Услуги риэлтора

для физических и юридических лиц

Меры предосторожности покупателя при выборе квартиры для приобретения

При окончательном принятии решения о покупке квартиры, перед началом поиска подходящего варианта, необходимо установить определенные правила предосторожности. Зачастую покупатель является владельцем существенной суммы денежных средств, соответственно может стать объектом пристального внимания различного рода мошенников.

Перечень мер предосторожности при поиске квартиры

• Не сообщать третьим лицам о намерении приобрести недвижимость;

• По возможности стараться не сообщать место своего фактического жительства;

• При переговорах не использовать домашний телефон, только мобильный. Рекомендуется приобрести отдельный номер на соответствующий период. Вы будете всегда знать, что звонят по вопросу покупки. Да и в последствии от него можно избавиться, чтобы исключить возможные спамовые звонки после приобретения;

• Не давать в объявления о желании прибрести жилое помещение. Покупатель или его представитель сам обзванивает объявления по подходящим вариантам;

• Не хранить денежные средства на покупку квартиры дома.

Выбор квартиры для приобретения

Предварительно, исходя из собственных предпочтений и финансовых возможностей, следует определить район желаемого проживания, тип дома, этаж, вид ремонта. Исходя из установленных параметров поиска, осуществляется подбор походящих квартир, через интернет, на досках объявлений по продаже недвижимости.

Срок, в течении которого обычно осуществляется подбор подходящей квартиры варьируется примерно от двух недель, до двух месяцев. Если за такой срок ничего подобрать не удается, необходимо скорректировать требования к искомому объекту, так как искать можно бессрочно.

Покупать первую понравившуюся квартиру конечно не требуется, но и затягивать с принятием решения тоже не стоит. Цены на недвижимость имеют свойство меняться.

В соответствии с целями приобретения жилья необходимо определиться:

• Купить квартиру на первичном рынке «Новостройку»?!

• Купить квартиру на вторичном рынке находящуюся в собственности?!

Купить новую квартиру в строящемся доме, довольно привлекательный на первый взгляд вариант. Стоимость ниже чем на вторичном рынке, площадь квартиры больше, планировка лучше.

Но в такую квартиру заехать сразу не получиться до завершения строительства. Конечно можно арендовать на время строительства другую квартиру. Но достаточно ли вашего бюджета для такого варианта действий. Тем более, что зачастую окончание строительство затягивается и может длиться несколько лет.

Во вторичную же квартиру можно вселиться в течении нескольких недель после приобретения. Но такая квартира имеет возможные минусы, обратные плюсам новостройки.

Выбор в данном случае зависит от жизненных обстоятельств. Если необходимости срочного заезда в жилье нет и имеется другое место жительства, то вариант приобретения новостройки в вашем приоритете.

Если же вы приобретаете квартиру как единственное место жительства, то ваш выбор только вторичный рынок жилья.

Выбор приобретения квартиры на вторичном или первичном рынке недвижимости, имеет свои плюсы и свои минусы! Какую же купить?! 

Приобретение квартиры на первичном рынке, жилья которое еще не построено, является не менее популярным чем приобретение вторичного жилья. Это обусловлено объективными обстоятельствами.

Плюсы приобретения Новостройки

Новое жилье строится с учетом современных требований и тенденций, с использованием новейших технологий и строительных материалов. Квартиры имеют современные планировки, как правило большей площади, чем в старых домах. Жилье оборудуется новыми коммуникациями, как внутри самого дома, так и в подводящей сети снабжения. Территория имеет соответствующее благоустройство с инфраструктурой.

При выборе подходящего объекта покупатель практически всегда не ограничен, как в рамках самого строящегося многоквартирного дома, так и в целом возводимом новом районе, если застройка осуществляется не точечно.

Существенное значение имеет стоимость квартир на первичном рынке. Так как жилье еще не построено или имеет малый процент реализации строительства, цена значительно ниже вторичного рынка.

Минусы приобретения Новостройки

В то же время найдутся те, которые считают, что современные дома возводятся с ненадлежащим качеством строительных конструкций, с единственной целью извлечения максимальной выгоды для застройщика, без учета всех необходимых для проживания социальной инфраструктуры и отдаленных районах от центра города.

Не будем оспаривать данное мнение, так как оно сугубо субъективно!

Иные недостатки достаточно объективны!

Данные обстоятельства обусловлены определенными опасениями и неудобствами потенциальных покупателей:

• невозможностью проживания сразу;

• ожиданием окончания строительства;

• переносом сроков сдачи дома;

Покупатель может подать иск и взыскать в судебном порядке существенную неустойку за перенос сроков сдачи. Данная практика довольно распространена. Взысканные средства вложить в ремонт жилья.

• ненадлежащее качество передаваемой квартиры по окончанию строительства;

Застройщик обязан будет устранить все выявленные недостатки при приемке квартиры, в соответствии с заключенным договором и действующим законодательством.

• возможного банкротства застройщика.

Ранее недобросовестность застройщика была довольно распространена. Все случаи довольно известны и находятся на контроле глав субъектов страны. Ожидается существенное ужесточение закона в части требований к застройщикам. Да и уже на сегодня такие случаи практически исключены.

Несмотря на указанные риски, в случае приобретения жилья у добросовестного застройщика, покупатель защищен от тех опасностей, которые присущи вторичным квартирам.

Жилье является новым, не имеющем никакой истории. Поэтому, потеря жилья по судебным требованиям бывших недобросовестных жильцов, исключена. Сложная проверка юридической чистоты практически не требуется.

Бытовые неудобства после покупки Новостройки

В случае благополучного завершения строительства и передаче жилья счастливым покупателям, возникнут сугубо бытовые неудобства:

• окончание строительства соседних домов;

• мусор на прилегающей благоустраиваемой территории;

• временные перебои со светом и водоснабжением;

• ремонт соседей;

• временное отсутствие социальной инфраструктуры, детских садиков, школ, магазинов, больниц.

Через некоторое время данные неудобства безусловно будут устранены и новоселы будут радоваться проживанию в новой квартире, в новом доме, в новом районе, с новой инфраструктурой!

Выбор приобретения квартиры на вторичном или первичном рынке недвижимости, имеет свои плюсы и свои минусы! Какую же купить?! 

Чаще всего граждане предпочитают покупку жилья на вторичном рынке. И это понятно! Данный объект недвижимости уже существует, находится в собственности и имеет историю, которую можно проверить. Вложение в данный вид жилья, на первый взгляд, менее рисковый для приобретения, но дороже первичного жилья. Да и с рисками не все так однозначно!

Плюсы приобретения Вторичного жилья

Неоспоримый плюс заключается в том, что такую квартиру можно предварительно осмотреть, оценить ее состояние на пригодность к проживанию, пообщаться с собственником, проживающим в ней, с соседями, расспросить плюсы и минусы района проживания, наличие социальной инфраструктуры. Имеются ли субъекты нарушающие тишину, музыкальные дарования или лица употребляющие спиртные напитки.

Если все устроит заехать и жить, без необходимости ждать окончания строительства, переживая за сроки сдачи жилья, как это бывает при приобретении новостройки.

Минусы приобретения Вторичного жилья

Зачастую вторичное жилье находится в уже устаревших домах, с изношенными коммуникациями и неудобной планировкой. Данные обстоятельства возможно потребуют  проведение достаточно дорогостоящего ремонта с перепланировкой помещения, с учетом своих пожеланий. Само здание может не иметь лифта, а если он имеется, то старый и малогабаритный. Изношенность строения также может вызывать опасения, так как неизвестно, когда проводился капитальный ремонт и проводился ли он вообще.

Так как квартира имеет свою историю, возможно довольно долгую, в ней могли происходить преступления, случаи хронических заболеваний и естественной смерти.

Критичное отношение к таким обстоятельствам сугубо субъективно, но все же!

Чем длиннее история квартиры, тем больше возможных юридических рисков. В связи с этим необходимо проведение проверки юридической чистоты квартиры. Только по результатам проведенной проверки необходимо принимать решение о приобретении объекта. Выявленные неблагоприятные обстоятельства могут быть устранены дополнительными условиями в договоре купли-продажи, иными соглашениями и обязательствами сторон. При наличии неустранимых рисков от покупки спорной квартиры рекомендуем отказаться.

Определение подходящей ценовой категории квартир и место их желаемого расположения, является начальным этапом выбора, предполагаемого к приобретению жилья

Перед началом выбора подходящего варианта для приобретения, необходимо определить сумму денежных средств, за которую вы готовы купить квартиру и район предполагаемого проживания. Исходя из данных параметров начать поиск будущего жилья.

Район предполагаемого поиска квартиры для приобретения

Выбор почти всегда имеется, так как в зависимости от места расположения, можно купить подходящую квартиру различного класса, за одну и туже цену. Местоположение объекта является одним из основных качеств недвижимости, в зависимости от которого определяется его стоимость. Квартира на окраине города будет стоить значительно меньше, чем в центре.

Определение ценовой категории квартиры для покупки

Для определения средней цены квартир, подходящих Вам для приобретения, необходимо проанализировать все имеющиеся в интернете объявления в выбранном районе. Данный анализ позволит определить ценовой коридор, от самых дешевых квартир (без ремонта, в старых домах и т.д.), до самых дорогих (с отличным ремонтом, в новостройках и т.п.).

Зачастую покупатель старается найти квартиру по максимальной заложенной им стоимости. Так делать не рекомендуется, так как необходимо предусмотреть средства на сопутствующие расходы. Практически все расходы по проведению сделки купли-продажи возлагаются на покупателя. Затраты возникнут также при переезде, покупке недостающей мебели и бытовой техники.

Торг при покупке квартиры

При подборе варианта, необходимо понимать, что достаточное количество продавцов изначально устанавливают завышенные цены, для определения рыночной цены спроса. Соответственно в цену закладывается люфт по цене, для разумного торга. В некоторых случаях завышение средней цены может быть обусловлено наличием качественного ремонта, что нормально. А вот занижение рыночной цены, должно насторожить, так как это не происходит без веских на то причин. Никто не будет продавать квартиру дешевле, чем она реально стоит.

Все походящие варианты необходимо прозвонить и в случае, если все так, как описано в объявлении, договориться о просмотре.

При поиске квартиры для приобретения, после анализа имеющихся рекламных объявлений, необходимо связаться с продавцами (их представителями)  выбранных для просмотра объектов

Скорее всего вы дозвонитесь до представителя продавца, риелтора или юриста. Это лучший вариант для вас, так как наличие хотя бы одного профессионала в определенной мере гарантирует само проведение сделки. Но здесь необходимо помнить, что представитель продавца защищает его интересы, соответственно защита ваших прав не является его задачей.

Для удобства организации просмотров понравившихся квартир, целесообразно прозвонить несколько подходящих вариантов, территориально находящихся рядом. За один выезд вы сможете просмотреть несколько объектов.

Такая организация ускорит процесс выбора квартиры и позволит просмотреть больше вариантов, сравнить помещения с разным качеством ремонта, в одной ценовой категории.

Необходимо позвонить продавцу (его представителю) и договориться о просмотре, задав несколько вопросов.

Общие вопросы при звонке продавцу:

• Актуально ли объявление о продаже;

• Кто является собственником (юридическое или физическое лицо, один или несколько владельцев, несовершеннолетние правообладатели);

• Правоустанавливающие и правообразующие документы (документы-основания возникновения права собственности);

• Наличие неузаконенных перепланировок, переустройств;

• Как продается квартира, чистая продажа или альтернативная;

• Подходит ли под приобретение по ипотеке (если приобретается по ипотеке);

• Уточняющие вопросы, возникшие при анализе рекламного объявления о продаже;

• День, время, место встречи для просмотра;

• Номер квартиры и код домофона.

Организация просмотров в вечернее время и выходные дни

На период поиска квартиры, брать отпуск на работе нет необходимости, так как продавцы тоже работают, соответственно просмотры чаще всего проходят в вечернее время, после работы. Если же организацией просмотров занимается представитель (риэлтор), для удобства просмотры могут быть назначены на выходные дни. Свободные от работы дни вам понадобятся только на период проведения сделки и только на несколько дней, два-три дня максимум.

После выбора квартиры, стороны встречаются не так часто. После просмотра требуется встреча для внесения аванса (или задатка) и следующая уже для проведения сделки.

Вот после окончания сделки, для переезда и возможного ремонта, некоторое количество свободных дней вам понадобиться, соответственно отпуск целесообразно приберечь на данный период.

Количество просмотров за один раз

Более двух-трех квартир для просмотра за один раз, организовывать не рекомендуется. Не смотря на то, что осматриваемые квартиры территориально находятся в одном районе, в Московском регионе транспортная доступность очень непредсказуема.

Продавцы (представители) могут опоздать и если этот просмотр был первым, то последующие сдвигаются по времени. Такие временные сдвиги доставляют определенные неудобства, так как для организации просмотров, все заинтересованные стороны планируют свои действия и их изменения не несут положительных последствий.

Тем более, что вы не являетесь единственным потенциальным покупателем. Обычно просмотры назначаются с промежутком в 30 минут. Таким образом, если вы в назначенное время не успеваете, придется ждать. Но хуже всего, если квартира вам понравиться, но кто-то посмотрит ее раньше вас и зафиксирует свое желание на ее приобретение.

Просмотр квартиры при выборе перед покупкой, довольно сложная процедура. Поэтому несколько полезных советов потенциальным покупателям будут нелишними.

Чтобы не совершить ошибки при выборе квартиры, необходимо должным образом провести осмотр подходящего объекта купли-продажи. Ведь в приобретенной квартире вам придется жить, а какие-либо упущения, допущенные при первичном осмотре, могут обернуться существенными неудобствами.

Безопасность покупателя на просмотре

Осмотр квартир рекомендуется проводить в компании нескольких человек. В наше время надеется на честность и адекватность незнакомых людей, довольно неосмотрительно, тем более в Московском регионе, где стоимость жилья привлекает различного рода мошенников и аферистов.

Адекватность продавца или его представителя можно понять уже на стадии прозвона рекламного объявления и организации просмотра. Конечно гражданам, не имеющих опыт работы на рынке недвижимости, будет трудно определить потенциальную злонамеренность действий продавца. Последовательность действий при продаже недвижимости определена несколькими вариантами этих действий. Если продавец при телефонном разговоре выставляет условия, не соответствующие этим вариантам действий, возможно он имеет незаконные замыслы.

А может просто продавец, также не имеет никакого понятия, как осуществлять продажу своей квартиры. В таком случае, если ни с одной стороны не будет опытного в недвижимости человека, ваша сделка не имеет перспектив к ее совершению.

Район предполагаемой покупки жилья

В большинстве случаев покупатели знают район поиска жилья, так как мало кто любит съезжать с насиженных мест и переезжать на незнакомую территорию.

Если же приходится выбирать квартиру на новом месте, то предварительно предполагаемый район поиска необходимо изучить, на предмет наличия социальной инфраструктуры, транспортного трафика, экологической и криминальной обстановки.

Расположение дома рядом с местами большого скопления людей (торговые центры, рынки, вокзалы и т.д.), будет являться причиной, нахождения на придомовой территории большого количества незнакомых лиц и различного транспорта. Данные обстоятельства не будут способствовать комфортному проживанию и спокойному воспитанию детей. Наличие по соседству увеселительных заведений, также не принесет ничего хорошего.

Придомовая территория

Следует обратить внимание на то, чтобы путь до подъезда от тех мест, которые граждане чаще всего посещают, был должным образом освещен и не проходили через потенциально опасные, с точки зрения криминала, места (лесные насаждения, свалки, гаражи и т.д.).

Благоустройство придомовой территории, такое как, детская и спортивная площадка, ограждение территории, наличие автомобильной парковки, устроенных тропинок, лавочек и зеленых насаждений, будет дополнительным плюсом в список положительных качеств выбираемой квартиры.

Дом предполагаемой покупки квартиры

При предварительном прозвоне и анализе рекламных объявлений, потенциальный покупатель уже предполагает, на какой дом (хрущевка, сталинка, новостройка и т.д.) он может рассчитывать, исходя из имеющихся денежных средств.

При просмотре необходимо обратить внимание на сам дом, наличие трещин по внешнему контуру, нехарактерных подтеков и замазанных мест. Само здание может не иметь лифта, а если он имеется, то старый и малогабаритный. Изношенность строения также может вызывать опасения, так как неизвестно, когда проводился капитальный ремонт и проводился ли он вообще.

Будет не лишним посмотреть в интернете наличие форума данного дома. Если он имеется, то в нем можно узнать многое о жизни дома и лицах, проживающих в нем и т.д.

Подъезд дома

Большим плюсом будет являться наличие на первом этаже пропускного режима (охрана, консьерж, вахтер и т.д.) с установленным по все территории дома видеонаблюдением. Наличием обычного домофона, сейчас уже никого не удивить.

Обязательно следует установить социальный статус соседей по лестничной площадке, этажом выше и ниже осматриваемой квартиры. Соседство с лицами, употребляющими спиртные или наркотические вещества, будет ужасной мукой. Сложная молодежь, слушающая громкую музыку также будет мешать наслаждаться владением собственного жилья. Наличие лиц с психическим расстройством, может привести к невозможности проживания в квартире (затопление, опасность жизни, антисанитария).

Данный контингент чаще всего встречается в относительно старых домах, так как в прежние времена квартиры бесплатно предоставлялись малоимущим и социально незащищенным категориям лиц.  

В новостройках ситуация кардинально другая. Бесплатное жилье сейчас практически не предоставляется, а купить квартиру в новом доме, довольно дорогое удовольствие. Соответственно социальный статус жителей вновь возведенных домов, как и новых микрорайонов, благополучнее во всех отношениях.

Лучшим вариантом соседства будут являются старые и пожилые люди, которые ведут себя тихо, а заодно следят за всем происходящим и поддерживают порядок.

Осмотр квартиры

Зачастую вторичное жилье находится в уже устаревших домах, с изношенными коммуникациями и неудобной планировкой. Данные обстоятельства возможно потребуют проведение достаточно дорогостоящего ремонта с перепланировкой помещения, с учетом личных пожеланий.

Состояние квартиры, как и имеющийся в ней ремонт, непосредственно влияет на формирование ее стоимости. Наличие шикарного ремонта увеличивает стоимость примерно на 20%.

Собственники же квартир, не имеющих ремонта или находящихся в относительном состоянии, видят стоимость квартир с ремонтом и выставляют свое жилье по аналогичным ценам.

В связи с этим обстоятельством, необходимо просмотреть варианты чуть выше и чуть ниже стоимости, на которую вы рассчитываете. Не исключен вариант хорошего торга дорогой квартиры, как и существенное снижение цены квартиры без его наличия. Может быть приобретя относительно недорогую квартиру без ремонта, будет выгоднее в дальнейшем, на сэкономленные средства сделать свой ремонт.

Вид из окон

При осмотре квартиры обратить внимание на вид из окон каждой имеющейся комнаты. Куда они выходят, что из них видно, соседний дом, двор, шумная дорога и т.д.

Немаловажное значение имеет, на какую сторону выходят окна. Будет солнце с утра в вашей квартире или после обеда. Может из-за расположения дома, солнце вообще греть не будет, что приведет к появлению сырости и серости квартиры.

Запахи

Если квартира во всех отношениях идеальна, но дом находится рядом с источником неприятного запаха (мусорная свалка, производство, котельная и т.д.), комфорт такого жилища сомнителен.

При осмотре обратите внимание на наличие запаха во всех помещениях квартиры (сырость, плесень), подъезде (курение, алкоголь). Запах может идти из подвала, что свидетельствует о старости или аварийности коммунальных трубопроводов.

Шум и вибрация

Наличие шума за окнами является существенным раздражающим фактором. Появление мигрени лишь вопрос времени. Конечно от шума могут спасти современные пластиковые окна, которые могут быть постоянно плотно закрыты. В таком случае придется ставить кондиционеры, так как недостаток свежего воздуха, может негативно сказываться на здоровье проживающих.

В Москве, близкое расположение жилья от линий метро, может быть причиной постоянной вибрации, которая как и шум не прибавляет комфортности проживающим.

Неузаконенная самовольная перепланировка

Самовольные перепланировки жилых помещений является довольно распространенным явлением. Данные переустройства, в большинстве своем, не несут какой-либо опасности, если они не затрагивают несущей способности строительных конструкций. Если же при производстве работ были разобраны несущие стены или опоры, проживание в такой квартире несет прямую угрозу вашей жизни. Да и всему дому в целом.

Наличие самой неузаконенной перепланировки, является препятствием к совершению сделки купли-продажи такой квартиры. Без ее согласования, отличие конфигурации помещений в кадастровом паспорте, от фактического расположения стен, не позволит провести регистрацию перехода прав.

Конечно перепланировку можно узаконить! Готовы ли вы ждать?!

История квартиры

Так как квартира имеет свою историю, возможно довольно долгую, в ней могли происходить преступления, случаи хронических заболеваний и естественной смерти.

Критичное отношение к таким обстоятельствам сугубо субъективно, но все же!

Чем больше история квартиры, тем сложнее проверка ее юридической чистоты. Но даже с учетом ее проведения, появление граждан, желающих оспорить ваши права на спорное жилое помещение, исключить довольно сложно.

Не надо бояться задавать уточняющие вопросы продавцу, квартира является дорогостоящим приобретением, соответственно осмотр должен быть исчерпывающим.

Все недочеты являются причиной для разумного торга.

Самое главное

На просмотре квартиры не показывайте своих эмоций. Положительные или негативные выводы, озвученные в слух, могут сослужить вам плохую службу. Продавец видит эти эмоции, и с учетом этого делает свои выводы, которые могут стать причиной увеличения цены или нежелания продавать квартиру именно вам.

Все обсуждения и вопросы потом!

Для проведения предварительной проверки юридической чистоты квартиры, которая понравилась покупателю, необходимо у продавца запросить предоставление правоустанавливающих документов

Предоставление документов для юридической проверки квартиры

Предварительно продавец, либо его представитель, направляет сканированные (фотографии) копии необходимых документов, посредством различных способов электронного документооборота, через интернет.

Этого достаточно для проведения предварительной проверки юридической чистоты квартиры, после которой стороны могут назначить встречу, для внесения Аванса (или Задатка). Где уже сторона продавца, для подтверждения ранее предоставленных копий, показывает оригиналы соответствующих документов.

Если на оригиналах документов имеются, незамеченные ранее в копиях потертости, подчистки, исправления и т.д., этому необходимо уделить пристальное внимание и уточнить у стороны продавца причины данных недостатков. Как минимум это должно насторожить покупателя. В этом месте, уже следует провести пристальную проверку, действительности спорного документа.

Список документов для проверки юридической чистоты квартиры

1. Свидетельство о государственной регистрации перехода прав собственности на продаваемую квартиру;

2. Документы-основания государственной регистрации перехода прав (договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о наследстве);

3. Выписка из единого государственного реестра недвижимости на продаваемую квартиру;

4. Выписка из домовой книги (сведения о прописанных лицах);

5. Документ с техническими параметрами квартиры (технический / кадастровый паспорт / план);

6. Финансово-лицевой счет (подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам);

7. При наличии домашнего телефона, справку об отсутствии задолженностей;

8. Иные документы по необходимости.

Список документов для проверки продавца квартиры

1. Документ подтверждающий личность продавца;

2. Справки Наркологического и Психоневрологического диспансера, для подтверждения дееспособности продавца в период продажи;

3. Документы подтверждающие полномочия представителя юридического лица, если продавцом является организация;

4. Согласие супруга на продажу, если продавец состоит или состоял в браке на период возникновения прав, брачный контракт, соглашение о разделе имущества, свидетельство о браке или его расторжении, либо заявление о том, что в браке ранее не состоял;

5. Решения судов, выносимые в отношении прав на продаваемую квартиру;

6. Справка ЗАГСа, в случае смены ФИО;

7. Обязательство о снятии с регистрационного учета продавца и прописанных в продаваемой квартире лиц;

8. Согласие на проведение сделки купли-продажи органов опеки и попечительства, если продавцом является несовершеннолетний;

9. Иные документы по необходимости.

Требования к форме проверяемых документов

Оригинал документа или его дубликат

Без предоставления оригиналов правоустанавливающих документов и/или документов, послуживших основанием возникновения права собственности продавца, принимать решение о приобретении, а тем более подписывать договор купли-продажи квартиры категорически нельзя.

Копии правоустанавливающих документов

Копии документов не являются документом. Никакой юридической силы не имеют. На основании копий можно провести предварительную юридическую проверку квартиры, так как все необходимые для этого данные в них будут указаны.

Нотариальные копии правоустанавливающих документов

Копии документов, заверенные нотариусом, имеют юридическую силу почти такую же, как и оригиналы. Все же доверять таким копиям можно, лишь после сверки их с оригиналами, так как подделать нотариальную копию намного проще, чем оригинал.

При нотариальном заверении многостраничного документа, все его страницы должны быть пронумерованы, прошиты сквозной лентой, оклеены бланком, который заверяется подписью нотариуса и соответствующей печатью.

При наличии каких-либо сомнений, верификация копий проверяется звонком нотариусу, осуществлявшему заверение копий.

Копия документа официальных органов

Такая копия документа, заверенная государственным или муниципальным органом, выдававшим этот документ, имеет юридическую силу, равнозначную оригиналу.

Копия документа коммерческой организации

Копия документа выданного коммерческой организацией, должна быть заверена печатью данной организации и подписью ее руководителя, либо лица уполномоченного на данные действия соответствующей доверенностью.

Копия документа заверенная продавцом

Данное заверение не несет никакой юридической силы, это практически бессмысленно. Данные действия имеют смысл лишь в том, что продавец своей рукой гарантирует действительность документа, соответственно его намерения будут достаточно явны для суда, при проведении соответствующего подтверждения почерковедческой экспертизы.

Проверка юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости критически важна. Без ее проведения покупатель рискует потерей немалых денежных средств. Как осуществить проверку самостоятельно, если вы уверены в своих силах и готовы рискнуть, не доверившись профессионалам.

Проверка начинается с общения с продавцом. Необходимо удостовериться в его правах на предлагаемый к продаже объект недвижимости.

Если продавцом является не собственник жилья, а его представитель, то его права должны быть подтверждены соответствующей нотариальной доверенностью.

Чаще всего продавцом является сам собственник жилья, что существенно упрощает удостоверение его прав на реализуемую недвижимость. Данное право должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости и подтверждаться выпиской из ЕГРН.

До начала 2017 года реестр имел немного иное название – ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), поэтому данный факт не должен вас пугать.

Ранее ведением реестра занимались органы Росрегистрации, а до них органы юстиции по регистрации прав на недвижимость. Суть от этого не меняется, если права зарегистрированы в соответствии с действующим на определенный период времени соответствующим органом, такая регистрация действительна.

Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости

До середины 2016 года право собственности подтверждалось наличием свидетельства о праве собственности. Цвет бланков в разных регионах могли быть различными. Данное обстоятельство довольно крепко закрепилось у граждан, поэтому многие по привычке до сих пор считают наличие оригинала Свидетельства безусловным подтверждением своего права на объект недвижимости.

Свидетельство на сегодняшний день не является подтверждением прав собственника, оно имело силу до указанного срока, да и тогда не являлось безусловным, так как с какого то времени, при продаже квартиры не погашалось и не изымалось у продавца, соответственно теоретически могло использоваться неограниченное количество раз. Да и в случае мнимой утраты Свидетельства не сложно было получить дубликат, с соответствующей отметкой. Предъявление дубликата свидетельства однозначно должно насторожить потенциального покупателя!

Выписка из ЕГРН

С указанного срока единственным подтверждением прав собственника на недвижимость является свежая выписка из ЕГРН. В ней указаны актуальные сведения о правах, содержащиеся в Реестре на данный период времени. Не смотря на предъявление продавцом Свидетельства или относительно свежей выписки ЕГРН, ее следует запросить самостоятельно. Это можно сделать за умеренную плату в МФЦ или в электронном виде через соответствующий сервис Росреестра. Последний способ более удобен и при определенной интернет-грамотности, осуществляется в течении 30 минут.

Выписку можно заказать в трех видах.

1. Выписка в виде электронного документа, без электронной подписи. Предоставляется в течении от 30 минут до 1 суток. Чаще всего используется специалистами для ознакомления с актуальными сведениями о правах собственника.

2. Выписка в виде электронного документа, заверенная электронной подписью. Предоставляется в течении нескольких часов. Используется для оперативного предоставления в определенные организации, для подтверждения прав собственности на данный момент. На сегодняшний день является довольно сложным процессом, в связи с малой интернет-грамотностью граждан и чиновников.

3. Выписка в виде бумажного документа с печатью и подписью. Наиболее распространенный способ, так более прост и понятен, но занимает довольно долгий промежуток времени, обусловленный ее подготовкой и получением заказчика.

В выписке ЕГРН указываются следующие сведения:

• описание объекта;

• почтовый адрес;

• площадь объекта;

• назначение и тип объекта;

• этаж нахождения объекта;

• кадастровый номер;

• кадастровая стоимость объекта;

• сведения о кадастровом учете;

• сведения об зарегистрированных правах на объект (ФИО собственника, номер и дата гос. регистрации, имеющиеся обременения).

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Для целей проверки, рекомендуется дополнительно заказать выписку о ранее проводимых сделок отчуждения, с указанием всех бывших собственников и оснований перехода прав.

Недавние, краткосрочные и частые переходы прав на объект, практически однозначно свидетельствуют о наличии неблагоприятных обстоятельств, которые в последствии могут послужить причиной истребования приобретенного объекта из владения покупателя в судебном порядке.

Но всякое бывает и причины могут оказаться довольно обоснованными. Но дынные выводы должен делать квалифицированный специалист по недвижимости.

На продавца право собственности в ЕГРН не зарегистрировано

Право собственности продавец не регистрировал

Отсутствие в выписке сведений о зарегистрированных правах на приобретаемый объект, не является подтверждением отсутствия такового. Соответствующие права могли быть получены собственником до 31 января 1998 года, когда начал действовать закон о государственной регистрации прав на недвижимость.

В таком случае продавец должен предоставить основание приобретения права собственности:

• Договор передачи квартиры в порядке бесплатной приватизации;

• Договор купли-продажи, дарения, мены недвижимости;

• Справку ЖК или ЖСК о выплате пая.

При данных обстоятельствах требуется проверить действительность предъявленных документов, но это необходимо доверить соответствующему специалисту.

Отсутствие зарегистрированных прав продавца может быть следствием получения собственности в порядке наследования от умершего бывшего правообладателя. Продавец просто не зарегистрировал полученное право в установленном законом порядке, что не свидетельствует об его отсутствии.

Данные права подтверждаются предъявлением свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

В силу объективных причин, безусловно доверять надежности данного свидетельства не следует, так как данная схема мошенничества была довольно распространена ранее, но и сейчас остается довольно актуальной.

Не следует также исключать появление других наследников после государственной регистрации перехода прав.

Правообладателем квартиры является юридическое лицо

Также немало трудностей возникнет при приобретении квартиры у юридического лица, у которого собственность на жилое помещение возникло после его реорганизации. Само право у компании существовать будет, а вот записи в реестре может не быть. Это сложно и обывателю здесь не разобраться.

Целесообразней потребовать от юр. лица регистрации прав на жилое помещение и только в таком случае осуществить ее приобретение.

Правообладателем квартиры является ЖК или ЖСК

Приобретение квартиры у жилищно-строительных или жилищных кооперативов также имеет некоторые сложности. Собственность у гражданина возникает после полной выплаты паевого взноса. Подтверждением наличия прав собственности мудет являться справка председателя кооператива. Как оценить действительность данной справки? Правомочия председателя?!

Здесь так же необходима предварительная регистрация права собственности в Росреестре, с последующим приобретением в обычном порядке.

В этих случаях, не проводя сложную проверку, возлагая ее на сотрудников Росреестра, покупатель минимизирует свои риски. Проверка сотрудниками Росреестра не является бесспорной и исключающей возможность последующей отмены записи в реестре, но в большинстве случаев сводит такую возможность к минимуму.

Итак, с выпиской ЕГРН мы разобрались! Достаточно ли этого?! Нет!

Проверка возникновения прав собственности у продавца квартиры

Чтобы считаться добросовестным приобретателем, вам необходимо проверить, доступными вам способами, историю перехода прав на объект и соответствие записей в ЕГРН с участниками предыдущих договоров отчуждения. В ином случае, как обычно указывается в решениях суда об истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей «Ответчик знал или должен был знать при разумной осмотрительности», не исключена потеря купленной квартиры.

На что нужно обратить внимание?

• Если основанием возникновения прав у продавца является договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены, приватизации) необходимо проверить соответствие данных сторон в договоре, с данными указанными в выписке ЕГРН о переходе прав. Вся цепочка должна быть выстроена по соответствующей последовательности.

• Если основанием возникновения прав у продавца является свидетельство о праве на наследство, тогда наследодатель должен быть указан в ЕГРН как предыдущий собственник квартиры. Но как мы указывали выше, данные права могут быть не внесены в ЕГРН, соответственно проверять придется тщательнее и сложнее.

• Если же продавец является первым владельцем недвижимости, необходимо проверить правомерность приобретения прав на вновь созданные объект недвижимости и законность его возведения.

Не менее важно обратить внимание на цену, казанную в договоре купли продажи. Если она существенно ниже рыночной, это должно насторожить покупателя не меньше, чем частые перепродажи.

Лица оставляющие за собой право пользования в проданной квартире

Не редки случае, когда в предшествующих договорах отчуждения закреплены граждане, за которыми остается право пользования жилым помещением. В таком случае, даже если в вашем договоре об этом ничего упоминаться не будет, через суд, данный гражданин может восстановить данное право пользования. И получит покупатель в свою купленную квартиру незнакомого жильца, с вытекающими последствиями. Если такие граждане самостоятельно не выписывались с жилого помещения, их снять с регистрационного учета и выселить практически невозможно.

Признание договора купли-продажи недействительным в суде

Самое опасное и практически непредсказуемое – это оспаривание договора-купли продажи лицами, которые, по их мнению, имеют на это право. Может данного права у них и не окажется, но судебные тяжбы потреплют ваши нервы и семейный бюджет довольно существенно. А в худшем случае суд может встать на сторону истца, и покупатель лишится приобретенного жилья.

Чем дольше квартира находилась в собственности предыдущего владельца, тем сложнее оспорить его права. Это в первую очередь зависит от истечения срока исковой давности (3 года). Но момент начала течения данного срока, будет являться дискуссионным в суде.

От таких ситуаций на 100% защититься никак не удастся. Возможно только максимально уменьшить шанс наступления указанных последствий. Достичь это можно тщательной проверкой всех имеющихся в наличие данных.

Анализ имеющихся данных, необходимо доверить специалисту, имеющему соответствующий опыт!

Продавец не является собственником квартиры

Представитель продавца по доверенности

Если от имени продавца выступает доверенное лицо, его полномочия должны быть изложены в доверенности, выданной нотариусом. Закон не запрещает удостоверение полномочий в простой письменной форме, но кто даст гарантию что она выдана собственником. Поэтому нотариальное удостоверение доверенности обязательно.

Так уж сложилось, что в нашей стране мошенники используют все доступные способы наживы. Сделки с поддельными нотариальными доверенностями не так уж и редки. Тем более, что данная доверенность выдается на достаточно продолжительный срок, соответственно на момент продажи, данная доверенность может быть отменена собственником.

При таких обстоятельствах необходимо связаться с собственником, удостоверившись в его действительных намерениях. Да и данные действия не дают 100% гарантии, так как его устное подтверждение является лишь словами и их в суде никак не предъявишь.

Как проверить действительность нотариальной доверенности

Дополнительно потребуется проверка действительности доверенности. Такую возможность дает федеральный ресурс http://reestr-dover.ru/

Здесь вы можете проверить:

1. Выдавалась ли такая доверенность;

2. Выдана ли доверенность лицом, указанным в ней;

3. Была ли доверенность отменена.

Сервис проверки достаточно «сырой», поэтому надеемся со временем его доработают до работоспособного состояния.

Продажа квартиры с торгов по банкротству

Реализация квартиры может осуществляться не собственником и без его согласия на то, в случае взыскания объекта как предмета банковского залога, либо соответствующим долгам правообладателя.

При выставлении спорной квартиры на торги, проверка юридической чистоты практически не требуется, так как данная процедура досконально прописана в законах, соответственно юридически, квартира для приобретения безопасна.

На первый взгляд приобретение таким способом довольно безопасно. Сейчас открылось достаточно компаний, оказывающих данные услуги

Остается нравственный аспект! После приобретения такой недвижимости вам придется столкнуться с выселением тех, у кого эту квартиру взыскали (семья, дети, старики). Да и свои права данные граждане будут защищать в суде.

Готовы ли вы к судебным тяжбам? Данный аспект сугубо субъективен!

Внесение Аванса (или Задатка) является начальным этапом подготовки сделки купли-продажи квартиры. При заключении соглашения потребуется соблюдение определенных правил, которые мы постарались изложить в данной статье.

После того, как покупатель определился с приобретением конкретной квартиры, провел проверку юридической чистоты, согласовал примерный порядок проведения сделки и существенные условия договора купли-продажи, для подтверждения серьезности своих намерений, необходимо внесение аванса (или задатка), по соответствующему соглашению.

Аванс (или задаток) вносится в счет стоимости квартиры и в случае отказа покупателя от приобретения квартиры, остается у продавца. Если же от проведения сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю уплаченные средства в двойном размере (если задаток) или туже сумму (если аванс).

Необходимость такого соглашения продиктована закреплением намерений сторон, с целью проведения дальнейшей подготовки сделки купли-продажи квартиры. С момента заключения соглашения, стороны несут денежные затраты на сбор и подготовку необходимых документов, в зависимости от финансовой «ситуации» покупателя (наличные, ипотека, субсидии и т.д.).

Заключение соглашения об авансе (задатке) необязательно, но сложившаяся в Московском регионе практика проведения сделок с недвижимостью, практически исключает иной подход, так как без соответствующего закрепления намерений, сделка скорей всего не будет доведена до заключения.

Внесение аванса (задатка) после ознакомления с документами

Зачастую представители продавца требуют предварительного внесение аванса (задатка), до предоставления необходимых для проверки документов. Данная последовательность действия несет для покупателя риск потери внесенных средств, в случае последующего выявления обстоятельств, препятствующих покупке авансированной квартиры. Таким образом, внесение аванса (или задатка) будет правильно осуществлять не только после ознакомления с документами, но и после тщательной проверки юридической чистоты квартиры.

Внесение аванса (задатка) рекомендуется осуществлять после согласования существенных условий договора купли-продажи. В случае обратной ситуации, при возникновении неустранимых противоречий сторон (повышение цены, изменение порядка расчетов или последовательности проведения сделки), покупатель не сможет вернуть внесенный платеж.

В любом случае, при заключении соглашения об авансе (задатке), необходимо тщательно прописать условия возврата внесенного платежа, в случае возникновения противоречий сторон. Это в полной мере поспособствует защите интересов покупателя, от злонамеренных действий недобросовестного продавца.

После заключения соглашения об авансе (задатке)

Авансовое соглашение объективно заключается в интересах обеих сторон. Оно позволяет быть уверенными в намерении каждого довести сделку до логического результата. При добросовестных действиях участников, проблем с завершением сделки в последующем не возникает.

После внесения аванса (или задатка) продавец снимает объявление о продаже квартиры с рекламы и начинает собирать необходимый пакет документов, в зависимости от требований покупателя.

Бывает, что продавец не снимает квартиру с рекламы. Данные действия могут быть следствием оплаты объявления, на какое-то время вперед, не являясь злонамеренным действием. В тоже время продавец может действовать намеренно, ожидая появления более «интересного» покупателя (дороже или с наличными деньгами вместо ипотечника). Понятно, что покупатель с наличными средствами более интересен, ввиду простоты самой сделки и необходимого пакета собираемых документов. В таком случае добросовестность продавца должна подразумеваться, соответственно необходимо уточнить у него цели данных действий. Потребовать снятия объявления с рекламы или возврата аванса (или задатка).

Юридическая природа соглашения об авансе (задатке)

Юридическая суть авансового платежа заключается в обеспечении исполнения будущих обязательств, то есть является «обеспечительным платежом». Согласно статьи 381.1. Гражданского кодекса обязательство, которое возникнет в будущем, может быть обеспечено внесением определенной суммы денежных средств. При наступлении условий, позволяющих исполнить обязательство, внесенный платеж засчитывается в счет исполнения этого обязательства.

Природа соглашения о внесении задатка практически та же, обеспечение исполнения обязательства в будущем, но на более строгих условиях для продавца. Если продавец отказывается продавать квартиру обеспеченную задатком, ему придется вернуть внесенный платеж в двойном размере.

Соглашения об авансе (или задатке) заключается в письменной форме и подписывается покупателем и продавцом (сторонами сделки). Подписание соглашения представителем какой-либо из сторон, возможно только по нотариальной доверенности, с указанными в ней полномочиями, непосредственно на данные действия. В ином случае, заключение соглашения не стороной сделки, теряет свою юридическую суть, так как представитель не является стороной будущей сделки и никакую ответственность за ее срыв нести не будет. Сам же внесенный платеж, будет считаться платой, за оказание данным представителем каких-то услуг. Требования к продавцу о возврате внесенного платежа будет неправомерным, так как он на себя никаких юридически закрепленных обязательств не брал, стороной соглашения не являлся.

Условия соглашения об Авансе (Задатке)

При внесении денежных средств в качестве аванса (или задатка), с учетом моментов изложенных прежде, необходимо внимательно прочитать основные условия. Если изложенные условия вас не устраивают или вовсе отсутствуют, требуется внесение необходимых изменений или дополнений.

Правильно составленное соглашение позволит защитить интересы покупателя, в случае возникновения непреодолимых противоречий.

В заключаемом соглашении стороны излагают основные параметры, порядок подготовки и условия проведения будущей сделки. Если какая-либо из сторон в дальнейшем нарушит согласованные условия, обратная сторона вправе расторгнуть соглашения, с соответствующими санкциями для нарушителя.

Каждая сторона будет стараться защитить свои интересы, поэтому нахождение взаимно-приемлемых для всех условий, довольно сложная задача.

Необходимые условия соглашения об Авансе (Задатке)

• Какое соглашение вы будете заключать?! Соглашение о Задатке (статья 380 Гражданского кодекса) или Соглашение об внесении Аванса (Обеспечительного платежа (статья 381.1. Гражданского кодекса)).

• Предмет соглашения. Указание о намерении сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, с указанием ее почтового адреса, в счет стоимости которой и вносится Аванс (или Задаток);

• Сумма вносимого платежа;

• Схема сделки, порядок ее подготовки и проведения;

• Существенные условия договора купли-продажи;

• Указание на перечень документов, необходимых покупателю для принятия положительного решения о приобретении объекта недвижимости;

• Срок, до которого стороны обязуются заключить оговариваемую сделку;

• Место проведения сделки;

• Распределение затрат сторон сделки (банковская ячейка, госпошлина, регистрация и т.д.);

• Указание на то, что продавец гарантирует отсутствие арестов и обременений отчуждаемой квартиры, обязательство не ухудшать ее состояние и не производить с ней каких-либо юридически значимых действий;

• Указание на необходимость снятия квартиры с рекламных объявлений и прекращение ведения переговоров с другими потенциальными покупателями;

• Определение подсудности споров, связанных с нарушением заключаемого соглашения.

Нарушения при которых Аванс (или Задаток) возвращается покупателю

• Изменение цены отчуждаемой квартиры;

• Изменения существенных условий договора купли-продажи, предусмотренных соглашением;

• Отказ кредитного учреждения от выдачи средств на приобретение данной квартиры;

• Возникновение обременений или арест покупаемой квартиры;

• Нарушения обязательств данных продавцом;

• Выявление неустранимых юридических рисков приобретения квартиры, неизвестных ранее;

• Нарушение порядка подготовки и проведения сделки, оговоренного в соглашении, если стороны не готовы к обоюдному их изменению;

• Отказ продавца от заключения сделки;

• Несоблюдение сроков выхода на сделку;

• Форс-мажор.

При подготовке сделки возникают обстоятельства, требующие изменения условий, указанных в соглашении. Внесение изменений данных условий строго обязательно!

Если же стороны уверены в обоюдном намерении совершить сделку, данный формальности могут быть опущены. Что строго не рекомендуется!

Внесение денежных средств необходимо оформить письменной распиской. Также, продавец на заключенном соглашении (экземпляре покупателя) может от руки указать, что денежные средство получены в полном объеме (ФИО, дата, подпись).

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон (продавец, покупатель).

Если имеется возможность предварительного согласования условий соглашения, до фактической встречи для внесения аванса, это позволит ускорить процесс и уменьшит количество спорных моментов, необходимых к согласованию.

Согласование всех условий соглашения на самой встрече, может занять немало времени. Покупатель должен быть готов к изложению своих условий, с обоснованием определенной позиции. В ином же случае, соглашение может быть заключено, на невыгодных для покупателя условиях или не заключено вовсе.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Форма договора

Форма договора — это способ, посредством которого стороны выражают свою волю на заключение договора. Иными словами, форма договора — это способ согласованного волеизъявления сторон.

В соответствии с ГК РФ договор может быть заключен в следующих формах:

• В форме конклюдентных действий;

• В устной форме;

• В письменной форме — простой или нотариальной.

Соблюсти форму договора является важным этапом сделки. Несоблюдение простой письменной формы сделки, если она была обязательна, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Кроме того, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен в двух формах:

1. Простая письменная форма

   Письменный документ, подписанный сторонами и содержащий в себе все существенные условия.

2. Нотариальная форма договора

   Является дополнительной гарантией законности сделки. При такой форме нотариус берет на себя ответственность за проверку дееспособности граждан, удостоверение воли гражданина и т.п.

   При нотариальной форме сделки нотариусом взымается государственная пошлина, которая составляет:

   1. Супругу, родителям, детям, внукам: 

      • при цене сделке до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

      • свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.

   2. Другим лицам в зависимости от суммы сделки: 

      • до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;

      • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

      • свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей.

Существенные условия

Существенными называют условия, без согласования которых договор считается незаключенным. Существенные условия как могут быть указаны в законе, так и озвученны одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Существенным условием договра купли-продажи является:

1. Идентификационные данные участников сделки

   В договоре купли-продажи жилого помещения в обязательном порядке необходимо указать место и дату заключения данного договора, идентификационные данные участников сделки (Фамилия, Имя, Отчество, данные паспорта, место постоянной регистрации). Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается наименование компании и реквизиты организации.

   Если сделка заключается не лично сторонами, а через представителя кого либо из них, то в договоре необходимо указать документ, дающий соответствующие полномочия.

   Когда стороной сделки является недееспособное лицо, либо несовершеннолетний до 14 лет, договор подписывает опекун недееспособного или родители, усыновители несовершеннолетнего. Когда стороной сделки являются лицо ограниченное в дееспособности, либо несовершеннолетний от 14 до 18 лет, договор подписывается ими самостоятельно, но с письменного согласия попечителя или родителей, усыновителей соответственно. В перечисленных случаях необходимо получение согласия органов опеки на совершение сделки. Также согласие опеки необходимо в случаях, когда в жилом помещении жили находящиеся под опекой или попечительством члены семьи продавца. (пункт 1 статья 26, пункт 1 статья 28, пункт 2 статья 29, пункт 1 статья 30, пункт 2 статья 37, пункт 4 статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 3 статья 60 Семейный кодекс Российской Федерации; Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П).

2. Предмет договора

   В договоре обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить объект недвижимости, являющийся предметом сделки. Такими данными являются вид недвижимости – квартира (комната, дом), номер жилого помещения, количество комнат, почтовый адрес дома, площадь помещений (общая и жилая) (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

   Дополнительно могут указываться другие идентифицирующие признаки жилого помещения: подъезд, этаж, количество уровней помещения, этажность дома и др.

   Данные сведения указываются в выписке из Единого Государственного Реестра Недвижимости и техпаспорте Росреестра и БТИ соответственно.

   Приложением к договору также возможно отразить состояние жилого помещения, наличие и фактическое состояние имущества, если оно остается, техническое состояние оборудования и т.д.

3. Указание лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

   Cущественным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

4. Цена

   Указывается в Российских рублях, но также можно указать в рублевом эквиваленте суммы, установленной в иностранной валюте, либо в условных единицах. Стоимость недвижимжости может быть указано за единицу площади, тогда цена устанавливается соразмерно ее площади. Также сторонами определяется порядок расчетов и сроки платежей.

Иные условия

Для урегулирования потенциальных неприятных ситуаций, следует в договоре отразить и иные условия, не являющиеся существенными, как например:

1. Данные правоустанавливающих документов

   В договоре необходимо указать данные о правообразующих, правоустанавливающих документах на реализуемый объект недвижимости: основание приобретения квартиры (решение суда, договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.), вид права владения и данные документов, подтверждающих это право.

2. Информация об ограничениях (обременениях)

   В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать условие о том, что в отношении приобретаемого объекта отсутствуют обременения, ограничения, аресты, залоги и т.п. (статья 80 Закона от 02.10.2007 N 229-Федеральный закон; статьи 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-Федеральный закон).

3. Условие о сроках освобождении помещения

   В договоре необходимо указать срок, за который продавец со всеми проживавшими в квартире освободят помещение и снимутся с регистрационного учета.

Помимо того, также можно предусмотреть и иные условия, например об ответственности сторон за какое-либо нарушение условий указанных в договоре.

Что делать после составления договора купли-продажи?

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

В Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы». Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой, можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы», так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра.

Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав – через интернет.

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ – всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

В данном случае, сотрудники МФЦ выполняют лишь роль посредника. Они только принимают документы на регистрацию, но у них нет обязанности проводить их правовую оценку. А значит, существует опасность подачи некорректно оформленных документов, которые приведут к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже к отказу в регистрации.

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Юристу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию). Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!

Осуществление расчета за приобретаемую квартиру является основным этапом проведения сделки для обоих сторон. Продавая квартиру, продавец опасается остаться без денежных средств, причитающихся за нее, в свою очередь покупатель осуществляя расчет, беспокоится о благополучной регистрации перехода прав собственности.

Купля-продажи квартиры дорогое удовольствие, поэтому проведение расчетов по сделке необходимо проводить, придерживаясь определённых правил.

Чтобы обезопасить себя, покупателю необходимо организовать порядок расчетов так, чтобы продавец получил деньги за квартиру, только после государственной регистрации перехода прав и внесения соответствующей записи в ЕГРН. При этом у покупателя должна остаться рукописная расписка продавца о получении денежных средств.

Это основное правило расчетов по сделке. При его несоблюдении возможно наступление неблагоприятных последствий для покупателя.

Например, при отказе Росреестра в регистрации сделки, по каким-либо причинам, деньги и собственность на квартиру окажутся у продавца. Как он поведет себя дальше, большой вопрос. Конечно при отказе продавца действовать добросовестно, через суд возможно восстановление справедливости, но на это понадобиться время, нервы и денежные средства. Не следует ставить себя в такую ситуацию!

Способы расчета на сделках с недвижимостью

• Расчет наличными денежными средствами;

• Расчет безналичным перечислением на расчетный счет продавца;

• Расчет через банковскую ячейку с условием доступа продавца;

• Расчет через аккредитив с условием доступа продавца.

• Неличный и безналичный расчет по сделкам с недвижимостью.

Для покупателя идеальным вариантом бы являлся расчет после регистрации купли-продажи квартиры. Но данный вариант не устраивает продавцов, так как не может полностью гарантировать добросовестность покупателей. При отказе покупателя завершить сделку оговоренной оплатой, продавцу предстоят судебные тяжбы с доказыванием недобросовестности покупателя. Конечно он взыщет нужную денежную сумму или вернет квартиру! Но зачем такие риски?

Банковская ячейка и аккредитив при расчетах по сделкам с недвижимостью

Для соблюдения интересов всех сторон сделки, вариант с расчетом через банковскую подходит идеально. В настоящее время в Московском регионе, данный вид расчета используется при проведении почти всех сделок с недвижимостью.

Принцип в обоих случаях один и тот же. Денежные средства за квартиру закладываются в банковскую ячейку или кладутся на специальный счет. Доступ к деньгам заранее оговаривается в соглашениях с банком, который гарантирует их сохранность.

Продавец получает доступ к денежным средствам, после регистрации перехода прав собственности на квартиру, при предъявлении определенных документов, подтверждающих это.

Если же по каким-то причинам регистрация не была проведена, покупатель забирает свои средства по истечении рассчитанного для этого срока.

Все эти условия и сроки прописываются в договорах с банком, который гарантирует контроль за их соблюдением.

При использовании аккредитива, денежные средства перечисляются на расчетный счет и банк видит какую именно сумму. При использовании ячейки банк не знает, что в итоге в ней будет находиться. Поэтому, если с банковской ячейкой что-либо произойдет, никто вам ничего не вернет.

Банковская ячейка при расчетах за недвижимость

Банковской ячейкой является металлический ящик определенных размеров, в составе других таких-же ящиков, находящихся под круглосуточной охраной в защищенном помещении. Проход в которое возможен только в сопровождении сотрудника банка, при наличии ключа и документов, подтверждающих и разрешающих доступ соответствующего лица.

Для доступа в ячейку, у лица получившего такое право, должен быть ключ (два ключа или карта в зависимости от системы защиты). Данный ключ выдается банком, при заключении с трехстороннего договора аренды банковской ячейки на сделке. У кого он будет хранится стороны решают самостоятельно. Чаще всего ключ передается риелтору продавца, как представителю лица, которое при благополучном исходе должен получить заложенные деньги. Рекомендуется получение расписки от лица, которому передается ключ для хранения.

Зачастую случается так, что при отказе в регистрации документов по сделке, продавец или его представитель, у которых хранится ключ, могут попросту не отдавать его покупателю для изъятия денег. При таких обстоятельствах придется обращаться в суд с соответствующими исковыми требованиями.

В идеале аренда банковской ячейки с выдачей двух ключей, по одному каждой стороне, что бы никто не зависел от действий другого.

Условия доступа сторон сделки к банковской ячейке

В договоре аренды банковской ячейки указывается период, в течении которого продавец может получить право доступа к ячейке, при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру к покупателю. Данный период устанавливается в зависимости от срока, установленного для регистрации жилых помещений. Обычно срок устанавливается с даты подписания договора купли-продажи, до конкретной даты, с небольшим запасом.

По истечении установленного периода продавец теряет возможность получения доступа к банковской ячейке. Данное право переходи к покупателю, который может забрать свои денежные средства с банка.

Это происходит в случае отказа в регистрации сделки. Соответственно продавец не сможет предъявить документы, подтверждающие переход права. Покупатель в свою очередь, не получив право собственности на квартиру, может забрать свои деньги.

В случае приостановки регистрации по тем или иным причинам, стороны могут продлить срок аренды банковской ячейки, для устранения недостатков, препятствующих регистрации в Росреестре.

При использовании данного способа расчетов, интересы каждой стороны сделки защищены должным образом. Поэтому она так широко и используется при проведении сделок с недвижимостью в Московском регионе.

Документы для доступа к банковской ячейке

1. Документ удостоверяющий личность (указанный в договоре аренды ячейки);

2. Договор купли-продажи квартиры (с отметкой о регистрации Росреестра);

3. Выписка из ЕГРН (подтверждающая переход права собственности на квартиру к покупателю)

Перечень документов, дающих право доступа к ячейке, устанавливается сторонами сделки. Он может быть как уменьшен, так и дополнен документами, по обоюдному согласию сторон.

Для подстраховки интересов покупателя, чтобы гарантировать исполнение продавцом своих обязательств по передаче квартиры, выселении из нее и полной оплате коммунальных платежей, рекомендуем дополнить список некоторыми документами.

Список дополнительных документов для доступа к ячейке

1. Акт приема-передачи жилого помещения;

2. Выписка из домовой книги (подтверждает снятие с регистрационного учета лиц проживавших в квартире);

3. Квитанция об оплате коммунальных платежей.

Зачастую сторона продавца возражает против включения выписки из домовой книги в условия доступа к ячейке, с полной стоимости квартиры. В таком случае рекомендуем арендовать отдельную ячейку, для суммы в 5-10% от стоимости квартиры, доступ к которой продавец получит при выполнении всех взятых на себя обязательств по сделке.

Также список может быть дополнен распиской продавца в получении денежных средств. При отсутствии данной расписки у покупателя, при определенном стечении обстоятельств, может привести к необходимости доказывания покупателем в суде, факт передачи денег продавцу. Но так как она пишется продавцом от руки, банки не могут полностью гарантировать ее действительность, поэтому зачастую отказываются включать ее в список. В данном случае расписку можно заложить в отдельную ячейку, доступ к которой у покупателя появится после регистрации сделки.

 Также отдельная ячейка используется для закладки вознаграждения лиц, помогающих осуществить сделку купли-продажи (риэлторов, юристов, адвокатов). Документы доступа обычно указываются те же.

Форму документов, предоставляемых для подтверждения (оригинал, копия, нотариальная копия), необходимо указывать в договоре аренды ячейки. Рекомендуется указание на предъявление оригиналов, нотариальные копии которых остаются в банке. Это возможно поможет, в случае возникновения судебных споров в дальнейшем.

Аккредитив при расчетах за недвижимость

Порядок проведения сделки посредствам банковского аккредитива практически ничем не отличается от банковской ячейки. Отличие заключается только в том, что денежные средства хранятся не в железном ящике, а находятся на расчетном счете.

Преимущества Аккредитива перед Банковской ячейкой

1. Безналичное передвижение денежных средств, что максимально гарантирует безопасность расчетов по сделке;

2. Передача денежных средств покупателю легко доказуема, без рукописных расписок.

Подача документов на государственную регистрацию перехода прав собственности на квартиру, является ключевым этапом сделки.

Подписание сторонами договора купли-продажи является важным, но не ключевым этапом сделки. Договор заключен, но об этом кроме участников, никто не знает. Для надлежащего уведомления государства, необходимо осуществить подачу заключенного договора с необходимыми документами в Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), для регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости и внесении данных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

Запись в ЕГРН является единственным подтверждением наличия прав на объекты недвижимости. Датой возникновения прав, считается день внесения соответствующей записи в ЕГРН.

Закон о регистрации прав на недвижимость

Порядок регистрации прав на недвижимость регламентируется федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в законную силу 1 января 2017 года.

До этого регистрация осуществлялась в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который в свою очередь утратил силу с указанной выше даты.

Новый закон учел все недостатки предыдущего закона, и привнеся необходимые нововведения, стал более надежно защищать права собственников.

Одним из таких нововведений стало, объединение сведений кадастрового учета, с государственным реестром прав, в Единый государственный реестр недвижимости. Теперь регистрация перехода прав невозможна, без предварительной постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.

Новым законом предусмотрена возможность подачи документов через многофункциональные центры и в электронном виде через интернет. Это существенно упрощает саму процедуру подачи, а также экономит время, так как огромные очереди имевшие место быть ранее, практически исчезли. Тем более, что теперь записаться на прием можно по телефону или через соответствующий портал в интернете, и подать документы в любое МФЦ, независимо от местонахождения объекта недвижимости. Максимальный срок ожидания очереди установлен в 15 минут.

Сроки регистрации существенно сокращены и занимает теперь от 5 до 10 дней, вместо 30 дней по старому закону. Если документы подаются через МФЦ срок регистрации увеличивается на 2 дня.

Перечень документов для государственной регистрации

После поступления документов в Росреестр, если их перечень соответствует закону, осуществляется регистрация перехода прав собственности на предмет сделки. Таким образом, Росреестр осуществляет юридическую проверку законности сделки. Но не стоит полностью полагаться на кристальность такой проверки, так как многие потенциально опасные обстоятельства ими не проверяются.

Перечень подаваемых документов

1. Заявление о государственной регистрации перехода прав собственности (заполняется сотрудником МФЦ);

2. Квитанции об оплате государственной пошлины;

3. Документы удостоверяющие личность сторон договора;

4. Нотариальная доверенность (если подписантом договора является представитель какой-либо из сторон);

5. Договор купли-продажи квартиры;

6. Технический план квартиры для постановки на кадастровый учет (если ранее кадастрирование не проводилось);

7. Свидетельство о заключении брака и нотариальное согласие супруга покупателя (если квартира приобретается в общую совместную собственность);

8. Согласие супруга на продажу, если продавец состоит или состоял в браке на период возникновения прав, брачный контракт, соглашение о разделе имущества, свидетельство о браке или его расторжении, либо заявление о том, что в браке ранее не состоял;

9. Согласие на проведение сделки купли-продажи органов опеки и попечительства, если продавцом является несовершеннолетний.

Подача указанных документов осуществляется сотруднику МФЦ, который проверяет их комплектность и выдает расписку об их принятии. Сотрудники МФЦ не являются работниками Росреестра, поэтому осуществляют только прием документов и их передачу в Росреестр. В связи с этим, не исключена вероятность приостановки регистрации, по причине недостатка фактически поданных документов.

Внесение в ЕГРН записи о праве собственности на покупателя, не гарантирует исключение вероятности признания проведенной сделки незаконной, как следствие недействительной. Поэтому юридическую проверку квартиры и ее продавца рекомендуем доверить профильному юристу.

Отказ стороны договора от подачи на регистрацию

После подписания договора купли-продажи продавец, по каким-либо причинам может уклоняться от подачи документов в Росреестр, для государственной регистрации перехода прав собственности.

В таком случае покупателю придется обращаться в суд, с исковыми требованиями к продавцу, о принудительной регистрации перехода прав. Если решение будет положительным, продавец будет обязан возместить покупателю затраты на судебный процесс.

Единственным законным основанием неявки в Росреестр для регистрации, может являться смерть продавца, в связи с естественным прекращением правоспособности продавца.

Отказ Росреестра в регистрации перехода прав собственности

В случае недостаточности предоставленных для регистрации документов, дается срок на устранения недостатков, то есть возможность довнести недостающие документы.

Если же выявленные недостатки вовремя не устраняются, Росреестр отказывает в регистрации перехода прав собственности на квартиру.

В связи с этим, расчет за приобретаемую квартиру необходимо осуществлять только после регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРН. Это не составляет большой сложности, так как схема расчетов по сделкам с недвижимостью довольно хорошо отработана в Московском регионе. В частности расчет производится через банковскую ячейку или депозитный счет в банке, под определенными условиями.

Банк осуществляет только поверхностную проверку объекта недвижимости: 

• удостоверяется в наличии зарегистрированного права собственности и отсутствии обременений (при кредитовании «вторички»);

• анализирует состояние застройщика только по некоторым критериям (при кредитовании долевого строительства). 

Банк перестраховывается дополнительными способами обеспечения обязательств, например, поручительством. 

Что бы не случилось с объектом недвижимости или застройщиком, покупатель останется должен банку, а проблема с неблагонадежностью застройщика или оспариванием сделки с недвижимостью – это ПРОБЛЕМА ПОКУПАТЕЛЯ.  

Полностью гарантировать отсутствие рисков НЕЛЬЗЯ — просто потому, что случаются ситуации, которые иногда сложно себе представить даже опытному юристу либо проверка этих рисков невозможна. 

Например: 

• предыдущий собственник квартиры признан судом безвестно отсутствующим, что послужило основанием к оспариванию совершенных им сделок его родственниками;

• человек вдруг узнает, что умерший является его отцом, устанавливает отцовство и восстанавливает срок для принятия наследства. 

Основная задача брокера при проверке юридической чистоты объекта недвижимости — обозначить клиенту возможные риски и оценить вероятность их наступления. 

Решение, в конечном счете, всегда остается за клиентом!

КАКИЕ РИСКИ МОГУТ ПОДСТЕРЕГАТЬ ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ?

Риски при покупке объекта недвижимости на первичном рынке

1. Продавцом по договору является не застройщик, а другое юр/лицо. 

2. Продавец не осуществил финансовый расчет с застройщиком. 

3. Договор аренды земельного участка заканчивается и муниципалитет не собирается продлевать его. 

4. Застройщик или ЮЛ/ФЛ, продающее объект находится в предбанкротном состоянии. 

5. В предыдущей сделке (переуступке прав) нарушены права второго супруга. 

Риски при покупке объекта недвижимости на вторичном рынке

1. В квартире зарегистрированы лица, сохраняющие право проживания в квартире после ее продажи.

• Завещательный отказ (3 года с момента открытия наследства ст. 1137 ГК РФ).

• Регистрация по договору безвозмездного пользования сроком до 100 лет. 

• Отказники от приватизации.

2. Нарушение прав несовершеннолетних. 

• Родители не выделили доли детям после использования материнского капитала. 

• Нарушены права несовершеннолетних детей при проведении приватизации. 

• Нарушены права несовершеннолетних детей при продаже жилья: не исполнено распоряжение органов опеки и попечительства. 

НЕВОЗМОЖНО снять с регистрационного учета ребенка, находящегося под опекой и попечительством, без согласия органов опеки и попечительства

3. Нарушены права второго супруга при отчуждении недвижимости. 

• Не получено согласие на продажу недвижимости. 

• Не выделена доля после использования материнского капитала. 

4. Нарушены права наследников. 

После смерти второго супруга в недвижимости, купленной в браке на имя живого супруга, не выделена супружеская доля и оставшаяся доля не попала в наследственную массу. 

5. Поддельная доверенность на продажу.

Если доверенность признается недействительной, автоматически признаются недействительными все сделки, проведенные по ней. 

6. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). 

7. Продажа объекта по неоплаченной сделке. 

• Если покупатель недвижимости не оплатил объект – продавец может расторгнуть договор и вернуть имущество через суд на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. 

• Срок исковой давности –3 года 

8. Предбанкротное состояние. 

• Финансовый управляющий проверяет все сделки за последние 3 года. 

• . Фактически оспоримая сделка –1 год.

• Долг от 50 тыс. руб.– внесудебное банкротство

• 500 тыс. руб. – судебное банкротство

• Неплатеж –3 месяца.  

КАК ПРОВЕРИТЬ ПРОДАВЦА И ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ?

Проверка объекта недвижимости сводится к 4 этапам: 

1. Проверка продавца

2. Проверка объекта

3. Проверка условий ДКП

4. Проверка процедуры сделки

Пробиваем собственника по базам

Открытые

• Сервисы ГУВМ.МВД.РФ

• ru

• ru

• arbitr.ru

• fedresurs.ru

• nalog.ru

• nalog.ru

• ru

Ограниченные

• ЕНОТ (нотариусы)

• ПФР (СНИЛС, маткапитал)

• ФГИС ЕГР ЗАГС

• ЦККИ (банкиры)

• Скачанные (ДМЖ, БТИ МО, МГТС)

Полицейские

• ЦАБ

• ЗИЦ

• ЦОРИ

• Карточка Ф1-П

• Архивка-9

Проверяем объект недвижимости

1. Запрашиваем у продавца  правоустанавливающие документы + архив. 

2. Покупатель заказывает Выписку из ЕГРН о переходе прав (сохранить чек оплаты). 

3. Покупатель заказывает Выписку из ЕГРН об объекте (сохранить чек оплаты). 

4. Запрашиваем у продавца Выписку из ЕГРН, форму 9 (любой документ о зарегистрированных лицах), идем с продавцом в паспортный стол. 

5. Если у продавца нет возможности получить документ о зарегистрированных лицах, заказываем на платном ресурсе.

6. Запрашиваем у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и капитальному ремонту и справки, подтверждающие отсутствие долгов по КУ и КР.                

 это не исчерпывающий список документов.  

Проверяем правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

1. Внимательно изучаем правоустанавливающие документы, из них можно получить много интересующей нас информации. 

2. Сверяем все данные по собственнику, по объекту с правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, ЕЖД. Ошибки в ЕГРН нужно исправлять в Росреестре, в противном случае, сделка может быть не зарегистрирована. 

3. Учитываем, что в связи с тем, что Росреестр наделен полномочиями по регистрации прав собственности только с 1998 г., информация о сделках, совершенных ранее, в выписке может отсутствовать. 

4. Нестандартные основания перехода права собственности:  решения судов, свидетельства о праве на наследство,  акты государственного органа и т.д*. 

Все указанные документы требуют дополнительной проверки.  Риски для покупателя заключаются в том, что каждая из сделок в цепочке должна соответствовать закону и не нарушать прав третьих лиц. В ином случае, оспаривание даже одной сделки из цепочки может привести к истребованию имущества у последнего собственника. 

Объект куплен в ипотеку?

1. Если продавец приобретал квартиру с использованием кредитных денежных средств: 

• запросить справку о погашении ипотеки; 

• если ипотека не погашена, то необходимо получить согласие банка залогодержателя на продажу квартиры и понимать, что квартира может остаться в залоге банка пока не погашен кредит. 

Справка должна быть оформлена на официальном бланке банка и содержать все реквизиты, свидетельствующие о ее подлинности: дата, исходящий номер, подпись, печать. 

2. Проверяем не использован материнский капитал:

• пункт о расчетах в ДКП;

• Если информации в ДКП нет, то проверяем не отправлен ли МСК в частично-досрочное погашение ипотеки. 

Как проверить использование средств материнского семейного капитала?

1. запросить у продавца справку из пенсионного фонда; 

2. проверить выписки по счету по погашению ипотеки, в которой отразится использование материнского капитала. 

ВНИМАНИЕ!

Справка с Госуслуг не гарантирует, что средства МСК не были использованы.

Паспорт собственника не гарантирует, что ему не положены средства МСК. 

Как узнать семейное положение продавца?

1. Сайт Госуслуг, раздел «Семья и дети» выбрать форму запроса в ЕГР ЗАГС с «автообновлением». Через некоторое время информация подтянется. База ЗАГС с 1926 года. (точность далеко не 100%). 

2. Продавец самостоятельно получает справку в ЗАГС. 

Как узнать о наличии инвалидности

1. Сайт Госуслуг, раздел «Информирование граждан, признанных в установленном порядке инвалидами, о сведениях, содержащихся о них в федеральной государственной информационной системе «Федеральный реестр инвалидов». 

2. В г. Москве в Едином жилищном документе (ЕЖД) также может содержаться информация об инвалидности.

Если продавец имеет группу инвалидности, необходимо убедиться, что она не связана с психическим заболеванием.  

Добросовестность покупателя

Что нужно предпринять, чтобы клиент (покупатель) был признан добросовестным приобретателем в суде и не потерял жилье.

Ориентировочные критерии добросовестности

1. Подтверждение источников дохода приобретателя. 

2. Приобретение объекта недвижимости для проживания. 

3. Справедливая рыночная цена.

4. Проверка продавца по открытым базам. 

5. Справки из ПНД и НД на собственника (-ов). 

6. Безналичная форма расчетов с собственником (-ами). 

7. Зафиксированная переписка между продавцом и покупателем с предоставлением всех правоустанавливающих документов, включая предыдущие отчуждения. 

8. Заверения об обстоятельствах в Договоре купли-продажи. 

9. Договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом. 

10. Страхование титула (опционально). 

Страхование титула

Страхование титула - это страхование от риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения, ограничения (обременения) права собственности на это имущество (ст. 929 ГК РФ). 

Индивидуальный тариф определяется по результатам предстраховой экспертизы и зависит от:

• количества сделок купли-продажи с объектом недвижимости

• срока действия договора страхования

• полноты представленных на предстраховую экспертизу документов

• юридической чистоты сделок

• участия риелтора

• На 1 год страхования тариф составит 0,3% - 0,4%

• На 3 года страхования: 0,6% - 0,8%

За малолетних детей, не достигших 14 летнего возраста, сделки по продаже объектов недвижимости, принадлежащих им, вправе осуществлять их представители по закону, родители, опекуны, усыновители (пункт 1 статья 28 Гражданский кодекс Российской Федерации). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет осуществляют сделки самостоятельно, но с письменного согласия родителей, опекунов, усыновителей (пункт 1 статья 26 Гражданский кодекс Российской Федерации).

Законные представители несовершеннолетних не могут совершать и не могут разрешать совершение сделок по продаже недвижимости принадлежащей ребенку, без разрешения органов опеки. (пункт 2 статья 37 Гражданский кодекс Российской Федерации; часть 2 статья 19, часть 1 статья 20, часть 1 статья 21 Закона от 24.04.2008 N 48-Федеральный закон).

Органы опеки анализируя правомерность сделки, определяют ее соответствие интересам подопечного, не приведет ли она к ущемлению его прав и законных интересов. При этом законодательством не устанавливается перечень оснований, при наличии которых Опека может отказать в согласовании разрешения на осуществление сделки.

Органы опеки почти всегда дают согласие на проведение сделки в случае соблюдении устанавливаемых ими условий, например приобретение на ребенка другого жилья, равноценного отчуждаемому, т.е. примерно такого же по площади и цене. Также разрешение на проведение сделки может быть получено при условии зачисления денежных средств за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего.

Действие 1. Обращение в «Опеку» для получения разрешения на проведение сделки

В Москве уполномоченными органами являются Департамент труда и социальной защиты населения, либо администрации районных муниципальных образований. Обращаться следует по месту жительства несовершеннолетнего (статья 34 Гражданский кодекс Российской Федерации; пункт 4.9.1.45 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 08.09.2015 N 566-ПП; пункт 44 часть 1 статья 1 Закона города Москвы от 26.12.2007 N 51).

Перечень необходимых для получения разрешения документов, законодательно не установлен, соответственно в каждом конкретном случае требуется уточнения в уполномоченных органах.

Примерный перечень документов для получения разрешения органов опеки и попечительства

1. заявление законных представителей (пишется собственноручно в «Опеке» по образцу);

2. паспорта законных представителей;

3. свидетельство о рождении несовершеннолетнего;

4. согласие несовершеннолетнего, достигшего возраста 10 лет, на продажу недвижимости;

5. паспортные данные всех долевых собственников недвижимого имущества;

6. выписка из ЕГРН;

7. отчет о рыночной стоимости имущества;

8. выписка из домовой книги;

9. выписка из финансового лицевого счета;

10. такой же пакет документов на покупаемую квартиру;

11. выписка из банка, свидетельствующая об открытии расчетного счета на несовершеннолетнего (когда установленным условием согласования сделки является зачисление денег от отчуждения квартиры на счет несовершеннолетнего).

В течении пятнадцати календарных дней, с даты подачи заявления на получения разрешения проведения сделки, органы опеки и попечительства, в письменном виде обязаны выдать заявителю ответ с разрешением, либо запретом проведения сделки.

В случае запрета, отказ должен быть мотивировано обоснован. Обжалование отказа осуществляется в судебном порядке (часть 3 статья 21 Закона N 48-Федеральный закон).

Действие 2. С полученным разрешением на проведение сделки, можно заключать договор.

В договоре обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить объект недвижимости, являющийся предметом сделки. Такими данными являются вид недвижимости – квартира (комната, дом), номер жилого помещения, количество комнат, почтовый адрес дома, площадь помещений (общая и жилая). Дополнительно могут указываться другие идентифицирующие признаки жилого помещения: подъезд , этаж, количество уровней помещения, этажность дома и др. (пункт 1 статья 158, статьи 554, 555 Гражданский кодекс Российской Федерации; подпункт 5 пункт 1 статья 333.24, абзац 2 подпункт 5 пункт 1 статья 333.25 НК Российской Федерации; часть 2 статья 54 Закона от 13.07.2015 N 218-Федеральный закон; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Существенным условиям договора купли-продажи недвижимости является паспортные данные участников сделки и цена квартиры.

Также существенным условием договора приобретения жилого помещения, в котором ранее проживавшие лица оставляют за собой право пользования этим помещением и после его продажи, является - список данных граждан, с определением их прав и обязанностей. (статьи 558, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действие 3. Подготовка пакета документов для регистрации сделки

Для регистрации права собственности на жилое помещение понадобятся (часть 1, 2 статья 14 Закона N 218-Федеральный закон; подпункт "а" пункт 1 статья 2, часть 1, 7 статья 21 Закона от 03.07.2016 N 360-Федеральный закон):

1. заявление в Росреестр о регистрации права собственности (заполняется сотрудником МФЦ при подаче документов);

2. паспорта (документы подтверждающие личность) сторон сделки, соответсвенно  паспорт несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, либо паспорт законного представителя со свидетельством о рождении для несовершеннолетних до 14 лет включительно;

3. правоустанавливающие документы ребенка на квартиру и/или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;

4. разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;

5. письменное разрешение родителей, для проведения сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;

6. выписка из домовой книги.

Действие 4. Подача документов на государственную регистрацию

Заявление с необходимым пакетом документов подается в Росреестр одним из следующих вариантов (часть 1, 2 статья 18 Закона N 218-Федеральный закон; пункт 2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

• непосредственно в территориальное отделение Росреестра, либо через единое окно Многофункционального центра. В МФЦ подается вне зависимости от места расположения отчуждаемой квартиры, согласно перечню отделений, принимающих документы по экстерриториальному принципу, установленному на офицальном сайте Росреестра). В определенных случаях документы могут быть приняты уполномоченным лицом Росреестра в выездном порядке.

СПРАВКА В Москве прием документов на регистрацию сделок производится только через Многофункциональные центры, за исключением приема по экстерриториальному принципу;

• почтовым отправлением ценным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении;

• в электронной форме через интернет посредством сайта Росреестра.

По просьбе участников сделки, заключаемой в нотариальном порядке, документы в Росреестр могут быть поданы нотариусом, проводившим сделку (статья 86.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате; пункт 5 часть 3 статья 15 Закона N 218-Федеральный закон).

За регистрацию перехода права собственности требуется уплатить установленную государственную пошлину. Государственную пошлину всегда уплачивает покупатель.

Размер госпошлины можете посмотреть здесь >>>

СПРАВКА Размер госпошлины

Размер государственной пошлины за регистрацию перехода прав на жилое помещение составляет 2 000,00 рублей. В случае уплаты государственной пошлины и подачи документов посредством портала государственных услуг, либо через иные порталы, интегрированные с ЕСИА, государственная пошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (подпункт 22 пункт 1 статья 333.33, пункт 4 статья 333.35 НК Российской Федерации).

Представление квитанции об уплате государственной пошлины с заявлением о государственной регистрации прав не обязательно. Заявитель вправе предоставлять данный документ по собственной инициативе. Но в случае отсутствия сведений об оплате государственной пошлины в информационной системе о госплатежах, в течении пяти календарных дней со дня подачи, заявление с прилагаемыми документами возвращается без рассмотрения (часть 7 статья 18, пункт 3 статья 25 Закона N 218-Федеральный закон).

Если на момент подачи заявления государственная пошлина не оплачена, заявитель уведомляется о необходимости подтверждения оплаты посредствам уникального идентификатора (уникальный идентификатор начисления), с указанием срока, в течении которого необходимо произвести оплату (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; пункт 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок регистрации перехода прав:

• 7 дней с даты подачи заявления и соответствующего пакета документов (3 дней для нотариально заверенных документов);

• 9 дней с даты подачи заявления и соответствующего пакета документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);

• 1 дня последующего за днем подачи заявления и соответствующего пакета документов, на основании нотариальной сделки, в электронном виде.

Начало течения срока регистрации начинается на следующий день после даты подачи пакета документов. (пункты 9, 10 часть 1 статья 16 Закона N 218-Федеральный закон).

Осуществленная регистрация перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской ЕГРН.

На сегодняшний день сами договора купли-продажи объектов недвижимости государственной регистрации не подлежат. Тем не менее переход права собственности от одного лица к другому регистрации подлежит. Об этому говорится в статьях 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1) Подготовка необходимого пакета документов

1.1) Выписка ЕГРН на объект

Данный документ подтверждает права продавца на реализуемый объект, а также отсутствие обременений.

1.2) Документы основания возникновения прав продавца на объект

• договор купли-продажи;

• договор мены;

• договор дарения;

• договор передачи муниципальной квартиры в собственность (приватизация);

• свидетельство о праве на наследство;

• решение суда.

1.3) Документы устанавливающие личность участников сделки

• для граждан России и СНГ - паспорт; 

• для военнослужащих - удостоверение личности и приписное свидетельство; 

• для граждан России, постоянно проживающих за границей, - общегражданский паспорт; 

• для иностранных граждан - вид на жительство в Российской Федерации или национальный паспорт с отметкой о регистрации в ОВД; 

• для лиц, не достигших 14 лет, - свидетельство о рождении.

1.4) Выписка из домовой книги

1.5) Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и копию финансового лицевого счета

Для их получения необходимо представить в управляющую компанию квитанции об оплате задолженности по коммунальным платежам за последний месяц.

1.6) Согласие органов опеки

Данный документ требуется если собственником квартиры является  несовершеннолетний 

1.7) Нотариальное согласие супруга на отчуждение объекта недвижимости

Данный документ необходим, если квартира покупалась во время брака, так как она является общей совместной собственностью. Если же недвижимость приобретена по безвозмездным основаниям (наследство, дарение, приватизация) согласия не требуется.

1.8) Справки Психоневралогического и наркологического диспансера на продавца

Данные документы исключают возможность мошеннических действий со стороны продавца, в случае судебного расторжения сделки по основаниям недееспособности.

2) Подготовка договора купли-продажи квартиры

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать продаваемый объект, а также лиц участвующих в сделке.

Договор составляется в простой письменной форме, подписывается участниками сделки и нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют сделки, регулируемые частью 1 статьи 42 и частью 2 статьи 54 федерального закона о госрегистрации N 218-ФЗ:

В случае нотариального проведения сделки, уплачивается установленная госпошлина, размер которой зависит от цены продаваемого имущества (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24, абзац 2 подпункта 5 пункта 1 статьи 333.25 Налогового кодекса Российской Федерации; статья 22 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате; Письмо Федеральной нотариальной палаты от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

В случае подачи документов в Росреестр через представителя, необходимо оформление нотариальной доверенности.

СПРАВКА В Москве прием документов на регистрацию сделок производится только через Многофункциональные центры, за исключением приема по экстерриториальному принципу;

• почтовым отправлением ценным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении;

• в электронной форме через интернет посредством сайта Росреестра.

По просьбе участников сделки, заключаемой в нотариальном порядке, документы в Росреестр могут быть поданы нотариусом, проводившим сделку (статья 86.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате; пункт 5 часть 3 статья 15 Закона N 218-Федеральный закон).

За регистрацию перехода права собственности требуется уплатить установленную государственную пошлину. Государственную пошлину всегда уплачивает покупатель. 

3) Получение документов

Срок регистрации перехода прав:

• 7 дней с даты подачи заявления и соответствующего пакета документов (3 дней для нотариально заверенных документов);

• 9 дней с даты подачи заявления и соответствующего пакета документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);

• 1 дня последующего за днем подачи заявления и соответствующего пакета документов, на основании нотариальной сделки, в электронном виде.

Начало течения срока регистрации начинается на следующий день после даты подачи пакета документов. (пункты 9, 10 часть 1 статья 16 Закона N 218-Федеральный закон).

Осуществленная регистрация перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской ЕГРН.

Обратите внимание!

Продажа квартиры, находившейся в собственности менее трех лет (если квартира была приобретена в собственность до 01.01.2016) или менее минимального срока, установленного ст. 217.1 НК РФ (если квартира была приобретена в собственность после 01.01.2016), влечет обязанность представления налоговой декларации и уплаты НДФЛ (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ). При декларировании дохода от продажи квартиры вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). С момента продажи квартиры прекращается обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Покупатели квартиры с момента оформления права собственности становятся плательщиками налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ). Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть уплаченный ранее НДФЛ (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Форма договора

Форма договора — это способ, посредством которого стороны выражают свою волю на заключение договора. Иными словами, форма договора — это способ согласованного волеизъявления сторон.

В соответствии с ГК РФ договор может быть заключен в следующих формах:

• В форме конклюдентных действий;

• В устной форме;

• В письменной форме — простой или нотариальной.

Соблюсти форму договора является важным этапом сделки. Несоблюдение простой письменной формы сделки, если она была обязательна, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Кроме того, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен в двух формах:

1. Простая письменная форма

   Письменный документ, подписанный сторонами и содержащий в себе все существенные условия.

2. Нотариальная форма договора

   Является дополнительной гарантией законности сделки. При такой форме нотариус берет на себя ответственность за проверку дееспособности граждан, удостоверение воли гражданина и т.п.

   При нотариальной форме сделки нотариусом взымается государственная пошлина, которая составляет:

   1. Супругу, родителям, детям, внукам:

      • при цене сделке до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);

      • свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.

   2. Другим лицам в зависимости от суммы сделки:

      • до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;

      • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;

      • свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей.

Существенные условия

Существенными называют условия, без согласования которых договор считается незаключенным. Существенные условия как могут быть указаны в законе, так и озвученны одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Существенным условием договра купли-продажи является:

1. Идентификационные данные участников сделки

   В договоре купли-продажи жилого помещения в обязательном порядке необходимо указать место и дату заключения данного договора, идентификационные данные участников сделки (Фамилия, Имя, Отчество, данные паспорта, место постоянной регистрации). Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается наименование компании и реквизиты организации.

   Если сделка заключается не лично сторонами, а через представителя кого либо из них, то в договоре необходимо указать документ, дающий соответствующие полномочия.

   Когда стороной сделки является недееспособное лицо, либо несовершеннолетний до 14 лет, договор подписывает опекун недееспособного или родители, усыновители несовершеннолетнего. Когда стороной сделки являются лицо ограниченное в дееспособности, либо несовершеннолетний от 14 до 18 лет, договор подписывается ими самостоятельно, но с письменного согласия попечителя или родителей, усыновителей соответственно. В перечисленных случаях необходимо получение согласия органов опеки на совершение сделки. Также согласие опеки необходимо в случаях, когда в жилом помещении жили находящиеся под опекой или попечительством члены семьи продавца. (пункт 1 статья 26, пункт 1 статья 28, пункт 2 статья 29, пункт 1 статья 30, пункт 2 статья 37, пункт 4 статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 3 статья 60 Семейный кодекс Российской Федерации; Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П).

2. Предмет договора

   В договоре обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить объект недвижимости, являющийся предметом сделки. Такими данными являются вид недвижимости – квартира (комната, дом), номер жилого помещения, количество комнат, почтовый адрес дома, площадь помещений (общая и жилая) (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

   Дополнительно могут указываться другие идентифицирующие признаки жилого помещения: подъезд, этаж, количество уровней помещения, этажность дома и др.

   Данные сведения указываются в выписке из Единого Государственного Реестра Недвижимости и техпаспорте Росреестра и БТИ соответственно.

   Приложением к договору также возможно отразить состояние жилого помещения, наличие и фактическое состояние имущества, если оно остается, техническое состояние оборудования и т.д.

3. Указание лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

   Cущественным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

4. Цена

   Указывается в Российских рублях, но также можно указать в рублевом эквиваленте суммы, установленной в иностранной валюте, либо в условных единицах. Стоимость недвижимжости может быть указано за единицу площади, тогда цена устанавливается соразмерно ее площади. Также сторонами определяется порядок расчетов и сроки платежей.

Иные условия

Для урегулирования потенциальных неприятных ситуаций, следует в договоре отразить и иные условия, не являющиеся существенными, как например:

1. Данные правоустанавливающих документов

   В договоре необходимо указать данные о правообразующих, правоустанавливающих документах на реализуемый объект недвижимости: основание приобретения квартиры (решение суда, договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.), вид права владения и данные документов, подтверждающих это право.

2. Информация об ограничениях (обременениях)

   В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать условие о том, что в отношении приобретаемого объекта отсутствуют обременения, ограничения, аресты, залоги и т.п. (статья 80 Закона от 02.10.2007 N 229-Федеральный закон; статьи 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-Федеральный закон).

3. Условие о сроках освобождении помещения

   В договоре необходимо указать срок, за который продавец со всеми проживавшими в квартире освободят помещение и снимутся с регистрационного учета.

Помимо того, также можно предусмотреть и иные условия, например об ответственности сторон за какое-либо нарушение условий указанных в договоре.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

В Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы». Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой, можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы», так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра.

Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав – через интернет.

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ – всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

В данном случае, сотрудники МФЦ выполняют лишь роль посредника. Они только принимают документы на регистрацию, но у них нет обязанности проводить их правовую оценку. А значит, существует опасность подачи некорректно оформленных документов, которые приведут к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже к отказу в регистрации.

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Юристу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию). Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!

По общему правилу при продаже квартиры, земельного участка, иной недвижимости (доли в них) необходимо задекларировать полученный доход, а также исчислить и уплатить с него НДФЛ. Вместе с тем при определенных условиях доходы от продажи недвижимого имущества могут быть освобождены от обложения НДФЛ либо уменьшены на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости.

Право на освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от вашего налогового статуса, а также от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу, если вы являетесь налоговым резидентом РФ и владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Особое правило установлено для случаев продажи с 01.08.2017 жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве. При исчислении минимального срока владения продаваемым объектом учитывается и срок нахождения в собственности освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона от 27.11.2017 N 352-ФЗ).

Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на него получено одним из способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1. в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

2. в результате приватизации;

3. в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Кроме того, при продаже с 01.08.2017 жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, минимальный срок владения составляет три года, если право собственности на освобожденные жилье или долю (доли) в нем было получено с соблюдением одного из указанных выше условий (абз. 3 п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона N 352-ФЗ).

В остальных случаях минимальный срок владения объектом недвижимости составляет пять лет, если иное не установлено законом субъекта РФ (п. п. 4, 6 ст. 217.1 НК РФ).

Право на имущественный вычет при продаже недвижимого имущества

Если у вас нет права на применение указанного выше освобождения, вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Справка. Налоговые резиденты

По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости) или в размере 250 000 руб. - при продаже иных объектов недвижимости (например, гаража) (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо имущественного вычета можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению объекта недвижимости (в том числе риелторские услуги, проценты по кредиту) (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Примечание. При продаже с 01.08.2017 жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реновацией жилищного фонда в г. Москве, вычет предоставляется в размере произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением как освобожденных, так и предоставленных в связи с реновацией жилого помещения или доли (долей) в нем (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 2 ст. 2 Закона N 352-ФЗ).

Указанный налоговый вычет вы можете получить при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года, в котором вы получили доход от продажи имущества (ст. 216, п. 7 ст. 220, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Особенности применения имущественного вычета при продаже недвижимого имущества супругами

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не предусмотрено иное. При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, размер имущественного вычета определяется по договоренности между ними в любом соотношении (п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33 СК РФ; пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности супругов либо принадлежащие им доли выделены в натуре, то возможны следующие варианты продажи имущества (долей) и, соответственно, получения имущественного вычета (пп. 1 п. 1, пп. 1, 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П; Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@):

1. имущество реализуется как единый объект права общей долевой собственности по одному договору купли-продажи. В таком случае имущественный вычет распределяется между супругами пропорционально их долям;

2. реализуются доли, выделенные в натуре, при этом такие доли являются самостоятельными объектами договора купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере;

3. реализуются доли в праве общей долевой собственности на квартиру по отдельным договорам купли-продажи. В таком случае имущественный вычет предоставляется каждому супругу в полном размере.

Обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с доходов от продажи недвижимого имущества

Если доходы от продажи вами недвижимого имущества не подлежат освобождению от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи и может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически понесенных расходов по приобретению проданной недвижимости (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример. Расчет налога при уменьшении доходов на расходы

в 2015 г. В.Н. Зайцев купил квартиру за 4 500 000 руб. за счет кредита банка. В 2017 г. он продал квартиру за 5 000 000 руб. К моменту продажи В.Н. Зайцев уплатил 250 000 руб. процентов по кредиту. Налог он рассчитал с учетом произведенных расходов на покупку.

В этом случае налогооблагаемая сумма дохода составит 250 000 руб. (5 000 000 руб. - (4 500 000 руб. + 250 000 руб.)).

НДФЛ к уплате - 32 500 руб. (250 000 руб. x 13%).

Заплатить налог нужно не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи объекта недвижимости или доли в нем (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Обратите внимание!

Штраф за неуплату налога в срок - 20% (при умышленной неуплате - 40%) от неуплаченной суммы. Также за каждый календарный день просрочки уплаты будут начислены пени в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России. Однако если вы не уплатили НДФЛ в срок, но при этом правильно исчислили налог и подали декларацию, не совершили других неправомерных действий, то неуплата налога не должна повлечь взыскание штрафа. В этом случае подлежат взысканию пени (п. п. 2 - 4 ст. 75, п. п. 1, 3 ст. 122 НК РФ; п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 57).

Особенности исчисления НДФЛ при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2016, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

И.И. Волков продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет.

Налогооблагаемая сумма дохода составит 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 - 1 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате - 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).

Расчет дохода от продажи квартиры в указанном случае отражается в Приложении к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган (абз. 6, 24 п. 2.1, п. п. 17.1, 17.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@).

Обязанность по декларированию доходов от продажи недвижимости

При наличии у вас указанной выше обязанности по исчислению и уплате НДФЛ вы должны также подать налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости или доли в ней. Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ по окончании года, в котором вы продали недвижимость (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).

Обратите внимание!

За нарушение срока подачи декларации установлен штраф. За каждый месяц просрочки ее сдачи штраф составит 5% не уплаченной в установленный срок суммы налога. Однако штраф не может быть больше 30% указанной суммы и меньше 1 000 руб. Даже если сумма налога, которую вы рассчитали, равна нулю, при несвоевременной сдаче декларации будет начислен штраф в размере 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).