Защита прав добросовестного приобретателя в судах по жилищным спорам, связанным с изъятием квартир, купленных в порядке гражданско-правовой сделки, по искам граждан, юридических лиц, а также требованиям государственных и муниципальных органов в фонд государства.

Юридические услуги Адвоката (Юриста) по Жилищным вопросам!

Государство отбирает квартиру?! Как защитить свои права Добросовестного приобретателя?!

Как известно, в нашей стране равным образом признается, а соответственно должным образом должна быть защищена любая форма собственности, будь то государственная, муниципальная или частная.

Изъятие квартиры у незаконного владельца, есть требование законного собственника, на данный момент по каким либо причинам не владеющего спорной квартирой к владельцу, незаконно владеющему таким жилым помещением, об ее возврате.

Добросовестность приобретения

Возмездность сделки приобретения спорной квартиры

Если квартира куплена по возмездной сделке у продавца, которая не имела бы права на продавать квартиру в чужого владения в случаях, когда :

  1. Квартира, законным собственником или без одобренного лица «утеряна»;
  2. Квартира, у законного собственника или иного оцененного лица была «похищена»;
  3. Квартира выбыла из владения законного собственника или иного уполномоченного лица, без участия на то, их воли.

Безвозмездность сделки приобретения спорной квартиры

Если квартира куплена бесплатно у продавца, не имевшего на то подходящих полномочий, законный владелец может изъять свою квартиру без каких либо условий.

Обстоятельства требующие доказывания по делам Добросовестного приобретателя

По данной категории дел судом обязательно устанавливаются следующие обстоятельства:

  1. Надлежащим образом оформленное право собственности истца, обратившегося в суд с заявлением о возврате квартиры от незаконного владельца;
  2. Истребуемая квартира выбыла из законного владения собственника или иного назначенного лица с их согласия или без такового разрешения;
  3. Платность (возмездность) или бесплатность (безвозмездность) сделки;
  4. Наличие у добросовестного приобретателя соответствующего статуса, обусловленного тем, что он не знал, да и не мог знать об отсутствии у продавца прав и полномочий.

Данные должны быть обязательно исследованы судом, даже если стороны по делу на них не ссылаются. На этом должен настоять Адвокат заинтересованной стороны.

Заявитель по данному иску должен будет доказать, помимо обстоятельств указанных в первых двух пунктах, фактическое, действительное владение спорной квартирой незаконным владельцем, а также обстоятельства, устанавливающие недобросовестность действий покупателя при сделке.

Ответчик «Добросовестный приобретатель» в свою очередь должен будет доказать платность сделки купли-продажи, а также может и даже должен, доказать выбытие спорной квартиры из владения истца, по его добровольному согласию.

В случае отсутствия, на момент рассмотрения дела, приемлещих документов на собственность, данное право подлежит доказыванию предусмотренными законодательством способами.

Правообразующие, правоустанавливающие собственность документы

Факт наличия или отсутствия сведений о спорной квартире в государственных, муниципальных реестрах, либо на балансе юридического лица, сам по себе не является безусловным доказательством наличия, либо отсутствия соответствующих прав собственности на спорное имущество.

Выбытие квартиры из владения собственника без его согласия

В случае выбытия спорного жилого помещения из владения собственника помимо его воли, законный владелец может требовать его возвращения, даже от добросовестного приобретателя, без учета возражений ответчика о том, что он таковым является, если будет надлежащим образом доказан факт отсутствия воли на отчуждение.

Наличие воли на отчуждение квартиры

Добровольное разрешение продавца на отчуждение квартиры может подтвердить ссылку, направленную на передачу другого места, например передача жилого помещения по договору социального найма, с помощью его приватизацией, даже если на то не было законных оснований.

Недобросовестность покупателя

По делам об изъятии квартиры из незаконного владения, обязанность доказать недобросовестность действий покупателя лежит на истце. Добросовестность и разумность участников сделки купля-продажи квартиры, пока не доказано обратное.

Покупатель признается «Добросовестным приобретателем» если сама сделка купли-продажи спорного жилого помещения соответствует признакам действительности сделки, за исключением ее совершения неуполномоченным лицом.

В свою очередь, продавец может доказать недобросовестность приобретателя тем, что при совершении сделки, продавец должен был усомниться в уполномочиях продавца, но самонадеянно не стал этого делать. Фактические обстоятельства, устанавливающие то, что покупатель при разумной осмотрительности обязан был усомниться в правомочиях продавца.

Цена квартиры должна быть рыночной!

Разумной осмотрительностью признается проверка юридической чистоты отчуждаемого имущества, предварительный осмотр квартиры на соответствие описаниям продавца, а также соответствие цены продажи спорной квартиры рыночной стоимости аналогичных жилых помещений.

Срок исковой давности по делам Добросовестного приобретателя

Срок исковой давности по данной категории дел является общим и составляет три года со дня, когда субъект чье право нарушено узнало или должно было узнать о данном тексте, и о том, кто является приемлемым ответчиком по соответствующему иску.

Право на подачу искового заявления к Добросовестному приобретателю

Требовать возврата имущества из чужого незаконного владения имеет право не только титульный собственник квартиры, но и лицо уполномоченное на владение спорым имуществом, в соответствии с заключенными договорами. Например, адекватный доступ наниматель жилого помещения по договору социального найма. Более того, владелец муниципальной квартиры имеет право защищать свои права, в спорных ситуациях с Администрацией муниципального образования.

При возникновении спора о признании приобретателя добросовестным, рекомендуем обратиться к профильному Жилищному Юристу (Адвокату), во избежание наступления неблагоприятных последствий, влекущих существенные финансовые и имущественные потери! 

Иван Миклуха

Автор:

Адвокат

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отправьте нам ваши контактные данные и наш юрист свяжется с вами в самое ближайшее время