Хочется снести стену, объединить кухню с гостиной, надстроить этаж или пристроить веранду. В законе это всё называется по-разному: где-то перепланировка, где-то реконструкция. Мы по-человечески объясняем, в чём разница, когда необходимы разрешения и чем грозит самовольное изменение.
Удостоверение Адвоката № 9075, Номер в реестре № 50/8033
Действующий Адвокат Московской Областной палаты Адвокатов.
Деятельность осуществляется в рамках Адвокатского кабинета № 2553.
Образование: высшее Юридическое, Экономическое, Техническое.
Опыт работы в государственных и муниципальных органах власти в сфере строительства, земельных и жилищных правоотношений.
Опыт судебной деятельности более 15 лет.
Перепланировка — это изменения внутри существующих границ квартиры или дома: перенос или демонтаж ненесущих перегородок, объединение комнат, устройство новых проёмов в ненесущих стенах, перенос дверей, изменение конфигурации коридора.
Ключевой признак — не меняем внешние габариты здания и не трогаем несущие конструкции, фундамент, несущие стены, перекрытия. Жилое помещение остаётся тем же по площади и «коробке», меняется только внутренняя планировка.
Для многоквартирных домов вопросы перепланировки регулирует ЖК РФ: там прописаны процедуры согласования и последствия самовольных работ.
Реконструкция — это уже вмешательство в сам объект недвижимости как строение: надстройка мансарды, пристройка, изменение высоты, площади, количества этажей, изменение назначения (например, из нежилого в жилое или наоборот).
По сути, мы меняем характеристики здания, которые отражаются в ЕГРН: площадь, этажность, вид объекта. Обычно такая работа относится к строительству и подпадает под ГрК РФ.
Для реконструкции, как правило, требуется проект и получение разрешения или прохождение уведомительной процедуры, в зависимости от типа объекта и региона.
На практике спор «это перепланировка или реконструкция» возникает, когда собственник сделал работы «под ремонт», а органы власти оценивают их как изменение характеристик здания. Ниже разбираем типовые ситуации отдельно для квартир и частных домов.
Закон не даёт «бытовых» определений, но опирается на ключевые критерии: меняется ли внутренняя конфигурация помещения, меняются ли параметры здания (высота, площадь, контур), затрагиваются ли несущие конструкции.
В этой статье мы опираемся на общие федеральные правила и их логику. Конкретные формулировки и ссылки на нормы мы разбираем уже на юридической консультации под ваш регион и тип объекта.
Перепланировка в многоквартирном доме почти всегда требует согласования с органом местного самоуправления (или жилищной инспекцией) до начала работ. После завершения изменений составляется новый технический план, и сведения обновляются в ЕГРН.
Работы, которые затрагивают несущие конструкции, пожарные и санитарные нормативы, могут быть запрещены или допускаются только по проекту. Здесь важно не полагаться на «у соседей так уже сделано», а смотреть на нормы.
В спорных ситуациях разрешающий орган и суды могут оценивать такие работы как выход за пределы обычной перепланировки. Тогда к собственнику предъявляются уже более жёсткие требования по возврату помещения к прежнему состоянию или оформлению работ как реконструкции.
Для индивидуальных жилых и садовых домов сейчас применяется преимущественно уведомительный порядок строительства и реконструкции: собственник направляет уведомление о планируемых работах, затем уведомление об их окончании. Но в ряде случаев требуется полноценное разрешение и проект.
Важно заранее проверить градостроительные регламенты для участка, красные линии, охранные зоны, ограничения, чтобы реконструкция не привела к требованию снести пристройку или надстройку.
Подробный список документов и сроков различается по регионам, но логика остаётся похожей: сначала согласование, потом работы, затем фиксация нового состояния.
На практике мы рекомендуем фиксировать переписку с органами власти и хранить все ответы — это пригодится, если возникнет спор о законности реконструкции.
Чем раньше собственник обращается за юридической и технической оценкой ситуации, тем больше вариантов мягко урегулировать вопрос: либо легализовать изменения, либо скорректировать проект до конфликта с органами власти.
В ряде случаев перепланировку можно узаконить задним числом, представив техническое заключение и согласовав уже выполненные изменения. С реконструкцией всё жёстче: здесь часто приходится идти через суд и детально доказывать соблюдение норм и баланса интересов.
Опишите вашу ситуацию — мы оценим шансы и предложим стратегию действий.
Перепланировка и реконструкция дома или квартиры — это всегда про безопасность, законность и правильные документы. Мы помогаем собственникам разобраться, что можно делать без согласований, а что требует разрешений, как узаконить уже выполненные работы и как защитить объект от требований о возврате в исходное состояние.
Мы помогаем собственникам, застройщикам, подрядчикам и инвесторам решать правовые вопросы, связанные с землёй, строительством, реконструкцией и оформлением объектов. Разбираемся в сложных ситуациях: от границ участка и сервитутов — до споров с подрядчиком, легализации построек и уголовных рисков в сфере строительства.
сложные кейсы
У вас остался какой-то вопрос или хотите обратиться за услугой?
Оставьте свой телефон в форме ниже и мы свяжемся с вами в ближайшее время!
+7 (963) 614-68-67
+7 (963) 614-68-67
– Телефон
Окружной проезд 15к2, эт. 7, оф. 718
– Адрес офиса
Пн-пт с 09:00 до 21:00
– Время работы офиса