Разбираем, что делать, если данные в ЕГРН не совпадают с реальностью: смещены границы, неверная площадь, искажены координаты, указан неправильный адрес или допущена ошибка кадастровым инженером. Подробно объясняем, когда достаточно заявления в МФЦ, а когда исправление возможно только через суд.
Удостоверение Адвоката № 9075, Номер в реестре № 50/8033
Действующий Адвокат Московской Областной палаты Адвокатов.
Деятельность осуществляется в рамках Адвокатского кабинета № 2553.
Образование: высшее Юридическое, Экономическое, Техническое.
Опыт работы в государственных и муниципальных органах власти в сфере строительства, земельных и жилищных правоотношений.
Опыт судебной деятельности более 15 лет.
В повседневной практике кадастровую ошибку нередко называют “неточностью” или “расхождением”, но с юридической точки зрения это более серьёзное явление. В понимании закона кадастровая ошибка — это недостоверные сведения, внесённые в государственный реестр недвижимости, которые не соответствуют действительности. Эти сведения становятся частью правового режима объекта, влияют на сделки, налоги и возможность строительства.
Ошибка может возникнуть как вследствие работы кадастрового инженера, так и по вине органов учета, которые перенесли данные в ЕГРН с искажениями. Согласно положениям 218-ФЗ, кадастровая ошибка подлежит исправлению, если подтверждено, что сведения, внесённые в реестр, неверны.
Кадастровая ошибка — это не “незначительное расхождение”, а дефект правовой информации. И чем дольше она остаётся неисправленной, тем выше риск: от проблем с продажей до многолетних споров с соседями и органами власти.
Закон различает несколько категорий ошибок, и от правильного определения их вида зависит выбор стратегии: исправлять через Росреестр или идти в суд. Неверная квалификация ошибки — одна из самых частых причин отказов и затянутых процессов.
Простая опечатка, ошибочный перенос данных, неправильная цифра или буква. Исправляется по заявлению без дополнительной экспертизы, если есть доказательства правильных сведений.
Сведения были внесены верно, но пришли из некорректных документов или ошибочных данных инженера. Исправление часто требует нового межевого плана и согласований. Росреестр может отказать — тогда потребуется суд.
Ошибка кадастрового инженера: неправильные координаты, неверная площадь, смещение границ, некорректные исходные данные. Часто приводит к спорам. Исправление — через новый межевой план или судебную экспертизу.
В реальной практике одна ошибка может сочетать признаки нескольких видов. Например, инженер неверно измерил границы, а Росреестр без проверки перенёс эти сведения в реестр. Тогда мы имеем одновременно инженерную и реестровую ошибку.
Важно понимать, что не каждое несоответствие является ошибкой. Например, если собственник сам перенёс забор, изменив фактические границы участка, это не ошибка реестра — это нарушение, требующее оформления новых границ.
Выявление ошибки — это не просто визуальный осмотр карты. Чтобы точно понимать, где возникло расхождение, мы сверяем несколько источников: данные ЕГРН, старые правоустанавливающие документы, градостроительные материалы, фактическую ситуацию на местности и результаты межевания.
Один из самых частых признаков проблемы — расхождение между сведениями в ЕГРН и тем, что видит собственник на местности: “граница уходит в сторону”, “площадь меньше, чем по документу”, “участки наложились”. Такое расхождение почти всегда свидетельствует о кадастровой ошибке и требует профессиональной диагностики.
Для сложных случаев мы подключаем кадастрового инженера, который проводит повторные измерения и сопоставляет полученные координаты с данными реестра. Это позволяет установить источник ошибки и понять, каким способом её исправлять — административным или судебным.
Самые сложные кадастровые ошибки — это ошибки геометрии: когда смещены границы, неправильно рассчитана площадь, неверно определены координаты поворотных точек или участок «накладывается» на соседний. Такие ошибки редко исправляются простым заявлением, потому что затрагивают интересы других собственников и требуют инженерной диагностики.
Возникает при неправильном расчёте контура участка или использовании устаревших измерений. Если площадь не коррелирует с координатами, Росреестр не примет новый план без уточнения границ.
Классическая инженерная ошибка. Часто появляется, когда измерения проводились с использованием старых систем координат или дешёвого оборудования. Смещение даже на 20–40 см приводит к спорам и наложениям.
Граница отображена неверно: «уходит» в сторону, имеет неправильную конфигурацию или пересекает чужой участок. Такая ошибка часто выявляется при оформлении продажи или строительстве.
Одной из причин таких ошибок является несовпадение картографической основы. Старые участки, учтённые до 2010-х годов, могут быть «привязаны» к другим координатным сеткам, поэтому при переносе сведений в современную систему возникают смещения. Это не вина собственников — это многие годы накопленных погрешностей.
Оверлей — ситуация, когда границы участка накладываются друг на друга. На публичной карте это выглядит как “нахлёст”: часть одного участка заходит в пределы другого. Это самая тяжёлая категория ошибок, потому что её нельзя исправить без анализа всех документов и участия соседей. Часто такие дела заканчиваются судебным установлением границ.
Некоторые ошибки не заметны, пока собственник не решает продать участок или взять ипотеку. Банк заказывает выписку из ЕГРН, сверяет данные с планами, и если есть несоответствия, кредитор отказывает. В этой ситуации исправление ошибки становится обязательным шагом для завершения сделки.
Если ошибка не затрагивает интересы других собственников и её можно подтвердить документами, исправление производится в административном порядке. Это самый быстрый и экономичный путь, но он требует точной подготовки документов.
На практике Росреестр исправляет далеко не все ошибки. Это нормально: орган регистрации прав не занимается геодезией и не вправе перепроверять измерения инженеров. Поэтому административный порядок работает, только если ошибка очевидна и подтверждается документами.
Судебный порядок — это единственный путь, если есть спор о границах, наложение участков, конфликт с соседями, ошибки инженеров или Росреестр отказал в исправлении ошибки. Суд исследует документы, назначает экспертизы и принимает решение, которое обязательно для внесения изменений в ЕГРН.
Судебные дела по кадастровым ошибкам могут быть сложными из-за большого объёма технических данных. Поэтому ключевым элементом является экспертиза — именно она определяет правильность границ и координат.
В сложных делах об исправлении кадастровой ошибки суд почти всегда назначает экспертизу. Именно эксперт определяет, какие данные являются правильными: координаты поворотных точек, площадь участка, конфигурация и фактическое положение границ. Без экспертизы по таким спорам невозможно принять законное и обоснованное решение.
От качества вопросов зависит результат экспертизы. Если вопрос поставлен слишком общо, эксперт даст размытый вывод, который не позволит суду вынести решение. Мы формируем вопросы так, чтобы эксперт указал точные координаты, площадь и конфигурацию участка.
Грамотно подготовленная экспертиза — ключ к успешному судебному исправлению кадастровой ошибки. В 80% случаев именно заключение эксперта становится основой для изменения сведений в ЕГРН.
Кадастровый инженер — ключевая фигура в исправлении ошибок. Но на практике квалификация специалистов сильно различается, поэтому собственникам важно понимать, как проверить профессионализм инженера и какие документы он обязан предоставить.
Новый межевой план нужен, если ошибка относится к координатам, площади или конфигурации участка. Без нового плана Росреестр не внесёт изменения в ЕГРН, потому что орган регистрации должен опираться на актуальные измерения.
Даже при очевидной кадастровой ошибке собственники часто совершают действия, которые усложняют исправление или делают его невозможным без суда. Мы собрали самые частые ситуации, с которыми сталкиваемся в практике.
В большинстве случаев исправление кадастровой ошибки — это работа с документами, измерениями, юридическими нормами и интересами нескольких собственников. Поэтому профессиональное сопровождение сокращает срок исправления в 2–3 раза и снижает риск отказов.
Опишите вашу ситуацию — мы оценим шансы и предложим стратегию действий.
Представление интересов граждан и юридических лиц по земельным делам любой категории сложности и вида. От исправления реестровых ошибок до бесплатной приватизации земельных участков.
рекомендуемМы помогаем собственникам, застройщикам, подрядчикам и инвесторам решать правовые вопросы, связанные со строительством, реконструкцией и оформлением объектов.
У вас остался какой-то вопрос или хотите обратиться за услугой?
Оставьте свой телефон в форме ниже и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
+7 (963) 614-68-67
+7 (963) 614-68-67
– Телефон
Окружной проезд 15к2, эт. 7, оф. 718
– Адрес офиса
Пн-пт с 09:00 до 21:00
– Время работы офиса