Пошаговый разбор

Что считается самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ)

На человеческом языке разбираем, когда здание/сооружение признают «самостроем», какие документы смотреть, где чаще всего прячутся риски и что делать, чтобы избежать сноса или успеть легализовать объект.

Проверим статус земли и градостроительные регламенты (ПЗЗ, ГПЗУ)
Оценим документы и фактические параметры строения (в т.ч. БТИ, техпланы)
Сформируем стратегию: защита, легализация или альтернативы

Структура темы Получить консультацию

Содержание

Понятие и простой чек-лист
Определение ст. 222 ГК РФ и быстрые признаки
Ключевые признаки самостроя
Земля, разрешения, соответствие нормам — что именно проверять
Какие документы смотреть
ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ, БТИ, техпланы
Жизненные примеры и типовые ошибки
Дачи, пристройки, павильоны, реконструкции, промышленные объекты
Как оценить риск сноса
Кто и когда вправе требовать снос, что влияет на исход
Как снизить риски и что делать сейчас
Алгоритм действий: от проверки до переговоров и суда
Связанные статьи по теме
Глубже в тему: снос, акты администрации, исполнение
FAQ
Популярные вопросы
Консультация
Напишите о вашей проблеме

Адвокат по гражданским делам

Миклуха Иван Владимирович

Удостоверение Адвоката № 9075, Номер в реестре № 50/8033

+7 963 614-68-67

Действующий Адвокат Московской Областной палаты Адвокатов.

Деятельность осуществляется в рамках Адвокатского кабинета № 2553.

Образование: высшее Юридическое, Экономическое, Техническое.

Опыт работы в государственных и муниципальных органах власти в сфере строительства, земельных и жилищных правоотношений.

Опыт судебной деятельности более 15 лет.

Что такое «самовольная постройка» — понятие и простой чек-лист

Самовольная постройка — это здание, сооружение или иное строение, созданное: (1) без права на земельный участок, (2) без необходимого разрешения на строительство, либо (3) с нарушением градостроительных и иных обязательных норм. Эта логика следует из ст. 222 ГК РФ.

По общему правилу такая постройка подлежит сносу за счёт лица, её осуществившего. Но на практике существуют исключения и случаи, когда суд отказывает в сносе или допускает легализацию при устранении нарушений.

Быстрый чек-лист (самопроверка):

Право на земельный участок подтверждено? (собственность, аренда, иное законное основание)
Назначение земли позволяет такой тип строительства по ПЗЗ?
Получено разрешение на строительство/реконструкцию (если требовалось)?
Фактические параметры здания соответствуют проекту/нормам (БТИ, техпланы, пожарные/санитарные требования)?

Когда мы особенно полезны

Администрация или сосед требуют снос;
Объект «висит» между легализацией и сносом — нужна стратегия;
Идет спор о пределах реконструкции/перепланировки;
Нужно собрать документы и обосновать законность постройки.

Обсудить ваш случай

Ключевые признаки самовольной постройки

Три «кита», на которых держится квалификация по ст. 222 ГК РФ:

земля

Права на землю и её назначение

Нужно иметь законное основание пользоваться участком и право возводить на нём именно такие объекты.

Проверить вид разрешённого использования по ПЗЗ;
Сверить градостроительные регламенты, красные линии, охранные зоны;
Убедиться, что нет запретов (например, санитарно-защитная зона — СЗЗ).

разрешения

Разрешения и порядок работ

Для нового строительства разрешение обычно нужно; для некоторых реконструкций/переустройств — порядок иной.

Проверить, требовалось ли разрешение на строительство;
Если реконструкция — сопоставить проект и фактические работы;
Соблюдены ли специальные режимы (например, ОКН).

соответствие

Соответствие нормам и проекту

Если построили не то, что согласовали, или с нарушением норм — велик риск квалификации как самостроя.

Сопоставить фактические параметры с проектом/техпланом;
Оценить пожарные, санитарные и прочие обязательные требования;
Сверить данные БТИ и ЕГРН.

Как самостоятельно сделать предварительную проверку

Получить выписку из ЕГРН на участок и объект;
Открыть ПЗЗ и посмотреть вид разрешённого использования;
Сверить параметры объекта с документами БТИ/техпланом;
Проверить, требовалось ли разрешение на строительство/реконструкцию;
Определить специальные зоны: СЗЗ, охранные зоны, красные линии.

Подсказка

Если хотя бы один пункт «проседает», не тяните — при обращении администрации/соседей суд будет смотреть именно на эти критерии.

Получить разовую консультацию

Какие документы смотреть в первую очередь

На участок и объект

Выписка ЕГРН на участок и объект;
Договор основания права на землю (собственность/аренда и др.);
ГПЗУ, градплан, схематические материалы;
Документы БТИ и техпланы, фактические обмеры.

Разрешения и режимы

Разрешение на строительство/уведомления (если требовались);
ПЗЗ (вид разрешённого использования);
Наличие специальных зон: СЗЗ, охранные зоны, красные линии;
Согласования по ОКН и иным охранным режимам (при наличии).

Отсутствие одного из документов не всегда означает неизбежный снос. Важно понять, что именно нарушено и можно ли это исправить.

Жизненные примеры и типичные ошибки

Дачи и частные дома

Дом на садовом участке без учёта ВРИ по ПЗЗ;
Пристройка без уведомления о реконструкции;
Несоответствие техплану и фактическим параметрам.

Коммерческие объекты

Павильон/склад в зоне, где это запрещено ПЗЗ;
Реконструкция без разрешения и экспертизы;
Нарушение охранных зон или красных линий.

Производственные здания и самовольные изменения

Пристроили дополнительное помещение без проекта и разрешений.
Надстроили этаж/часть здания без необходимых согласований.
Изменили назначение помещений (например, склад → цех) вразрез с ПЗЗ и санитарными нормами.

Частая ошибка:

«Раз объект стоит много лет, значит, всё законно». Давность сама по себе не «узаконивает» нарушение; смотрят на документы и соответствие нормам.

Как оценить риск сноса: кто и когда вправе требовать

Право требовать снос есть у администрации, собственника земли и иных лиц, чьи права нарушены постройкой. Суд оценивает баланс прав, степень нарушения, возможность устранить несоответствия и т.д.

Нарушено право на землю/режимы земли — риск высокий;
Отсутствует разрешение там, где оно строго необходимо — риск повышенный;
Несоответствие нормам (пожарным/санитарным) — часто критично;
Можно устранить нарушение (оформить права/исправить параметры) — шансы выше.

Что влияет на исход

История объекта и действий администрации (ОМСУ);
Добросовестность владельца и готовность устранить нарушения;
Фактический вред правам соседей/города.

Заказать оценку риска

Как снизить риски и что делать уже сейчас

Соберите документы: ЕГРН, ПЗЗ, ГПЗУ, БТИ/техпланы, разрешения (если требовались).
Сопоставьте факты и нормы: назначение земли, параметры постройки, специальные зоны.
Определите, что можно исправить: оформить права, получить недостающие согласования, привести параметры в норму.
Коммуникация с администрацией: запросы, возражения, переговоры.
Готовность к суду: позиция, доказательства, экспертизы.

В ряде случаев удаётся добиться отказа в сносе или отсрочки/замены способа защиты права.

Чем поможем

Проведём правовой аудит объекта и документов;
Сформируем стратегию (защита / легализация / «план Б»);
Подготовим заявления, возражения, процессуальные документы;
Представим интересы в администрации и суде.

Нужна помощь сейчас

Связанные статьи по теме

Серия материалов «Самовольная постройка»: от определения до защиты в суде и практических шагов по сохранению объекта.

Что считается самовольной постройкой

Признаки: земля (ЕГРН), разрешения и граднормы (ПЗЗ, ГПЗУ). Как суды трактуют «самовольность» и какие документы помогают сохранить объект.

Вы читаете

Когда снос невозможен

Соразмерность, безопасность, устранение нарушений. Примеры дел, где суд отказал в сносе или разрешил сохранить объект.

Снос через суд

Кто вправе требовать, доказательства, позиция ответчика, пошлина и исполнение решения.

Снос по решению администрации

Полномочия ОМСУ, уведомления, акты обследования, как обжаловать.

Исполнение решения о сносе

Сроки и действия приставов, демонтаж, расходы, кадастр, снятие объектов учёта.

Срок исковой давности

Когда начинает течь и в каких случаях суд применяет срок давности по требованию о сносе.

Частые вопросы

Не всегда. Суды смотрят на соблюдение норм и прав на землю. Давность помогает в отдельных случаях, но не «узаконивает» автоматом.

Иногда — да. Если есть шанс оформить права на землю, получить недостающие документы и устранить несоответствия — суд может учесть это при выборе способа защиты.

Администрация, собственник земли, а также лица, чьи права нарушены постройкой (например, сосед, у которого нарушены отступы/проход).

Задать вопрос

Получить консультацию

Опишите вашу ситуацию — мы оценим шансы и предложим стратегию действий.

Самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ) — спорная категория: многое зависит от режима земли, нужных разрешений и фактического соответствия нормам. Верная стратегия на раннем этапе помогает сохранить объект или минимизировать потери.

Связанные услуги

Узаконение самовольного строительства

Представление интересов граждан и юридических лиц по спорам, связанным с узаконением (согласованием) самовольного (незаконного) строительства ИЖС или СНТ на собственном участке

Услуги земельного юриста

Представление интересов граждан и юридических лиц по земельным делам любой категории сложности и вида. От исправления реестровых ошибок до бесплатной приватизации земельных участков.

сложные кейсы