На этапе бронирования квартиры стороны почти всегда передают деньги: «чтобы сняли с рекламы и не продали другому». Но одно дело — задаток, совсем другое — аванс. Разбираемся по-человечески, без сложных терминов ГК РФ.
Риэлтор / Ипотечный брокер / Юрист в сфере недвижимости
Аттестованный специалист по недвижимости;
Сертифицированный ипотечный брокер;
Работаю с недвижимостью с 2000 года;
Член Гильдии риэлторов России;
Преподаватель (спикер) на курсах по повышению квалификации риэлторов и ипотечных брокеров.
Задаток — это не просто «предоплата». Это сумма, которая подтверждает серьёзность намерений. Если сторона, давшая задаток, потом передумала по своей инициативе — она его теряет.
Если же «передумал» получатель задатка (например, продавец), он обязан вернуть не только сам задаток, но и такую же сумму сверху. То есть покупателю возвращают задаток в двойном размере.
Такая логика заложена в ст. 380–381 ГК РФ. Но в жизни она работает только при грамотном оформлении.
Аванс — это просто часть цены, которую вы платите заранее. Если сделка не состоялась, аванс по общему правилу возвращается, независимо от того, кто передумал.
Никаких «в двойном размере» и штрафов сам по себе аванс не несёт. Поэтому он более мягкий и гибкий инструмент, но хуже защищает стороны от резкой смены планов.
В отличие от задатка, аванс не требует специальных формулировок в договоре, но без условий о возврате тоже бывают конфликты и судебные споры.
Главный критерий: что будет с деньгами, если сделка сорвалась. Закон смотрит не только на сумму, но и на то, как вы её назвали и описали в договоре.
Поэтому в практической работе мы сначала определяем, что нужно по сути, а уже потом подбираем юридическую обёртку и формулировки.
| Задаток | Аванс | |
|---|---|---|
| Если передумал покупатель | Задаток остаётся у продавца | Аванс возвращается |
| Если передумал продавец | Возвращает задаток в двойном размере | Возвращает аванс в том же размере |
| Форма | Нужны чёткие условия в письменном договоре | Достаточно указать, что это часть цены |
| Риски сторон | Больше ответственности за отказ | Меньше санкций, больше гибкости |
В сложных сделках (альтернатива, ипотека, длительные согласования) иногда выгоднее комбинировать подходы: например, небольшой задаток + последующие авансовые платежи.
В реальности задаток хорошо работает в простых прямых сделках, когда у сторон понятные сроки и нет длинной цепочки зависимостей. Чем сложнее схема (альтернатива, новостройка, переуступка, одобрение нескольких банков), тем аккуратнее нужно подходить к задатку и тем больше смысла в мягких инструментах.
Аванс уместен там, где много неизвестных и рисков, на которые ни продавец, ни покупатель не могут повлиять. Например:
В таких ситуациях жёсткий задаток может обернуться тем, что сторона платит штраф фактически за действия банка, Росреестра или третьих лиц. Аванс же можно вернуть и разойтись без лишних потерь.
Нередко мы рекомендуем использовать «усиленный аванс»: это по сути аванс, но в договор добавляются условия о штрафах за необоснованный отказ от сделки. Это гибрид, который позволяет защитить стороны, не доводя ситуацию до спора о задатке.
Оптимально оформлять задаток не просто распиской, а отдельным письменным соглашением или разделом в предварительном договоре купли-продажи. Расписка в этом случае подтверждает только факт передачи денег, но не заменяет договор.
При авансе ключевая задача — ясно прописать условия возврата и то, что будет с суммой, если сделка не состоится по причинам, не зависящим от сторон.
Юридически это будет не задаток, а аванс с дополнительными условиями ответственности. Такой подход мягче, чем классический задаток, но дисциплинирует стороны и снижает риск затянуть сделку.
Опишите вашу ситуацию — мы оценим шансы и предложим стратегию действий.
Сделка с недвижимостью — это не просто покупка или продажа квартиры. Это десятки документов, проверок и решений, где ошибка может стоить миллионы. Мы берём на себя всю сложную часть — от подбора и переговоров до регистрации и передачи ключей. Проверим чистоту объекта и продавца, согласуем безопасные расчёты, подготовим договоры и проведём сделку под ключ.
Перед покупкой важно убедиться, что с объектом и продавцом нет скрытых юридических рисков: история прав, обременения, основание права, факторы возможного оспаривания сделки. Мы проводим независимую проверку по документам и реестрам, выявляем риски и даём рекомендации по проведению сделки – безопасно и без рисков!
сложные кейсы
У вас остался какой-то вопрос или хотите обратиться за услугой?
Оставьте свой телефон в форме ниже и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
+7 (963) 614-68-67
+7 (963) 614-68-67
– Телефон
Окружной проезд 15к2, эт. 7, оф. 718
– Адрес офиса
Пн-пт с 09:00 до 21:00
– Время работы офиса