Сейчас вместо классического «разрешения на строительство» для частных домов чаще используется уведомительный порядок: вы подаёте уведомление, администрация его согласует — и только после этого безопасно строить. В статье по шагам разбираем, как действовать, чтобы дом не признали самовольной постройкой.
Удостоверение Адвоката № 9075, Номер в реестре № 50/8033
Действующий Адвокат Московской Областной палаты Адвокатов.
Деятельность осуществляется в рамках Адвокатского кабинета № 2553.
Образование: высшее Юридическое, Экономическое, Техническое.
Опыт работы в государственных и муниципальных органах власти в сфере строительства, земельных и жилищных правоотношений.
Опыт судебной деятельности более 15 лет.
Ещё несколько лет назад для строительства любого капитального объекта приходилось получать классическое разрешение на строительство. Сейчас для индивидуальных домов на землях ИЖС и садовых участках действует уведомительный порядок: вы подаёте уведомление о планируемом строительстве, администрация его рассматривает и либо согласует, либо отказывает с указанием причин.
Фактически уведомление выполняет ту же защитную функцию, что и старое разрешение: проверяются параметры дома, вид разрешённого использования участка, наличие ограничений и охранных зон. Если проект проходит проверку, вы получаете «зелёный свет» для стройки и снижаете риск, что дом потом признают самовольной постройкой.
Важно: если участок не относится к ИЖС или садовым, если дом планируется выше установленных пределов или речь идёт о многоквартирном доме, возможны уже другие правила — вплоть до классического разрешения и экспертиз.
В этой статье мы говорим о типовой ситуации: частный или садовый дом для одной семьи на участке под ИЖС или для садоводства в Москве и Московской области. Для более сложных объектов (таунхаусы, блокированные дома, «гостевые дома» на коммерческой земле) лучше сразу разбирать ситуацию индивидуально.
Прежде чем думать о самом уведомлении, важно понять, можно ли вообще строить дом на этом участке. Администрация будет проверять не только сам бланк уведомления, но и данные ЕГРН, градостроительную документацию и ограничения.
Если участок попадает в историческое поселение или зону с особыми требованиями, могут потребоваться дополнительные согласования, а отдельные параметры дома придётся подстраивать под правила застройки. Именно поэтому перед подачей уведомления имеет смысл проверить участок по градостроительным регламентам и реестрам ограничений, а не только по выписке из ЕГРН.
Список документов не такой большой, но на практике проблема в том, что в каждом документе должны быть нужные сведения, а не просто «какая-то выписка» или «какой-то план». Ниже — базовый набор, с которым обычно работают при уведомлении.
Сама схема застройки часто вызывает вопросы: кто её должен рисовать, нужно ли заказывать проект, обязателен ли архитектор. Для частного дома достаточно понятного плана с размерами участка, границами, отступами и габаритами дома. Важнее, чтобы из схемы было видно соблюдение расстояний до границ и проездов, чем художественное качество рисунка.
Подать уведомление можно тремя путями: через МФЦ, на портале Госуслуг или напрямую в администрацию. В Москве свои особенности, в Московской области — свои, но общая логика похожа.
В установленный срок администрация проверяет, соответствует ли ваш проект параметрам участка и градостроительным регламентам. По итогам вы получаете уведомление о соответствии или о несоответствии с указанием причин.
Если администрация молчит дольше установленного срока, ситуация может рассматриваться как согласование «по умолчанию», но этот момент лучше отдельно анализировать с юристом: важны реальные даты, документы и переписка.
Отказ в согласовании уведомления — не приговор для проекта. Часто это сигнал, что нужно скорректировать параметры дома или довести до ума документы по участку. Ниже — типичные основания, с которыми приходится сталкиваться на практике.
Стройка «по-старинке», без уведомления и без проверки параметров, создаёт риск признания дома самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ: это может привести к запрету регистрации, судебным спорам и даже требованию о сносе. При этом многие собственники узнают об этом риске уже на этапе попытки продать дом или оформить ипотеку.
Алгоритм зависит от конкретной ситуации: где стоит дом, когда он построен, какие документы есть и какие нарушения выявлены. Иногда удаётся пройти уведомительный порядок задним числом и оформить дом. В более сложных случаях приходится решать вопрос через суд, доказывать соблюдение норм и права на участок.
Если вы уже построили дом или начали стройку без уведомления, не стоит закрывать глаза на проблему: чем раньше начать разбираться с документами и параметрами участка, тем больше шансов обойтись без требований о сносе и конфликтов с администрацией.
Теоретически уведомление можно подать и самостоятельно. На практике вопросы возникают именно «между строками»: можно ли строить конкретный дом на конкретном участке, что делать с историческим поселением, как учесть охранную зону, что показывать администрации, а что — нет. Здесь помогает опыт работы с земельными, строительными и градостроительными спорами.
Для первичной консультации достаточно прислать адрес или кадастровый номер участка и коротко описать, какой дом вы планируете (или уже построили). Мы посмотрим участок по открытым реестрам, зададим уточняющие вопросы и предложим варианты действий.
Опишите вашу ситуацию — мы оценим шансы и предложим стратегию действий.
Представление интересов граждан и юридических лиц по спорам, связанным с узаконением (согласованием) самовольного (незаконного) строительства ИЖС или СНТ на собственном участке
Представление интересов граждан и юридических лиц по земельным делам любой категории сложности и вида. От исправления реестровых ошибок до бесплатной приватизации земельных участков.
сложные кейсы
У вас остался какой-то вопрос или хотите обратиться за услугой?
Оставьте свой телефон в форме ниже и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
+7 (963) 614-68-67
+7 (963) 614-68-67
– Телефон
Окружной проезд 15к2, эт. 7, оф. 718
– Адрес офиса
Пн-пт с 09:00 до 21:00
– Время работы офиса