Приватизация жилых помещений (квартир) - это бесплатная передача во владение, пользование, распоряжение граждан, в добровольном порядке, занимаемых ими жилых помещений находящихся в государственной (Министерство обороны, МВД, ФСБ и др.) или муниципальной (Администрация, городские предприятия) собственности. Граждане, получившие жилые помещения в собственность (реализовавшие свое право на бесплатную приватизацию квартиры), с этого момента владеют, пользуются и распоряжаются данными помещениями по своему усмотрению.

С этого момента приватизированную квартиру можно продавать, дарить, завещать, наследовать, закладывать, то есть использовать как материальный актив своей семьи.

С момента начала бесплатной приватизации, на территории Москвы и Московсой области нами было приватизировано большое количество квартир и комнат, и к нашей гордости, мы гарантируем своим клиентам стопроцентный результат. А свои обещания мы привыкли выполнять!

На первый взгляд процесс приватизации кажется делом несложным, но сам процесс может затянуться на неопределенный срок, например, в случае выявления несогласованных перепланировок или переоборудования или в случаях, если будущие собственники с момента начала приватизации – 1991 г. по настоящее время неоднократно меняли места постоянного проживания в разных регионах России. После расформирования военных городков, например, таких как микрорайон Заря, микрорайон Северный, расположенных в городе Балашиха,  все больше нанимателей квартир хотят стать собственниками и сталкиваются с трудностями, в связи с тем, что микрорайоны не переданы на баланс города. 

Мы точно знаем, какие документы стоит заказать сразу, ведь процесс изготовления некоторых из них растягивается до одного месяца. Некоторые документы, например справки из БТИ о неучастии в приватизации, приходится запрашивать из других регионов России.

Внесудебная (обычная административная) приватизация жилья

Для того, чтобы приватизировать квартиру, комнату, необходимо обратиться в уполномоченный муниципальных орган, для оформления договора приватизации.

Список необходимых документов

Примерный перечень документов, представляемых гражданами для государственной регистрации прав на жилые помещения, на основании договоров передачи жилых помещений в собственность граждан.

1. Заявление о государственной регистрации перехода права;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;

3. Платежный документ о внесении госпошлины за государственную регистрацию

4. Договор передачи жилого помещения в собственность граждан;

5. Выписка из домовой книги;

6. Ордер или договор социального найма;

7. Заявление об отказе от приватизации, если не все зарегистрированные в жилом помещении лица, приобретают по договору право собственности на приватизируемое жилое помещение;

8. Кадастровый паспорт жилого помещения;

9. Иные необходимые для государственной регистрации документы.

Приватизация жилья через суд

Приватизация через суд довольно распространенное явление на сегодняшний день. Одним из спорных моментов в приватизации жилья является незаконный отказ уполномоченного органа о передачи квартиры нанимателям по договору безвозмездной передачи жилого помещения в собственность граждан. В данном случае, потребуется приватизация квартиры через суд.

На практике, право собственности в порядке бесплатной приватизации признается в судебном порядке всегда, за исключением случаев отсутствия необходимых документов. Суды идут навстречу гражданам в решении их жилищных проблем, удовлетворяя почти все иски о бесплатной приватизации.

Судебная приватизация государственных, ведомственных квартир 

К этой категории относятся квартиры, полученные по договору социального найма от различных организаций и ведомств (Министерство обороны, МВД, ФСБ и др.). Наиболее большая часть обращающихся — это военнослужащие. Квартиры от Министерства обороны в девяноста пяти  процентах случаев возможно приватизировать только через суд. Такая ситуация сложилась из-за полного отсутствия механизма передачи квартир в собственность военнослужащим. Остается выбор, ждать когда этот механизм начнет работать (начиная с 1991 года изменений нет), или составив исковое заявление, собрав другие необходимые документы, пробовать в районном или городском суде по месту жительства, получить положительное решение о «признание права собственности в порядке бесплатной приватизации».

Судебная приватизация служебных жилья

Мы оказываем услуги по приватизации служебных квартир в судебном порядке. Нами хорошо изучен механизм и все возможности перевода такого жилья в неслужебное, а это единственная возможность приватизации жилых помещений с данным статусом.

Приватизация комнат в общежитии 

Приватизация комнат в общежитиях осуществляется в судебном порядке! Основанием для обращения в суд, является отказ муниципальных органов от передачи жилого помещения в собственность нанимателя. Нами наработан большой практический опыт по данным судебным делам.  Все приватизированные комнаты были переданы в собственность наших счастливых клиентов!  

Право собственности – это закрепленная за собственником возможность в пределах, допускаемых законом владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению и в своих интересах.

Владение – свидетельствует о закрепляемости собственности у конкретного лица. Пользование – подразумевает использование объекта собственности в своих интересах, извлечение его полезных качеств и свойств. Распоряжение – это предоставленная законом возможность решать судьбу принадлежащей собственности. Это обозначает, что собственник имеет право, в порядке установленном законодательством, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать и сносить, совершать также иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Собственник может передавать свои правомочия другому лицу, обременять его различными способами.

Объектом частной собственности граждан в жилищной сфере являются жилые помещения, а именно: недвижимое имущество, пригодное для проживания и отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам. К жилым помещениям относятся: дом, квартира, комната, часть дома, часть квартиры.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, необходимости судебной защиты жилищных прав и их восстановления в случаях нарушений.

Необходимость офомрелния прав собственности на новостройку в судебном порядке

Практика показывает, что нередко после приобретения квартиры в новостройке застройщик намеренно задерживает оформление права собственности на жилье, даже если дом достроен, сдан в эксплуатацию и проведены обмеры сотрудниками БТИ. Юристы нашей компании помогут Вам в регистрации права собственности на жилье в новостройке.

Признание права собственности – это универсальный и действенный механизм защиты прав клиента в том случае, если застройщиком или инвестором, у которого была приобретена недвижимость, не производится оформление свидетельств о гос.регистрации прав покупателя на квартиру в новостройке. Правовая помощь, предоставляемая нашей компании, позволит ускорить процесс регистрации права собственности на жилье, прежде всего за счет сокращения задержек, связанных со спорами застройщика с хозяйствующим субъектом или органами государственной власти, предоставившими участок для застройки. Признание права собственности в судебном порядке предполагает оперативное преодоление подобных преград.

Формально признание права собственности на квартиру в новостройке необязательно, однако это не только даст возможность распоряжаться находящимся в собственности объектом недвижимости, но и снизить процентную ставку по ипотеке, получить налоговые вычеты, уменьшить размер коммунальных платежей (это актуально, к примеру, для жителей тех домов и микрорайонов, в которых хозяйственная деятельность осуществляется навязанной застройщиком управляющей компанией, предоставляющей услуги по завышенным ценам). Оформление в собственность квартиры в новостройке позволяет также устроить ребенка в детский сад, встать на учет в поликлинике, наконец, зарегистрироваться в собственной квартире.

Оформление в собственность новостройки через суд сегодня, как правило, происходит достаточно быстро. Поэтому признание права собственности на новостройку является весьма востребованной услугой.

Защита прав добросовестного приобретателя в судах по жилищным спорам, связанным с изъятием квартир, купленных в порядке гражданско-правовой сделки, по искам граждан, юридических лиц, а также требованиям государственных и муниципальных органов в фонд государства.

Государство отбирает квартиру?! Как защитить свои права Добросовестного приобретателя?!

Как известно, в нашей стране равным образом признается, а соответственно должным образом должна быть защищена любая форма собственности, будь то государственная, муниципальная или частная.

Изъятие квартиры у незаконного владельца, есть требование законного собственника, на данный момент по каким либо причинам не владеющего спорной квартирой к владельцу, незаконно владеющему таким жилым помещением, об ее возврате.

Добросовестность приобретения

Возмездность сделки приобретения спорной квартиры

Если квартира куплена по возмездной сделке у продавца, которая не имела бы права на продавать квартиру в чужого владения в случаях, когда :

1. Квартира, законным собственником или без одобренного лица «утеряна»;

2. Квартира, у законного собственника или иного оцененного лица была «похищена»;

3. Квартира выбыла из владения законного собственника или иного уполномоченного лица, без участия на то, их воли.

Безвозмездность сделки приобретения спорной квартиры

Если квартира куплена бесплатно у продавца, не имевшего на то подходящих полномочий, законный владелец может изъять свою квартиру без каких либо условий.

Обстоятельства требующие доказывания по делам Добросовестного приобретателя

По данной категории дел судом обязательно устанавливаются следующие обстоятельства:

1. Надлежащим образом оформленное право собственности истца, обратившегося в суд с заявлением о возврате квартиры от незаконного владельца;

2. Истребуемая квартира выбыла из законного владения собственника или иного назначенного лица с их согласия или без такового разрешения;

3. Платность (возмездность) или бесплатность (безвозмездность) сделки;

4. Наличие у добросовестного приобретателя соответствующего статуса, обусловленного тем, что он не знал, да и не мог знать об отсутствии у продавца прав и полномочий.

Данные должны быть обязательно исследованы судом, даже если стороны по делу на них не ссылаются. На этом должен настоять Адвокат заинтересованной стороны.

Заявитель по данному иску должен будет доказать, помимо обстоятельств указанных в первых двух пунктах, фактическое, действительное владение спорной квартирой незаконным владельцем, а также обстоятельства, устанавливающие недобросовестность действий покупателя при сделке.

Ответчик «Добросовестный приобретатель» в свою очередь должен будет доказать платность сделки купли-продажи, а также может и даже должен, доказать выбытие спорной квартиры из владения истца, по его добровольному согласию.

В случае отсутствия, на момент рассмотрения дела, приемлещих документов на собственность, данное право подлежит доказыванию предусмотренными законодательством способами.

Правообразующие, правоустанавливающие собственность документы

Факт наличия или отсутствия сведений о спорной квартире в государственных, муниципальных реестрах, либо на балансе юридического лица, сам по себе не является безусловным доказательством наличия, либо отсутствия соответствующих прав собственности на спорное имущество.

Выбытие квартиры из владения собственника без его согласия

В случае выбытия спорного жилого помещения из владения собственника помимо его воли, законный владелец может требовать его возвращения, даже от добросовестного приобретателя, без учета возражений ответчика о том, что он таковым является, если будет надлежащим образом доказан факт отсутствия воли на отчуждение.

Наличие воли на отчуждение квартиры

Добровольное разрешение продавца на отчуждение квартиры может подтвердить ссылку, направленную на передачу другого места, например передача жилого помещения по договору социального найма, с помощью его приватизацией, даже если на то не было законных оснований.

Недобросовестность покупателя

По делам об изъятии квартиры из незаконного владения, обязанность доказать недобросовестность действий покупателя лежит на истце. Добросовестность и разумность участников сделки купля-продажи квартиры, пока не доказано обратное.

Покупатель признается «Добросовестным приобретателем» если сама сделка купли-продажи спорного жилого помещения соответствует признакам действительности сделки, за исключением ее совершения неуполномоченным лицом.

В свою очередь, продавец может доказать недобросовестность приобретателя тем, что при совершении сделки, продавец должен был усомниться в уполномочиях продавца, но самонадеянно не стал этого делать. Фактические обстоятельства, устанавливающие то, что покупатель при разумной осмотрительности обязан был усомниться в правомочиях продавца.

Цена квартиры должна быть рыночной!

Разумной осмотрительностью признается проверка юридической чистоты отчуждаемого имущества, предварительный осмотр квартиры на соответствие описаниям продавца, а также соответствие цены продажи спорной квартиры рыночной стоимости аналогичных жилых помещений.

Срок исковой давности по делам Добросовестного приобретателя

Срок исковой давности по данной категории дел является общим и составляет три года со дня, когда субъект чье право нарушено узнало или должно было узнать о данном тексте, и о том, кто является приемлемым ответчиком по соответствующему иску.

Право на подачу искового заявления к Добросовестному приобретателю

Требовать возврата имущества из чужого незаконного владения имеет право не только титульный собственник квартиры, но и лицо уполномоченное на владение спорым имуществом, в соответствии с заключенными договорами. Например, адекватный доступ наниматель жилого помещения по договору социального найма. Более того, владелец муниципальной квартиры имеет право защищать свои права, в спорных ситуациях с Администрацией муниципального образования.

Большое количество судебных разбирательств возникает как следствие приобретения по соответствующим договорам (дарения или купли-продажи частного дома, квартиры, комнаты, доли в праве). Спорные правоотношения могут возникнуть как при проведении самой сделки или регистрации перехода прав, так и после, когда предъявляются исковые требования о признании внесения регистрационной записи недействительной, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса недействительные сделки делятся на те, которые признаются в судебном порядке недействительными, по установленным Гражданским кодексом основаниям (оспоримые сделки), и те, для недействительности которых судебного решения не нужно (ничтожные сделки).

Срок исковой давности при признании сделки недействительной

По данным причинам определены и разные сроки исковой давности:

• По исковым требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки - три года с даты начала ее выполнения;

• По исковым требованиям о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности сделки - один год с даты прекращения насилия или угрозы применения насилия, по причине чего была совершена сделка или даты, с которой истец узнал, либо должен был узнать об других обстоятельствах, на основании которых сделка может быть признана недействительной.

Спорные правоотношения, связанные с недействительностью сделок, требуется отличать от обязательственных отношений. Например, договор купли-продажи не может признаваться недействительным, если не осуществлен платеж за товар или не произведена его передача. В данной ситуации присутствует нарушение обязательств по заключенному договору, что дает право пострадавшему лицу потребовать взыскания причитающейся суммы денежных средств, с учетом штрафных санкций, передачи товара, внесение изменений в договор или его расторжение в порядке и в случаях, установленных статьями 450 - 452 Гражданского кодекса.

В судебной практике существенные сложности имеются при разграничении оспоримых и ничтожных сделок. В данном вопросе суды исходят из основания, по которому поданы требования о недействительности сделки. Перечень оснований недействительности сделок полностью изложены в статьях 168 - 179 Гражданского кодекса, а также в иных нормах (статьи 162, 165, 186, 253, 339, 550, 560, 574, 651, 658, 820, 836, 1131 Гражданского кодекса). В статье 168 Гражданского кодекса определен общий состав недействительности сделок, а в статьях 169 - 179 Гражданского кодекса - специальные составы.

Оспоримые сделки

Сделки, которые недействительны в связи с превышением представленных полномочий на заключение сделки или с пороком воли субъекта, заключившего сделку:

• Превышение юр.лицом пределов своей правоспособности;

• Превышение лицом или органом юр.лица пределов имеющихся ограничений,

• Заключение сделки несовершеннолетним (14 - 18 лет);

• Заключение сделки ограниченно дееспособным лицом;

• Заключение сделки лицом, неспособным при ее совершении осознавать значение своих действий и руководить ими;

• Заключение сделки лицом, действовавшим под влиянием обмана, заблуждения, угрозы, насилия;

• Заключение сделки лицом, под влиянием злонамеренного соглашения представителей какой-либо из сторон сделки;

• Заключение сделки лицом, по причине стечения тяжелых обстоятельств.

В указанных случаях необходимо доказать отсутствие или наличие обстоятельств, на основании которых закон обосновывает признания заключенной сделки недействительной, исходя из избранного заявителем основания.

По смыслу пункта 2, статьи 166 Гражданского кодекса, отличительной чертой оспоримых сделок считается то, что в статьях Гражданского кодекса, определяющих основания недействительности этих сделок, обязательно имеется указание на определенного субъекта, по исковому заявлению которого заключенная сделка может быть признана недействительной. Исковые требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе заявить любое заинтересованное лицо. Данные последствия суд вправе применять по своей инициативе, если данные требования не заявлены.

Ничтожные сделки

Ничтожными сделками считаются те, которые заключены с пороком субъектного состава или из их формы, либо содержания, определенно вытекает их недействительность. То есть сделки, заключенные лицом, не имеющим соответствующего права заключать сделки (несовершеннолетним до 14 лет или недееспособным), либо с нарушением установленной законом формы, либо содержание сделки порочно и не соответствует законодательству (притворные, мнимые, не соответствующие действующему законодательству, заключенные с целями, противоречащими основам нравственности и правопорядка).

В некоторых случаях заинтересованное лицо, вправе требовать подтверждения недействительности ничтожной сделки в судебном порядке.

Потребность обращения с иском в суд появляется тогда, когда неправомерность состава сделки не может быть выявлена без определения обязанностей и прав ее участников. Если право собственности на продаваемое имущество зарегистрировано в ЕГРН за одним субъектом, а продавцом является иной субъект, то уже из данного обстоятельства понятно, что содержание сделки не соответствует положениям статьи 209 Гражданского кодекса, в соответствии с которой права распоряжения, пользования и владения имуществом принадлежат исключительно правообладателю. Однако тогда, когда собственность на недвижимость не зарегистрирована или сама регистрация оспаривается через суд иным субъектом, который считает себя правообладателем данного объекта недвижимости, либо его доли (супруг, созастройщик, наследник, гражданин не включенный в приватизацию, жилого помещения, и т.д.), то недействительность сделки не обязательна. В таких случаях возникают сложные правовые отношение, в состав которых вместе с правовыми отношениями, связанными с заключением сделки, входят правовые отношения, связанные с получением собственности. В связи с этим, перед тем как делать вывод о ничтожности заключенной сделки по причинам, указанным статьей 168 Гражданского кодекса, требуется через суд определить обстоятельства, указывающие на наличие у заявителя иска, прав на объект оспариваемой сделки.

Необходимо учитывать, что не соответствующая закону сделка считается ничтожной, только когда закон не указывает, что она является оспоримой, либо не предусматривает других последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса).

Например, пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса дает супругу возможность потребовать через суд признания сделки недействительной, заключенной другим супругом с нарушением определенных данным пунктом правил. Таким образом сделка, не соответствующая требованиям данной статьи, будет считаться оспоримой, а не ничтожной и может быть признана недействительной только по основаниям, определенным Гражданским кодексом. При разрешении исковых заявлений об оспаривании сделок необходимо иметь ввиду, что статья 35 Семейного кодекса регламентирует правотношения супругов по распоряжению, пользованию и владению общим недвижимым имуществом и не распространяется на других лиц, заключивших договор с одним из них. Согласно положений пункта 3, статьи 253 Гражданского кодекса, применяемых по такому исковому заявлению, требование о признании сделки недействительной, заключенной супругом при отсутствии согласия другого супруга, удовлетворяется лишь если доказано, что другая сторона сделки знала либо должна была знать о данных обстоятельствах.

Переход собственности на объект недвижимое должен быть зарегистрирован. Право собственности у покупателя возникает с даты регистрации перехода данного права (статьи 131, 223 Гражданского кодекса).

Регистрация перехода прав по заключенной сделке

Если договор о продаже объекта недвижимости имущества был заключен в необходимой форме и исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Ни одна из сторон по данному договору не вправе распоряжаться указанным в нем имуществом. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение. В случае заключения этим лицом нового договора об отчуждении того же имущества оно несет ответственность за неисполнение ранее взятых не себя обязательств.

Однако это не означает, что вновь заключенный договор с третьим лицом может быть признан недействительным по тому основанию, что имеется прежний договор, не прошедший государственной регистрации. Вывод об отсутствии оснований для признания недействительным последующего договора, прошедшего государственную регистрацию, вытекает из анализа пункта 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данная норма не регулирует права сторон по договору в отношении недвижимого имущества, являющегося предметом этого договора, не указывает на возникновение у покупателя каких-либо прав на это имущество, а также не изменяет действие норм закона, определяющих момент заключения договора и момент перехода права собственности на недвижимое имущество.

Она охраняет исключительно права третьих лиц, указывая на то, что фактическое исполнение договора не изменяет отношений сторон с третьими лицами. Кредиторы продавца по договору, не прошедшему государственной регистрации, сохраняют право требовать обращения взыскания на имущество, уже переданное покупателю. Это как раз и подтверждает факт сохранения у продавца всех прав на имущество, в том числе включая право собственности, и отсутствие каких-либо прав у покупателя.

Продавец сохраняет право распоряжения принадлежащим ему имуществом, в том числе право продать его другому лицу. В последнем случае договор продажи, если он оформлен и зарегистрирован, не может считаться заключенным с нарушением требований закона только по тому основанию, что ранее был заключен другой договор, не прошедший регистрации.

Будет иметь место лишь нарушение обязательств по ранее заключенному, но незарегистрированному договору со всеми вытекающими из этого последствиями. В частности, должна быть возвращена покупная цена, когда она была уплачена, взысканы штрафные санкции, если договором была предусмотрена ответственность за подобное нарушение обязательства.

Принуждение к регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости

При уклонении одной из сторон от государственной регистрации совершенной сделки другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о вынесении решения о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а виновная сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки (пункт 3, 4 статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обжалование отказа в регистрации перехода права по заключенной сделке

В судебном порядке может быть обжалован и отказ регистрирующего органа произвести регистрацию сделки и перехода права собственности. Такой отказ допускается, если не соблюдены установленные законом требования для совершения и регистрации сделок.

В соответствии с пунктом "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации, поэтому отказ в оформлении либо регистрации сделки по мотиву несоблюдения требований, ограничивающих установленные федеральным законом права гражданина, не может быть признан правомерным.

Отказ регистрирующего органа в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество является правомерным, если к моменту регистрации один из участников сделки умер. В данном случае имеет место спор о праве, который может быть разрешен судом в порядке искового производства по иску заинтересованного лица.

Переход по наследству обязанности по регистрации сделки

Совокупность прав и обязанностей умершего гражданина переходит к его наследникам, в том числе обязанность по государственной регистрации сделки. Однако последнее не бесспорно при продаже жилых помещений. С учетом положения пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которого договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента государственной регистрации, в юридической литературе высказывается мнение о том, что вследствие отсутствия заключенного договора продажи недвижимости к наследникам не переходит обязанность по его регистрации.

Приведенное мнение не учитывает то обстоятельство, что у умершего возникла обязанность произвести государственную регистрацию сделки, а у другой стороны договора - предусмотренное пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать в судебном порядке государственной регистрации сделки, в том числе от наследников, к которым перешли не только права, но и все обязанности умершего.

Договор ренты

Несколько иные правила действуют в отношении договора пожизненной ренты, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты недвижимое имущество. В силу статьи 584 Гражданского кодекса Российской Федерации договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации, в связи с чем такой договор может считаться заключенным с момента государственной регистрации (пункт 3 статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом пунктом 3 статьи 596 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Следовательно, когда ко дню смерти получателя ренты не было соблюдено обязательное требование о государственной регистрации договора, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий вследствие своей ничтожности.

Сделки с разрешением органов опеки

Жилые помещения предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье, в связи с чем закон устанавливает специальные требования, которые должны быть учтены при разрешении споров, связанных с приобретением таких помещений на основании договора.

Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника; отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При разрешении исков об оспаривании договоров об отчуждении жилых помещений, в которых проживают названные члены семьи собственника жилого помещения, необходимо учитывать не только права собственника и правила о порядке заключения и регистрации сделок, но и указанные выше требования, направленные на защиту жилищных прав лиц, находящихся под опекой или попечительством, а также несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения.

Право собственности приобретает указанный в договоре покупатель

Право собственности на жилой дом, квартиру, приобретенные по договору купли-продажи, возникает только у лица, указанного в договоре в качестве покупателя, и регистрируется за этим лицом. Посторонние для него лица, предоставившие денежные средства для уплаты покупной цены, имеют право лишь возврата переданной ими суммы.

Что касается членов семьи, то суд может с учетом конкретных обстоятельств удовлетворить иск о признании за ними права собственности на совместно приобретенные по договору купли-продажи жилой дом, квартиру, если будет установлено, что между этими лицами и членом семьи, указанным в договоре в качестве покупателя, была достигнута договоренность о совместной покупке и в этих целях члены семьи вкладывали свои средства в приобретение жилого дома, квартиры.

Право собственности покупателя на приобретенное недвижимое имущество подтверждается договором и государственной регистрацией права. Поэтому он не должен представлять доказательства в подтверждение условий покупки, наличия у него необходимой суммы для уплаты покупной цены и ее размера, как иногда ошибочно считают на практике. Напротив, члены семьи, оспаривающие зарегистрированное право собственности, должны доказать наличие договоренности о совместной покупке, а также размер своих средств, вложенных в приобретение имущества.

Сам по себе факт совместной покупки не предполагает обязательного равенства долей участников общей собственности. Вопрос о том, какая доля в праве собственности на приобретенное имущество принадлежит каждой из сторон, решается судом на основании представленных с соблюдением правил допустимости доказательств, подтверждающих характер договоренности, степень участия и размер вложенных средств, других конкретных обстоятельств.

Задаток при покупке жилого помещения

При покупке жилого дома, квартиры часто возникают споры, связанные с применением такого способа обеспечения исполнения обязательств, как задаток.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Суду должны быть представлены в первую очередь допустимые доказательства заключения договора и размера причитающихся со стороны по договору платежей, поскольку задатком может обеспечиваться лишь существующее обязательство.

Обычно в подтверждение требований о возврате в двойном размере уплаченной денежной суммы представляется расписка о получении этой суммы ответчиком в качестве задатка по договору, который стороны намерены заключить. Однако задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному договору. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей. Подобная расписка может подтверждать лишь факт передачи денежной суммы, которую согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка, со всеми вытекающими из этого последствиями.

Залог при покупке жилого помещения

Возникают осложнения в судебной практике и при применении такого способа обеспечения обязательств, как залог, который может возникать из договора либо на основании закона.

Договор залога недвижимого имущества (договор об ипотеке) требует государственной регистрации, несоблюдение этого правила влечет недействительность договора (статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из этого и положений пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что правила о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, в отдельном случае делается вывод о необходимости соблюдения государственной регистрации договора, влекущего возникновение законного залога недвижимого имущества.

С подобным выводом согласиться нельзя. Как видно из содержания пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, он устанавливает различные, не связанные между собой, основания возникновения залога (часть 1 пункт 3), распространяя общие правила лишь на сам залог, возникший по любому из этих оснований (часть 2 пункт 3).

Из этого следует различное правовое регулирование отношений, связанных с возникновением залога. Общие правила применяются только после возникновения залога, если законом не установлено иное, а не к основаниям его возникновения. Следовательно, для возникновения залога (ипотеки) в силу закона нет необходимости соблюдать требования, установленные для договорного залога. В данном случае залог имеет иное происхождение, отличное от договорного залога. Залог возникает при наступлении обстоятельств, указанных в законе, а не в силу соглашения сторон и акта государственной регистрации ипотеки. Поэтому если законом предусмотрено возникновение залога для определенного вида договора, то форма этого договора должна соответствовать правилам, установленным для него, а не для договора об ипотеке.

В отличие от прекращения договора социального найма жилого помещения для расторжения его необходимо волеизъявление сто­рон. Как уже отмечалось, наниматель жилого помещения с пись­менного согласия совместно проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жи­лого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства при­равнивается к расторжению договора социального найма жилого помещения

В то же время расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допустимо только в судебном порядке. В случае удовлетворения такого иска наниматель и другие члены семьи, проживающие с ним к моменту расторжения договора, подлежат выселению в зависимости от оснований с предоставлением другого благоустроенного либо другого неблагоустро­енного жилого· помещения, а также без предоставления другого жи­лого помещения, Таким образом, выселение является ничем иным, как следствием расторжения договора жилищного найма.

Основания расторжения договора социального найма

В отдельную группу Жилищным кодексом Российской Федерации выделены осно­вания для расторжения договора социального найма, связанные с виновным поведением нанимателя, включая:

1. невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2. разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

3. систематическое нарушение прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4. использование жилого помещения не по назначению.

Исключая несвоевременное внесение платы за жилое помеще­ние или коммунальные услуги, все другие указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселению без предоставления другого жилого помещения. В качестве частного случая поврежде­ния или разрушения жилого помещения можно рассматривать са­мовольное переустройство или перепланировку нанимателем жилого помещения, в том числе с отступлением от согласованного проекта, которые могут привести к выселению нанимателя из жилого поме­щения (статья 29 Жилищного кодекса).

Выселение при расторжении договора социального найма

По существу, выселение без предоставления другого жилого по­мещения выступает в качестве санкции за совершенные нанимателем и членами его семьи нарушения, применение которой по об­щим правилам возможно только за виновные действия. Рассматри­вая выселение без предоставления другого жилого помещения как крайнюю меру, судебная практика исходит из того; что указанные нарушения должны быть злостными и длительными, т. е. можно го­ворить об умышленном характере их совершения.

Кто праве заявить иск о выселении из муниципальной квартиры

По ранее действовавшему законодательству лицо, виновное в систематическом разрушении или порче жилого помещения либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску дру­гих членов его семьи, наймодателя, других нанимателей жилых по­мещений в той же квартире или доме, а также по иску прокурора. Выселение такого лица было возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратуры, суда или общественных организаций, но принятые меры воздействия оказались безрезультатными.

Аналогичная норма, предусмотренная статьей 91 действующего Жилищного кодекса, имеет ряд отличий. Во-первых, обязанность по предупреждению в ад­рес нанимателя, допустившего те или иные нарушения, возложена ис­ключительно на наймодателя. Все иные меры, включая предусмотрен­ные Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях штрафы за нарушение правил пользования жилыми помещениями (порчу и само­вольное переоборудование или перепланировку жилых помещений) или мелкое хулиганство, при решении вопроса о выселении нанимателя по указанным основаниям, юридического значения не имеют.

Во-вторых, ранее по этим спорам не возникало вопросов, инте­ресы каких лиц могли быть затронуты противоправным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с нанимателем в одной квартире либо доме (статья 98 ЖК РСФСР). По новому Жилищного кодекса наниматель подлежит выселению в случае нару­шения им прав и законных интересов соседей, которое делает не­возможным совместное с ним проживание в одном жилом помеще­нии. Так, как сформулированы часть 4 статьи 83 и статьи 91 Жилищного кодекса, их при­менение ограничено только в отношении нанимателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в качестве соседей, проживающих в одном жилом помещении. Ме­жду тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не со­седей, а бывших членов семьи злостного нарушителя, проживаю­щих с ним в одном жилом помещении. В этой связи Верховный Суд Российской Федерации, соглашаясь с тем, что данная проблема не урегулирована Жилищным кодексом, посчитал возможным дать следующее разъяс­нение термина «соседи». По мнению Верховного Суда Российской Федерации, прекра­щение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени рас­ходов по уплате. за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.

Таким образом, поскольку статья 91 Жилищного кодекса предусматривает высе­ление граждан в случае систематического нарушения прав и закон­ных интересов соседей, то, следовательно, по требованию заинтере­сованных лиц бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для дру­гих проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).

Основания выселения из муниципальной квартиры

В каждом конкретном случае при разрешении судами таких дел, имея в виду их исключительность, необходимо учитывать все те условия, которые в целом могут служить основанием для поло­жительного решения суда о выселении без предоставления другого жилого помещения, а именно:

1. факт противоправных действий со стороны нанимателя либо членов его семьи;

2. неоднократ­ность, систематичность таких нарушений;

3. наличие вины нани­мателя либо членов его семьи в форме умысла, либо грубой неос­торожности;

4. конкретные факты совершения нанимателем противоправных действий после вынесения ему наймодателем мер предупреждения.

Неуплата за муниципальную квартиру

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги является самостоятельным основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения. Вы­селение нанимателя и членов его семьи по данному основанию за­кон (подпункт 1 часть 4 статья 83 и статья 90 Жилищного кодекса) оговаривает рядом усло­вий:

1. срок невнесения платы за жилое помещение или комму­нальные услуги превышает шесть месяцев;

2. уклонение от уплаты надлежащих платежей обусловлено неуважительными причинами.

Закон не уточняет, должен ли срок неуплаты быть непрерыв­ным либо он может суммироваться за определенный период, к при­меру, за два или три года. Как представляется, основания для высе­ления нанимателя не обязательно следует связывать с непрерывно­стью шестимесячного срока неуплаты, - важно, чтобы в общей сложности факты неуплаты в пределах срока исковой давности пре­вышали шесть месяцев. Вместе с тем для удовлетворения иска най­модателя о выселении нанимателя недостаточно только одной за­долженности свыше шести месяцев, правовое значение здесь имеют причины задолженности по квартирной плате. Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважитель­ности неуплаты нанимателем всех платежей либо их части, но при условии, что другая часть срока (по неуважительным причинам) не превышает шести месяцев.

Вопрос о возможности учета части срока неуплаты, признанно­го судом по неуважительным причинам, при последующем обраще­нии в суд остается сложным. Судебной практике на него еще предстоит дать ответ, и не исключено, что он может быть положитель­ным, так как сам факт неуважительности причин неуплаты был установлен судом, и основанием для отказа в иске о выселении по­служили другие причины - недостаточность этого срока на момент рассмотрения дела в суде.

По этой проблеме в юридической литературе высказано проти­воположное мнение - срок неуплаты свыше шести месяцев являет­ся основанием для выселения, если он является непрерывным, и погашение задолженности в любом размере прерывает его. Если следовать этой позиции, то любые, к примеру, чисто символические проплаты не чаше двух раз в год полностью блокируют применение статьи 91 Жилищного кодекса, притом, что сама задолженность может только воз­растать.

Выселение с предоставлением другого жилого помещения

Еще одна особенность этих дел заключается в том, что при удовлетворении иска по указанному основанию наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. Причем другое жилое помещение необязательно долж­но быть благоустроенным и равноценным, достаточно, если оно бу­дет соответствовать размеру жилых помещений, установленному для вселения граждан в общежитие, - не менее шести квадратных мет­ров жилой площади' на одного человека (часть 1 статья 105 Жилищного кодекса).

Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития не означает, что наниматель и члены его семьи могут быть выселены в общежитие.

При подаче искового заявления собственника жилого помещения к бывшему члену семьи, о прекращении права пользования жилым помещением и выселении, при заявлении ответчиком возражений относительно удовлетворения исковых требований, разрешается вопрос о необходимости временного сохранения за бывшим родственником права пользования жильем, на установленный судом срок,  независимо от того, предъявлены данные требования встречным исковым заявлением или нет.

Временное право проживания

Сохранение временного права пользования жильем за бывшим членом семьи возможно при учете следующих обстоятельств:

1. у бывшего родственника нет в собственности другого жилья;

2. отсутствует право пользования по договору найма иным жилым помещением;

3. бывший член семьи не является участником долевого строительства, либо иного договора на приобретение жилья;

4. отсутствие возможности у бывшего родственника обеспечить себя другим жильем, в связи с имущественным положением, по состоянию здоровья, нетрудоспособность по возрасту, либо наличие нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба.

При определении срока на который сохраняется право пользования жильем, учитываются конкретные обстоятельства, материальное положение, возможность временного совместного проживания с бывшим членом семьи и другие необходимые обстоятельства.

При выселении обязаны обеспечить другим жильем

При разрешении вопроса о сохранении права пользования жилым помещением на определенное время, бывший член семьи может заявить встречные требования, о возложении на собственника обязанность по обеспечению его иным жильем (бывшего супруга или иных бывших членов семьи), в чью пользу собственник спорного жилого помещения исполняет алиментные обязательства.

При разрешении судом вопроса об обязании собственника жилого помещения  обеспечить выселяемого другим жилым помещением, учитываются необходимые обстоятельства дела, в частности:

1. продолжительность нахождения супругов в браке;

2. срок совместного проживания владельца жилого помещения и бывшего родственника;

3. возраст, здоровье, материальный достаток сторон;

4. время, в течение которого собственник жилого помещения выполнял и/или будет обязан выплачивать алиментные платежи в пользу выселяемого;

5. наличие денег у владельца жилого помещения для обеспечения бывшего родственника другим жильем;

6. наличие у собственника жилого помещения помимо спорного жилого помещения, другого жилья в собственности, любое из которых может быть предоставлено бывшему члену семьи для проживания.

Если суд придет к выводу об обязании обеспечить выселяемого иным жилым помещением, то в самом решении должны быть указаны:

1. срок исполнения данной обязанности;

2. характеристики и местоположение жилого помещения;

3. вид права на предоставляемое жилое помещение.

При согласии выселяемого, адрес местонахождения предоставляемого жилого помещения, может отличаться от указанного в решении. Также в решении указывается минимальная площадь жилого помещения, исходя из учитываемых обстоятельств.

Выселить бывшего члена семьи невозможно

При разрешении дел о выселении бывшего члена семьи из квартиры находящейся в собственности необходимо учитывать, что если на момент приватизации спорного жилого помещения, выселяемый имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (был прописан), выселить его не удастся. Равные права с нанимателем муниципальной квартиры, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи ответственного квартиросъемщика и бывшие члены его семьи, продолжающие проживать в спорном жилом помещении.

Давая согласие на приватизацию жилого помещения, выселяемый рассчитывал на то, что право пользования спорным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, соответственно, данное право должно учитываться при отчуждении помещения другому лицу (купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом обстоят дела с бывшим родственником, который ранее реализовал свое право на приватизацию, а затем вселился в спорное жилое помещение и, проживая в нем, дал согласие на его приватизацию.

Одной из наиболее распространенных категорий жилищных споров с участием граждан, рассматриваемых судами общей юрисдикции, являются споры о выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений или расторжение договора найма.

Выселение из жилого помещения – лишение гражданина права занимать имевшуюся у него жилую площадь на основании закона.

Конституционное право на судебную защиту при выселении

Право граждан на судебную защиту жилищных прав опирается на принципиальные положения Конституции Российской Федерации. Выселение, по каким бы основаниям оно ни проводилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия. Жилищный кодекс Российской Федерации должен регулировать отношения, связанные с выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных прав и интересов как самих граждан, так и членов их семей, включая несовершеннолетних. Основываясь на положениях Конституции, суды призваны обеспечивать надлежащую защиту прав и свобод гражданина путем своевременного и правильного рассмотрения гражданских дел. При этом необходимо тщательно соблюдать установленный законом порядок выселения. Конституции Российской Федерации (часть 1, статья 40) подчеркивает, что никто не может быть произвольно лишен жилья.

Право на расторжение договора социального найма

В отличие от прекращения договора коммерческого найма, когда для его расторжения требуется волеизъявление обоих сто­рон, наниматель жилого помещения с пись­менного согласия совместно проживающих с ним членов семьи, вправе в любое время расторгнуть договор социального найма жи­лого помещения. Выезд нанимателя в другое место жительства также при­равнивается к расторжению договора социального найма.

В свою очередь, расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке. Несмотря на кажущуюся простоту - эту категорию дел можно назвать одной из наиболее сложных. В случае удовлетворения такого иска наниматель и другие члены его семьи, подлежат выселению в зависимости от оснований с предоставлением другого благоустроенного либо другого неблагоустро­енного жилого помещения, а также без предоставления другого жи­лого помещения. Таким образом, выселение является ничем иным, как следствием расторжения договора жилищного найма.

Осно­вания для расторжения договора социального найма

1. невнесение платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2. разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или членами его семьи;

3. систематическое нарушение прав соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4. использование жилого помещения не по назначению.

Выселение без предоставления другого места проживания

Все указанные выше действия нанимателя являются основанием к выселению без предоставления другого жилого помещения, кроме несвоевременного внесения платежей за жилое помеще­ние или коммунальные услуги.

Са­мовольное переустройство или перепланировку, в том числе с отступлением от согласованного проекта, также можно рассматривать в качестве поврежде­ния или разрушения жилого помещения (статья 29 Жилищного кодекса).

Выселение без предоставления другого жилого по­мещения рассматривается как крайняя мера, применение которой возможно только за виновные действия нанимателя и членов его семьи. Судебная практика исходит из того; что указанные нарушения должны быть злостными и длительными.

Санкции, предусмотренные статьей 91 Жилищного кодекса, имеет ряд отличий от ранее действовавшего законодательства.

Кто имеет право на заявление требований о выселении

Так лицо, виновное в систематическом разрушении или порче жилого помещения, либо нарушении правил общежития, создающем условия невозможности совместного с ним проживания, могло быть выселено по иску не только наймодателя, но и других нанимателей жилых по­мещений в той же квартире (доме) или прокурора, но и по требованию дру­гих членов его же семьи. По данным спорам не возникало вопросов, инте­ресы каких лиц могли быть затронуты противоправным поведением нанимателя. К их числу относились любые лица, проживающие с нанимателем в одной квартире либо доме (статья 98 Жилищного кдекса РСФСР). Выселение такого лица было возможно, если его поведение было предметом рассмотрения суда и правоохранительных органов ранее, но принятые меры воздействия оказались безрезультатными.

По действующему же Жилищному кодексу наниматель подлежит выселению, в случае нару­шения им прав и законных интересов только соседей. Таким образом, применение части 4, статьи 83 и статьи 91 действующего Жилищного кодекса ограничено только в отношении нанимателей комнат в коммунальной квартире, которых только и можно рассматривать в качестве соседей, проживающих в одном жилом помещении.

Выселение бывших членов семьи

Ме­жду тем в указанных случаях чаще всего затрагиваются права не со­седей, а настоящих и бывших членов семьи злостного нарушителя, проживаю­щих с ним в одном жилом помещении. Верховный Суд, соглашаясь с тем, что данная проблема не урегулирована Жилищным кодексом, посчитал необходимым дать разъяс­нение термина «соседи». По мнению Верховного Суда, прекра­щение семейных отношений при совместном проживании граждан предполагает раздельное ведение хозяйства, изменение порядка пользования жилым помещением и порядка несения бремени рас­ходов по уплате. за жилое помещение и коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт жилого помещения. Следовательно, такие граждане фактически становятся по отношению друг к другу соседями.

Таким образом, поскольку статья 91 Жилищного кодекса предусматривает высе­ление граждан в случае систематического нарушения прав и закон­ных интересов соседей, то, следовательно, бывший член семьи нанимателя может быть выселен в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если он противоправным поведением делает невозможным для дру­гих проживание с ним в одном жилом помещении (квартире).

Выселение по требованию члена семьи

В случае же, если аналогичные нарушения допускает не бывший, а действующий член семьи, его выселение в соответствии с указанными нормами на сегодняшний день ни коем образом не урегулировано. Данный факт, по нашему мнению, существенным образом урезает возможности защиты своих прав и законных интересов граждан, так как зачастую указанные лица также являются злостными нарушителями делающими невозможным для дру­гих проживание с ними в одном жилом помещении.

Выселение за неоплату жилого помещения

Невнесение нанимателем платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги является самостоятельным основанием для расторжения договора социального найма. Вы­селение нанимателя и членов его семьи по данному основанию за­кон (подпункт 1, часть 4, статья 83 и статья 90 Жилищного) оговаривает рядом усло­вий, таких как;

1. срок невнесения платы за жилое помещение или комму­нальные услуги превышает шесть месяцев;

2. уклонение от уплаты надлежащих платежей обусловлено неуважительными причинами.

Срок неоплаты за который возможно выселение из квартиры

Не совсем понятно, должен ли срок неуплаты быть непрерыв­ным либо он должен суммироваться за определенный период, к при­меру, за два или три года. Данный момент закон ну регламентирует.

Как представляется нам, основания для высе­ления нанимателя не следует связывать с непрерывно­стью срока неуплаты в шесть месяцев, - важно, чтобы в общей сложности факты неуплаты в пределах срока исковой давности пре­вышали указанный строк. В свою очередь, для удовлетворения иска най­модателя о выселении нанимателя недостаточно одной за­долженности свыше срока, определяющее значение здесь имеют причины данной задолженности. Исковое заявление не может быть удовлетворено, если суд придет к выводу об уважитель­ности оснований неуплаты нанимателем всех платежей, либо в части, но при условии, что другая часть срока (по неуважительным причинам) не превышает шести месяцев.

Существует также и другая точка зрения, по которой срок неуплаты свыше шести месяцев являет­ся основанием для выселения, если он является непрерывным, и погашение задолженности в любом размере прерывает его. Если следовать данной позиции, то любые, к примеру, чисто символические платежи не чаше двух раз в год полностью исключают применение статья 91 Жилищного кодекса, при всем при этом, сама задолженность будет только увеличиваться.

Выселение с предоставлением другой квартиры

Еще одна особенность данных дел заключается в том, что при удовлетворении заявленных по указанному основанию требований наниматель и члены его семьи могут быть выселены с предоставлением другого жилого помещения. Причем предоставляемое жилое помещение необязательно долж­но быть благоустроенным и равноценным, достаточно, если оно бу­дет соответствовать размеру жилых помещений, установленному для вселения граждан в общежитие, - не менее шести квадратных мет­ров жилой площади' на одного человека (часть 1, статья 105 Жилищного кодекса). Но это не означает, что наниматель и члены его семьи будут выселены в общежитие

Как видно из вышеизложенного, данная категория дел являются довольно сложной по практике применения и толкованию норм регулирующих указанные правоотношения. Обращение в суд без квалифицированного специалиста может привести к нежелательным последствиям для самого заявителя.

Согласно действующего законодательства по договору соцнайма, нанимателю квартира предоставляется исключительно для использования по ее целевому назначению, для проживания. В определенной степени данным гражданам принадлежит право распоряжения муниципальной квартирой. В соответствии со статьей 67 Жилищного кодекса наниматель имеет право на вселение в занимаемую им квартиру иных граждан, вправе сдавать ее в поднаем, поселять жильцов временно или осуществлять обмен.

Члены семьи нанимателя квартиры по договору социального найма

Члены семьи нанимателя муниципальной квартиры наделены такими же, как и сам наниматель правами и обязанностями, вне зависимости от того, предоставлена квартира им одновре­менно с нанимателем, либо они вселены уже после.

В соответствии со статьей 69 Жилищного кодекса членами семьи нанимателя считаются живущие с ним вместе родители, супруг (а), дети. Иные родствен­ники, нетрудоспособные иждивенцы считаются членами семьи, если данные лица вселены нанимателем в этом качестве.

Другие граждане могут признаваться членами семьи нанимателя муниципальной квартиры в судебном порядке и в исключительных случаях. Такими гражданами могут являются не­усыновленные дети супруга или супруги нанимателя, родители, гражданин фактически находящийся с нанимателем в брачных отношениях.

Признание данных граждан членами семьи нанимателя в судебном порядке, не требует отдельного разрешения, так как может быть рассмотрено в ходе рассмотрения требований о при­знании за данными гражданами права пользования квартирой нанимателя.

Письменное согласие на вселение в муниципальную квартиру

В соответствии со статьей 70 Жилищного кодекса вселение супруга, ребенка или родителя осуществляется по письменному согласию чле­нов семьи нанимателя, в том числе и отсутствующих. Вселение иных граждан осуществляется также по письменному согласию указанных выше лиц, но также требуется получение согласия наймодателя. Наймодатель вправе не дать согласия на вселение лица, как проживающего совместно с нанимателем и членами его семьи, если при их вселения площадь квартиры на каждлого члена семьи стане составлять менее учетной нормы. При вселении несовершеннолетних детей к их родителям, ничьего согласия не требуется.

Несогласие члена семьи на вселение

Основания, из-за которых кто-то из членов семьи нанимателя не дает согласие на вселение в квартиру иных лиц, правового зна­чения не имеют. Согласие на вселение иных граждан по своей сути считается сделкой, а несогласие с ее совершением не может оспариваться через суд.

Несогласие наймодателя на вселение

В то же время, отказ наймодателя на вселение нанимателем иных граждан как членов семьи возможен исключительно в конкретно определенных законом случаях, в других случаях такой отказ может быть признан не законным в судебном порядке.

Момент возникновения права на вселение в квартиру по договору социального найма

Спорым вопросом в судебной практике при рассмотрении данных споров связан с установлением момента возникновения права пользования гражданина, вселенного как член семьи нанимателя.

Ранее в статье 54 Жилищного кодекса РСФСР, у членов семьи возникали равные с нанимателем права, вытекающие из договора найма квартиры, если данные лица были вселены в соответствии с установленным порядком, при письменном согласии всех граждан, которые имели право постоянного пользования этой муниципальной квартирой.

Верховный Суд СССР разъясни, что порядок вселения в муниципальную квартиру, с которым закон свя­зывает появление прав на жилое помещение, означает не что другое, как соблюдение Положений о прописке. В свою очередь суд может признать право на жилое помещение вселившегося гражданина, если в его прописке было незаконно отказано (пункт 7 постановления Плену­ма Верховного Суда СССР № 2 от 03.04.1987 «О практике применения судами жилищного законодательства»).

Конституционный Суд Российской Федерации по делу № 30-П от 25.04.1995 по жалобе одной гражданки признал указанное выше положение, как регламентирующее процедуру все­ления в квартиру, только при наличии прописки не соответствующим действовавшему в то время законодательству.

Согласно действующему Жилищному кодексу договор соцнайма квартиры, регулирующий гражданско - правовые отношения участников, в первую очередь, составляется в письменной форме, во вторых, все члены семьи нанимателя в обязательном порядке должны быть в него внесены.

После вселение в квартиру кого-либо, необходимо внесение изменений в договор социального найма квартиры, путем заключения дополнительного соглашения с наймодателем (часть 2 статья 70 Жилищного кодекса).

В соответствии с положениями гражданского права, регламентирующих порядок заключения и форму договоров, можно полагать, что только с момента внесения изменения в договор соцнайма, появляется соответствующее право на проживание в муниципальной квартире нового члена семьи.

Порой конфликтные ситуации между жильцами делают невыносимым совместное проживание в одном жилом помещение. Возникает необходимость определить порядок пользования жилым помещением. Конфликт приводит к чинению препятствий одному из членов семьи (бывших членов семьи) в пользовании жильем, что выражается разными способами, в смене дверных замков, выставлением вещей, созданием иных препятствий, вплоть до причинения вреда здоровью члену семьи при попытке последнего войти в спорное жилое помещение.

Жилищный кодекс Российской Федерации не регламентирует правоотношения по определению порядка пользования квартирой, необходимые нормы права содержаться в Гражданском кодексе Российской Федерации. Статья 247 которого говорит о том, что пользование и владение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, осуществляются по соглашению всех совладельцев, а при отсутствии согласия - в порядке, который устанавливает суд.

Долевой сособственник имеет право на предоставление ему в пользование и владение части имущества, в соответствии с его долей, а если это невозможно, то вправе требовать от иных совладельцев, пользующихся этим же имуществом, соразмерно его доле соответствующей компенсации.

Выдел доли или определение порядка пользования жилым помещением

Необходимо различать иски о выделе доли в натуре совладельцу общей собственности и спор об установлении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности.

При выделе доли общей собственности в натуре, истец получает конкретную часть общего жилого помещения, соразмерно его доле, после чего он лишается права на другую часть в общего имущества (статья 252 Гражданского кодекса).

При установлении порядка пользования каждому из совладельцев также передается в пользование определенная часть жилого помещения, соразмерно его доли в общем праве, но при этом истец не лишается права общей собственности.

Если спор разрешается о жилом доме, то выделение доли в нем довольно реально, сложнее обстоят дела с выделением такой доли в квартире.

Верховный суд Российской Федерации разъяснил, что такое возможно только тогда, когда имеется соответствующая техническая возможность передачи гражданину конкретной части не только жилых, но и помещений вспомогательного назначения (коридора, кухни, туалета, ванной и т.д.), а также устройство отдельного входа при необходимости. При отсутствии данной возможности суд может по требованию истца определить порядок пользования жилым помещением. Конечно, выделить долю в жилом помещении в обычном многоквартирном жилом доме не представляется возможным, так как осуществить переустройство с установлением как отдельного входа, коридора, кухни и туалета для каждого из совладельцев не представляется возможным, да и уполномоченные органы на это своего согласия не дадут. Данные обстоятельства требуется учитывать, заявляя и уточняя такие исковые требования.

Если нет возможности раздела имущества, находящегося в долевой собственности, то участник долевой собственности вправе заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Сотрудники нашей компании осуществляют юридическую поддержку лиц, кто намерен подать иск на определение порядка пользования жилым помещением муниципального или частного жилого фонда. Кроме этого, в нашей практике встречаются дела об определении порядка пользования земельным участком. В каждом из указанных случаев основания для определения порядка пользования будут зависеть от объекта, порядок использования которого должен быть решен в судебном процессе в порядке искового производства.

Предоставление жилых помещений по договору соцнайма реализует одного из главных прав, указанных в Конституции Российской Федерации, права на получение жилья бесплатно, ну или за разумную плату, из государственных или муниципальных жилищных фондов.

Кто имеет право на получение квартир по договору социального найма

По договору соцнайма жилое помещение предоставляется малоимущими лицам, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий. Данные граждане должны быть признаны в указанном качестве в определенном законом порядке. Малоимущими лицами являются, признанные в данном качестве местными органами власти, в соответствии с нормативными актами субъекта Российской Федерации, с учетом дохода на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в их собственно­сти.

Предоставление муниципальной квартиры вне очереди

Так как Жилищный кодекс Российской Федерации упразднил первоочередное предоставление жилых помещений, квартиры могут предоставляться только в порядке очередности, согласно даты постановки на учет и включения в соответствующие списки.

Предоставление муниципальных жилых помещений вне очереди возможно лишь в исключительных случаях (стихийное бедствие, чрезвычайное положение, аварийное состояние жилья).

Ухудшение жилищных условий для получения муниципального жилья

Лица, ухудшившие свои жилищные ус­ловия самостоятельно, вправе быть поставлены на соответствующий учет, в случае их признания нуждающимися в улучшении жилищ­ных условий, только через пять лет после совершения соответствующих действий (статья 53 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Действиями по ухудшению жилищных условий считается:

1. Обмен жилой площади;

2. Изменение порядка пользования квартирой;

3. Расторжение брака;

4. Вселение в жилое помещение дру­гих лиц;

5. Отчуждение находившегося в собственности гражданина или члена его семьи другого жилья или доли в праве на него.

Ордер на муниципальное жилое помещение

Раньше найм муниципального жилья осуществлялся на основании ордера, в котором содержались все необходимые сведения:

1. ФИО гражданина, которому предоставлен ордер;

2. Список членов семьи нанимателя, имеющих право пользования данных жильем (ФИО, родственное отноше­ние);

3. Адрес и технические параметры жилого помещения, общая и жилая площадь.

Теперь решение о предос­тавлении муниципальной квартиры по договору соцнайма, по сути заменяет собой ордер, соответственно в нем требуется указание аналогичных ордеру сведений. Решение органов местного самоуправления о предоставлении муниципальной квартиры, является основанием для заключения договора соцнайма в сроки, определенные этим решением.

Законами Российской Федерации, субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены другие категории лиц, которые имеют право на обеспечение их муниципальным жильем по договору соцнайма. Для данных граждан прави­ла постановки на учет и порядок предоставления жилого помещения будет регламентироваться этими законами (часть 3 статья 49 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Предмет договора социального найма

Предметом договора соцнайма является изолированное помещение пригодное для постоянного проживания (жилой дом, кварти­ра, часть жилого дома или квартиры). Помещения вспомогательного назначения, а также общее имущество в многоквартирном доме, которое в свою очередь не может являться самостоятельным предметом данного договора. Комнаты также могут предоставляться по договору соцнайма, но только в коммунальных квартирах.

Предоставление комнаты в коммунальной квартире по договору социального найма

В соответствии с пунктом 4 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации такая комната может заселяться на тех же основаниях лишь в случае, когда иные наниматели, проживающие в данной коммунальной квартире, не имеют соответствующих прав для получения данной комнаты в свое пользование по договору социального найма или по договору купли-продажи.

Собственникам или нанимателям, живущим в коммуналь­ной квартире, в которой стала свободна комната, на основании соответствующего заявления, может быть предоставлена данная комната по договору соцнайма если, эти граждане признаны (или вправе быть признаны) нуждающимися в улучшении жилищных условий и малоимущими (пункт 1 статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации) или если они имеют квартиру общей площадью на каждого члена семьи менее нормы предоставления (часть 2 статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Если данные обстоятельства отсутствуют, комната предоставляется лицам, обеспеченным площадью муниципального жилья на каждого члена семьи менее нор­мы предоставления, на основании соответствующего заявления (часть 3 статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Договор социального найма жилого помещения

Договор соцнайма заключается в письменном виде и вступает в силу с даты его подписания сторонами. Согласно его условий наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение свободное от прав третьих лиц, а само предоставление производится на основании акта приема-передачи.

Ключевое значение имеет статья 64 Жилищного кодекса согласно которой, переход права собственности на занимаемое по договору соцнайма муниципальное жилье, права оперативного управления или права хозяйственного веде­ния этой квартирой, не может являться основанием для расторжения, либо внесения изменений в имеющийся договор соцнайма.

При рассмотрении дел по приватизации муниципальных жилых помещений суды исходили из того, что переход муниципальных и госу­дарственных организаций в другой вид собст­венности или их ликвидация, не могут влиять на законные права лиц, живущих в домах данных организаций и предприятий (пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда № 8 от 24.08.1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"»).

Оспаривание (не)предоставления муниципального жилья через суд

Отказ в постановке на учет или снятие с него граждане вправе обжаловать через суд в порядке кодекса административного судопроизводства. В то же время оспаривание решения о пре­доставлении муниципальной квартиры конкретным лицам со стороны иных граждан - является спором о праве, соответственно он разрешается по правилам искового производства, в порядке гражданского судопроизводства.