Почему банк может отказать в регистрации сделки и что с этим делать

Для клиента «банк отказал в регистрации» часто звучит как приговор. На самом деле в сделке участвуют сразу несколько игроков, и у каждого своя зона ответственности:

• Банк одобряет ипотеку, проверяет объект и документы, контролирует соответствие договора своим требованиям и даёт согласие на регистрацию ипотеки.
• МФЦ принимает документы и передаёт их в Росреестр, иногда помогает их оформлять, но не несёт ответственности за юридический смысл.
• Росреестр регистрирует переход права собственности и ипотеку, проверяет законность сделки и корректность документов.

Отказ может инициировать как сам банк (например, отозвав согласие), так и Росреестр, обнаружив ошибки или нарушения. Задача юриста — понять, где именно «упала сделка» и что нужно исправить.

Банк берёт квартиру или дом в залог, поэтому объект должен быть «юридически чистым». На практике встречаются ситуации, при которых регистрация перехода права или ипотеки блокируется:

• Несогласованные перепланировки и реконструкции, которые не отражены в технической документации.
• Аресты, запреты регистрационных действий, обеспечительные меры суда.
• Неснятое обременение в пользу другого банка или залогодержателя.
• Наложение границ по земельным участкам, спорные границы с соседями.
• Неполный состав собственников (например, не выделены доли детям после использования маткапитала).

Если проблема устранима (узаконить перепланировку, снять запрет, погасить старую ипотеку), её можно решить до подачи документов. Если нет — банк может отказаться от сделки как от слишком рискованной.

Даже если с точки зрения Росреестра всё в порядке, банк может отозвать согласие на регистрацию ипотеки или заблокировать сделку. Основные причины:

• Ухудшение финансового положения заемщика: снижение дохода, увольнение, новые кредиты.
• Подозрения по закону о противодействии отмыванию доходов — непонятное происхождение средств, «дробление» платежей, участие номинальных лиц.
• Изменение условий сделки без согласования с банком: другая цена, другой объект, смена продавца.
• Новые риски по объекту, выявленные службой безопасности банка.

Банк отвечает за возврат выданных денег. Если риск кажется ему завышенным, он предпочитает не доводить сделку до регистрации. В таких кейсах важно грамотно выстроить коммуникацию и при необходимости — изменить структуру сделки, а не «ломиться в закрытую дверь».

Практика безопасной закладки наличных

• Пересчёт в присутствии сторон и сотрудника банка. Сумма фиксируется в акте закладки; при крупных суммах — отдельной описью.
• Фиксация номеров крупных купюр (по согласованию) — особенно при сделках с наличными «из сейфа».
• Проверка купюр на подлинность средствами банка до закладки.
• Упаковка денег в конверт или пакет с пломбами, подписи сторон на пломбе и на акте.
• Отдельное хранение ключей и чёткое описание, у кого какой комплект.

Если стороны хотят максимальной фиксации, мы дополнительно согласовываем с банком возможность видеонаблюдения в помещении хранилища и отмечаем это в акте.

Иногда отказ в регистрации связан не с «плохой квартирой» и не с банком, а с ошибками по пути документов до Росреестра:

• Сотрудник МФЦ неправильно прикрепил сканы или перепутал документы местами.
• Файлы загружены в низком качестве, текст не читается.
• Сбой на портале при подаче через интернет: не все документы дошли.
• Проблемы с электронной подписью: истёк срок, некорректный сертификат.

Формально Росреестр в таких ситуациях тоже выносит отказ. Но при правильном сопровождении эти проблемы можно решить: переподать пакет, скорректировать заявки, восстановить подачу документов.