Юридические услуги
земельного юриста

Сервитут по своей сути является видом права, если быть точнее вещным правом. Его установление регламентируется Гражданским кодексом, где указано, что собственник земельного участка, либо другого недвижимого имущества, при определенных обстоятельствах может требовать от собственника соседнего земельного участка право ограниченного пользования частью его земли.

Зачастую сервитут устанавливается для возможности прохода, проезда через участок соседа, к своему объекту недвижимости т.к. иной возможности реализации прав собственника не имеется.

Сервитут может быть установлен по соглашению сторон и подлежит государственной регистрации. В случае не достижения согласия сторон, спор разрешается в судебном порядке, по иску лица требующего установления сервитута.

Право требования об установлении сервитута

Досудебный порядок

Обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, об установлении сервитута на земельный участок законом, не установлено. Законом прямо указано, что в случае недостижения сторонами согласия об установлении сервитута, спор разрешается в судебном порядке, то есть достаточно само отсутствие согласия. Таким образом, прямого указания на конкретные действия, которые обязаны совершить стороны до подачи соответствующего иска в суд, законом не предусмотрены.

В Арбитражном процессе направление дополнительно претензий так же не обязательно.

Подведомственность дел об установлении сервитута на земельный участок

Иск об установлении, либо отмене сервитута, рассматривается арбитражным судом или судом общей юрисдикции исходя из субъектного состава сторон спорных правоотношений и характера самих правоотношений, применяемых в совокупности.

Допустим сервитут устанавливается в отношении недвижимого имущества, которое будет использоваться для целей предпринимательской деятельности, но при отсутствии у участников статуса индивидуального предпринимателя, либо спор возник между предпринимателями, но в отношении объекта, который не планируется для использования в предпринимательской деятельности.

В приведенных случаях спор, на первый взгляд должен рассматриваться арбитражным судом, но с учетом отсутствия экономического характера спора, подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Определение подведомственности при отмена сервитута определяется исходя из тех же принципов, вне зависимости от ведомственности суда наложившего  сервитут.

Сервитут к самовольно построенному, реконструированному строению

При самовольном строительстве объекта, либо его реконструкции, без предварительного получения исходно-разрешительной документации, сервитут для прохода, проезда к такому строению, установлен быть не может.

Без надлежащего узаконения, самовольно построенных, реконструированных объектов недвижимости, их официальная регистрация невозможно. Соответственно, без получения статуса собственника объекта недвижимости, установление сервитута к юридически несуществующему объекту требовать не вправе.

Прекращение сервитута

Сервитут отменяется в случае отпадения его необходимости, а также в случае невозможности использования земельного участка, обремененного сервитутом, по целевому назначению.

С заявлением о прекращении сервитута вправе обратиться, как собственник земельного участка обремененного сервитутом, так и собственник объекта недвижимости, для обеспечения доступа к которому был установлен сервитут.

Условия установления сервитута

Для установления сервитута на земельный участок необходимо соблюдения следующих условий:

• Сервитут может быть установлен в случае отсутствия иных способов реализации своих прав пользования объекта недвижимости.

• Сервитут не может быть установлен, если собственник земельного участка, на который он накладывается, не сможет использовать землю по целевому назначению.

• При наличии нескольких вариантов установления сервитута, судам следует учитывать интересы сторон и устанавливать сервитут с наименьшими обременениями для собственника участка, на который он накладывается.

• При установлении сервитута суд должен указать все условия на которых он устанавливается, а именно:

• Сведения о земельном участке, для обеспечения использования которого установлен сервитут;

• Сведения о земельном участке который обременен сервитутом;

• Содержание сервитута;

• Вид сервитута;

• Сферу действия сервитута;

• Срок действия сервитута;

• Условия о плате;

• Виды работ, для выполнения которых может быть установлен сервитут.

Необходимо отменить что лицо, в пользу которого установлен сервитут, осуществляет пользование земельным участком на который он наложен, исключительно на условиях установленных соглашением.

Цена установления сервитута на земельный участок

Стоимость установления сервитута определяется судом, исходя из принципа разумности и справедливости, соответствия размера оплаты виду деятельности сторон, размера самого сервитута и срок на который он устанавливается. Оплата может быть установлена как единовременный платеж, так и периодический.

Собственник земельного участка который обременяется сервитутом вправе требовать от лиц, в пользу которых он устанавливается разумную плату за пользования его земельным участком.

Размер платежей за установление сервитута должен быть разрешен судом в обязательном порядке, если в  ходе дела усматривается необходимость его установления и если собственник земельного участка обременяемого сервитутом, не согласен на безвозмездное пользования его объектом недвижимости.

Каждая сторона должна доказать свои доводы относительно размера платежей. Помимо того, судом может быть назначена соответствующая экспертиза.

Платежи за сервитут должны быть соразмерны материальной выгоде, которую получит лицо, в пользу которого устанавливается сервитут, компенсируя ограничения, которые вынужден претерпевать собственник обремененного участка.

В частности при определении размера платежа учитывают в том числе:

• Долю земельного участка, ограниченную сервитутом, в общей площади земельного участка;

• Срок установления сервитута;

• Объем ограничения пользования земельным участком и интенсивность его предполагаемого использования;

• Характер неудобств, испытываемых собственником недвижимого имущества, обремененного сервитутом;

• Степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

При изменении объема ограничений и материальных издержек, размер платы может быть изменен в соответствиями с порядком,  предусмотренным условиями установления сервитута. Если при установлении сервитута порядок изменения платы не был предусмотрен, каждая сторона вправе обратиться в суд за разрешением данного спора.

Приватизация земельных участков - оформление в собственность граждан бесплатно, предоставленных им ранее земельных наделов на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, в том числе находящихся по частными жилыми домами.

Закон о приватизации земли

Закона о приватизации  земельных участков не существует. Отсутствие нормальной законодательной базы при приватизации земельных наделов, разнообразных по целевому назначению, режиму, правообразующим документам, и т. д., вызывает большое количество споров при принятии необходимых решений органами местного самоуправления, а также правоприменительные сложности при их рассмотрении судами Москвы и области.

Трудности при рассмотрении судами земельных дел данной категории заключаются в том, что требуется обращаться к законодательству, действовавшему  во время предоставления данных земельных участков.

В некоторых случаях приватизация невозможна, если даже никем не оспаривается нахождение земли у гражданина на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования.

Приватизация земельных участков не возможна

Земельные участки не предоставляются в собственность граждан в случае:

• изъятия земли из оборота;

• федеральным законом установлен запрет на приватизацию земли;

• земельные участки зарезервированы для нужд государства.

Однократное право приватизации

В соответствии с земельным кодексом граждане имеют право на бесплатную приватизацию один раз в жизни. На практике не совсем понятно, что означает однократность бесплатной приватизации, например требуется ли учитывать приватизацию, возможно осуществленную при действии старого земельного законодательства. Зачастую на местах органы местного самоуправления отказывали в приватизации гражданам на основании того, что они ранее уже пользовались данным правом. Не смотря на то, что действия производились во время действия уже нового земельного кодекса, которым также, непосредственно, предоставляется возможность однократной бесплатной приватизации.

Законы должны применятся к спорным отношениям, возникающим уже после принятия и введения в действия этих законов. На спорные отношения возникшие после введения нового закона, нормы предыдущего законодательства могут действовать при условии, когда это прямо предусмотрено законом. Ни новый земельный кодекс, ни закон о его введение в действие, не имеет норм придающим обратную силу ограничениям по приватизации проведенной ранее. Таким образом, не имеет значение и не учитывается приватизация земельного участка, осуществленная до принятия нового земельного кодекса, как возможное основание отказа органов местного самоуправления в праве приватизации.

Все произведенные ранее приватизации не учитываются и не приниматься во внимание при приватизации физическими лицами земельных участков сейчас.

Возникновение прав собственности на земельные участки

Приобретение собственности на участки не является результатом заключения гражданско-правового договора. Основанием возникновения прав является решение госорганов или местной администрации, принимаемое в рамках их полномочий. Другими словами, способом возникновения прав и обязанностей, в отношении земельных участков, является административно-правовой способ.

Долевое право собственности на землю

Когда неделимый земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность, как правило, пропорционально долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант — стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение.

Основание регистрации прав собственности на землю

Основанием для государственной регистрации являются акты о предоставлении гражданину земельного участка, изданные органами государственной власти или местного самоуправления в пределах компетенции либо выданные уполномоченным органом государственной власти, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания; выдаваемая органами местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права (для участков, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства); иные документы, устанавливающие или удостоверяющие право гражданина на земельный участок.

Площадь оформляемого земельного участка

Наряду с документом, удостоверяющим право гражданина на земельный участок, в обязательном порядке должен прилагаться соответствующий кадастровый план земельного участка. Расхождения сведений о площади фактически занимаемого земельного участка, выявленные при межевании и постановке на кадастровый учет, по сравнению с правоустанавливающими документами, не являются основанием для отказа в государственной регистрации права гражданина на земельный участок. В этом случае следует исходить из кадастрового плана земельного участка при условии, что превышение (запользование) не выходит за рамки минимальных норм предоставления земельного участка соответствующего целевого назначения.

Обращение в Администрацию при приватизации земли не требуется

В сложившейся практике приватизации земельных участков однозначного плана действий сформировать довольно сложно. Зачастую граждане добросовестно заблуждаясь, оформляют земельный участок в органах местного самоуправления за плату. Таким образом данный порядок не совсем подпадает под понятие «Приватизация».

Некомпетентные юристы по земельным вопросам

Данная практика в последнее время нашла свое обширное применение. Указанное положение дел стало заложником некомпетентности посредников, которые может и не намеренно, ведут своих клиентов по заведомо дорогостоящему и долговременному пути. В этом их винить сложно, т.к. по определению они в первую очередь обращаются в Администрацию населенного пункта, где им конечно рады, так как органы местного самоуправления могут предоставлять участки только за плату.

Оформления земли без согласия долевых совладельцев

В свою очередь упрощённый порядок оформления земельных участков через органы Россреестра тоже не всегда возможен, в силу ненадлежащего оформления землеотводов в предыдущие годы. Да и как часто бывает, многие домовладения уже находятся в долевой собственности у нескольких семей, которые пользуясь неоднозначной практикой «Приватизации» земельных участков оформляют свою часть землеотвода не учитывая, что данное действие в свою очередь означает о разделе общего земельного участка без раздела дома.

Отмена прав собственности на неправильно оформленные земельные участки

Указанная ситуация встречается довольно часто, даже можно сказать в подавляющем числе случаев. Нужно иметь ввиду что в данной ситуации, для грамотного юриста отменить все ранее произведенные действия с земельным участком в судебном порядке не составит большого труда, т.к. органы местного самоуправления выделяют вам ваш же земельный участок не только за плату, но и без учета прав и законных интересов соседей, а это является нарушением прав собственников объектов общей долевой собственности.

На практике суды не всегда придают значение процессуальной стороне рассмотрения дел данной категории. В одних случаях они разрешаются по правилам искового производства, в других, как вытекающие из публично - правовых отношений. Между тем от вида судопроизводства зависит подсудность, размер госпошлины, сроки рассмотрения дел и т.д. К примеру, для требований о праве на участки земли предусмотрена исключительная подсудность - по месту нахождения недвижимого имущества (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), тогда как при оспаривании решений органа местного самоуправления или должностного лица гражданин вправе по выбору обратиться в суд по месту своего жительства или по месту нахождения органа или должностного лица, чье решение оспаривается (статья 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Примерно по схожим проблемам, возникшим на начальном этапе приватизации жилья, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в 1993 году разъяснил, что все споры, связанные с приватизацией жилых помещений, как споры о праве гражданском должны разрешаться по правилам искового производства. Однако данное разъяснение вряд ли в полном объеме применимо к рассмотрению дел настоящей категории.

Предоставление документов на земельный участок

В основном на практике споры, связанные с приватизацией жилых помещений, касались главным образом самого права. Каких - либо проблем с предоставлением таких необходимых для приватизации жилья документов, как выписка из домовой книги и копия финансово - лицевого счета, у граждан просто не возникало. Ситуация с приватизацией участков земли несколько иная. Для перерегистрации прав на участок земли гражданин должен предоставить целый ряд документов, без которых администрация лишена возможности принять решение по его заявлению, он же занимается сбором документов и оплачивает расходы (весьма значительные) по их изготовлению.

Обжалование отказа властей в приватизации земельного участка

Отказ местной администрации по мотиву непредставления необходимых документов может быть оспорен гражданином в порядке Кодекса Административного Судопроизводтва Российской Федерации. Суд может удовлетворить жалобу гражданина и обязать администрацию принять соответствующее решение по его заявлению, если установит, что гражданином были представлены все необходимые документы. Решение суда об отказе в удовлетворении такого заявления не препятствует гражданину, устранив недостатки, повторно обратиться к администрации с просьбой о приватизации. Для целей представления всех необходимых для приватизации документов вполне допустимо установление в судебном порядке юридического факта владения гражданином участком земли на праве бессрочного (постоянного) пользования либо наследуемого пожизненно владения.

Исковое заявление о признании права собственности на земельный участок

Но отказ в приватизации может последовать и по иным причинам, например в связи с тем, что у гражданина, по мнению администрации, не имеется в принципе субъективного права на передачу ему в собственность участка земли. При таком отказе возникает спор о праве гражданском, и он должен разрешаться по правилам искового производства. Установив на стадии принятия заявления к производству наличие спора, подведомственного суду, судья в соответствии с пунктом 3, статьи 247 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса. Если при этом нарушаются правила подсудности дела, судья возвращает заявление.

В какой суд подается Исковое заявление о приватизации Земельного участка

Подсудность дел о праве на участок земли зависит исключительно от места нахождения участка земли. Такой фактор, как стоимость участка земли, в ряде случаев влияет на разграничение компетенции судов различного уровня при рассмотрении дел имущественного характера. Имущественный характер споров о приватизации участков земли не вызывает сомнений, однако при бесплатной приватизации, оставаясь имущественными, они не имеют оценки и не подпадают под перечень дел, предусмотренных статьей 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей правила определения цены иска. Бесплатный способ возникновения права собственности на участок земли определяет, как подсудность этих дел районным судам, так и размер госпошлины - 300 рублей, то есть для исковых требований, не подлежащих оценке, на основании подпункта 3, пункта 1, статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Точно так же подсудны не мировым судьям, а районным судам и целый ряд других дел по имущественным спорам, которые не имеют оценки: иски об установлении сервитутов, о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторные иски), и т.д. Единственное исключение из этого правила закон сделал только для споров об определении порядка пользования имуществом, отнеся их к подсудности мировых судей (пункт 7, статья 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Обжалование отказа в регистрации прав на Земельный участок

В тех случаях, когда граждане получили возможность в упрощенном порядке переоформить свое право на участки земли, отказ в государственной регистрации права собственности может быть обжалован по правилам производства, возникающего из публично - правовых отношений (Кодекс Административного Судопроизводства).

Стороны судебного процесса по приватизации Земельных участков

Круг лиц, участвующих в делах, рассматриваемых по правилам и искового производства, и Кодекс Административного Судопроизводства Российской Федерации, практически одинаков: само заинтересованное лицо, а также те органы, которые уполномочены принимать решение о передаче участков земли в собственность граждан. Как правило, это органы местного самоуправления, в зависимости от расположения участка земли - в городах - районные либо городские администрации, за пределами - территориальные (сельские и поселковые) администрации, но при условии, если им делегировано такое право. В ряде случаев при рассмотрении исковых заявлений могут привлекаться к участию в деле третьи лица: сособственники строения при обращении с иском о приватизации части участка земли только одного из них; правление садового товарищества или дачного кооператива, когда заявление подано членом соответствующего объединения.

Решение суда о приватизации Земельного участка

По результатам рассмотрения заявления гражданина в рамках публично - правовых отношений суд принимает решение об отказе либо об удовлетворении заявления, не предрешая вопроса по существу, который может быть разрешен только в рамках искового производства. В то же время решение суда, постановленное в исковом производстве, о признании за гражданином права собственности на участок земли, заменяет собой решение администрации и является основанием для государственной регистрации возникновения права. Поэтому важно, чтобы резолютивная часть решения содержала всю необходимую информацию для такой регистрации в Едином государственном реестре прав (местоположение и описание участка земли, вид регистрируемого права).

Выводы

1. Право на бесплатную приватизацию участков земли на праве наследуемого пожизненно владения и бессрочного (постоянного) пользования независимо от их размера имеют граждане Российской Федерации.

2. Приобретение в собственность участков земли иностранными гражданами и лицами без гражданства из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается только за плату.

3. Ограничения, предусмотренные статьями 20 и 21 Земельного кодекса Российской Федерации, связанные с правом на однократную и бесплатную приватизацию участков земли, в настоящее время утратили силу. При осуществлении гражданами своего права на бесплатную приватизацию не должны учитываться предыдущие приватизации участка земли.

4. Закон допускает приватизацию участка земли, находящегося в фактическом пользовании граждан, если он является приусадебным, требование исходит от собственника, расположенного на этом участке жилого дома и в фактическое пользование гражданина этот участок перешел до 01.07.1990.

5. При переходе права собственности на строение все права на участок земли (на тех же условиях и в том же объеме), включая и право на приватизацию, переходят к новому собственнику. Само по себе отсутствие правоудостоверяющего документа (государственного акта), выдаваемого при переходе права собственности на строение, не является основанием для отказа в приватизации участка земли. Правообразующее значение имеют другие документы - решение о первоначальном отводе участка земли под строительство жилого дома, договор об отчуждении строения.

6. Приватизация участков земли членами дачных и садоводческих объединений допускается как в составе этих объединений, так и индивидуально. При наличии правоустанавливающих документов о нахождении участков земли на праве бессрочного (постоянного) пользования либо наследуемого пожизненно владения члены некоммерческих объединений вправе зарегистрировать права собственности на участок земли в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В остальных случаях предоставление участков земли в собственность членов некоммерческого объединения осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

7. В тех случаях, когда строение принадлежит нескольким гражданам, эти лица имеют право на приобретение участка земли при доме в общую долевую собственность.

8. В зависимости от содержания спорного правоотношения обращения граждан в связи с приватизацией могут рассматриваться судом в порядке искового производства либо как вытекающие из публичных правоотношений.

Земельным кодексом Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1970 года и другими нормативными актами проводилось принципиальное различие в правовом режиме дачно-строительных кооперативов (ДСК) и садоводческих товариществ. Первыми участки земли под строительство дач предоставлялись из земель населенных пунктов, государственного запаса и из находящихся за пределами зеленой зоны городов земель государственного лесного фонда. Для коллективного садоводства участки земли выделялись предприятиям, учреждениям, при которых организовывались садоводческие товарищества, из земель государственного земельного фонда, при необходимости - из земель колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий. 

Выделение Земельных участков ДНТ и СНТ

Из выделенных дачно-строительным кооперативам и предприятиям на праве бессрочного (постоянного) пользования земельных участков за членами дачно-строительных кооперативов и садовых товариществ участки земли закреплялись самими дачно-строительными кооперативами и предприятиями во вторичное пользование без ограничения определенным сроком. Фактически членам дачно-строительных кооперативов и садоводческих товариществ участки земли выделялись на праве бессрочного (постоянного) пользования, хотя нормативно это не было прямо предусмотрено. Создание, деятельность и ликвидация дачно-строительного кооператива и садоводческих товариществ регулировались, соответственно, Примерным уставом дачно-строительного кооператива, утвержденным Постановлением Совета министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики №1125 от 24.09.1958, и Типовым уставом садоводческого товарищества, утвержденным Постановлением Совета министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики №112 от 31.03.1988. В связи с принятием Закона Союза Советских Социалистических Республик "О кооперации в Союзе Советских Социалистических Республик" указанные Уставы были признаны утратившими силу Постановлением Правительства Российской Советской Федеративной Социалистической Республики №126 от 19.04.1989.

Форма объединения ДНТ или СНТ

Вступивший в силу с 23.04.1998 Федеральный закон №66-ФЗ от 15.04.1998 "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" объединил дачно-строительные кооперативы и садоводческие товарищества, предусмотрев для них три организационно-правовые формы: некоммерческое товарищество, потребительский кооператив и некоммерческое партнерство. Различия между ними в основном заключаются в порядке формирования имущества общего пользования и условиях ответственности членов объединения и самого объединения как юридического лица по обязательствам друг друга (статья 4 названного Закона). Право выбора формы объединения зависит от усмотрения самих граждан.

Право приватизации Земельных участков ДНТ и СНТ

Пунктами 1 и 2 статьи 28 данного Закона закреплено право граждан на безусловную приватизацию своих садовых или дачных участков земли, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или на праве наследуемого пожизненно владения. Причем приватизация таких участков могла осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами или иными нормативными актами, в том числе субъектов Российской Федерации. Так, по решению Малого совета Московского областного совета №9/27 от 09.12.1992 бесплатно передавались в собственность граждан все садовые и дачные земельные участки, предоставленные до 01.01.1992, а также вновь предоставляемые для цели садоводства малопродуктивные угодья и нарушенные земли.

Порядок приватизации Земельных участков ДНТ и СНТ

Сам порядок приватизации дачных и садовых земельных участков довольно подробно был регламентирован актами субъектов Российской Федерации, а затем указанным Федеральным законом №66-ФЗ от 15.04.1998 (статья 28). В частности, для приватизации своих земельных участков все члены садоводческих и дачных объединений направляли заявления на имя главы местной администрации в правление своих садоводческих и дачных объединений. На основании личных заявлений правление объединения обращалось к главе местной администрации с ходатайством о переоформлении прав на землю, к которому прилагались документы, подтверждающие право пользования землей, площадь и границы земельных участков, списки членов объединения с указанием фактической площади их земельных участков в квадратных метрах, личные заявления всех членов объединения. Вместе с тем граждане были вправе перерегистрировать свои земельные участки не только в составе садоводческого или дачного объединения, но и в индивидуальном порядке, приложив к заявлению необходимые документы (постановление администрации о предоставлении участка земли товариществу, решение о выделении члену товарищества конкретного участка; выкопировку из генерального плана территории товарищества; план участка земли).

Отказы органов власти в приватизации Земельных участков

В основном именно при самостоятельном обращении граждан возникали споры, когда на местах принимались решения об отказе в приватизации участков земли без достаточных к тому оснований.

Пример судебной практики

Глава администрации поселка Кратово Раменского района отказал Гражданину А в приватизации участка земли в дачно-строительном кооперативе "Зеленый Бор", так как, во-первых, Гражданин А приобрел дачу по договору дарения в 1994 году, то есть после введения в действие Закона Союза Советских Социалистических Республик "О собственности в Союзе Советских Социалистических Республик", во-вторых, не представил документов о нахождении участка земли на праве бессрочного пользования. Раменский городской суд жалобу Гражданина А удовлетворил и указал, что спорный земельный участок находился в едином массиве земель дачно-строительного кооператива "Зеленый Бор", созданного более 70 лет назад. Право Гражданина А на приватизацию участка земли вытекает из пункта 4, статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", поскольку этот земельный участок находился в фактическом пользовании его и прежнего собственника длительное время.

Документальное подтверждение прав на Земельный участок ДНТ или СНТ

Данное решение суда в целом является правильным, но приведенные в обоснование его мотивы требуют некоторого уточнения. Действительно, по существующему до 1991 года порядку не предусматривалась выдача членам кооператива специального документа в подтверждение своего права пользования дачными земельными участками. Однако это не означает, что дачи и участки земли находились в их пользовании без надлежащего титула. Как это бесспорно следовало из материалов дела, прежний собственник дачи Гражданин Б являлся членом дачно-строительного кооператива "Зеленый Бор", по уставу которого за каждым из вновь принятых его членов закреплялась определенная кооперативная дача и участок земли, предназначенный для обслуживания этой дачи. Принятие в члены кооператива и закрепление дачи и участка земли оформлялось одним решением общего собрания членов дачно-строительного кооператива. С момента вынесения этого решения у члена кооператива возникало бессрочное право пользования дачей и участком земли. Данный документ не был истребован, хотя именно его следует рассматривать в качестве правоустанавливающего. Такой документ, безусловно, имелся в делах кооператива, так как Примерный устав дачно-строительного кооператива не допускал саму возможность членства в кооперативе без закрепления за гражданином конкретной дачи и участка земли. Соответственно, право землепользования, основанное на этом титуле, при отчуждении дачи прежним владельцем дачи в силу статьи 37 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года перешло к новому собственнику, у которого с принятием последнего Земельного кодекса появилась возможность приватизировать земельный участок бесплатно, в составе дачного объединения или индивидуально. Поэтому доводы в решении суда о том, что участки земли находились только в фактическом пользовании членов дачно-строительного кооператива, и ссылка на пункт 4 статьи 3 Вводного закона в данном конкретном случае ошибочны. Земельный участок находился не только в фактическом, но и в правомерном, основанном на титуле юридическом пользовании члена дачно-строительного кооператива.

Точно такой же подход должен быть при определении правоустанавливающих документов и разрешении споров при приватизации садовых земельных участков.

Приватизация земли в общую собственность супругов

Возможность приватизации дачных или садовых участков в том или другом порядке являлась одной из особенностей, предусмотренных Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

Другая особенность заключалась в том, что член дачного объединения имел право переоформить участок на свое имя либо в общую совместную или долевую собственность супругов (пункт 3 статьи 28). Очевидно, что для передачи участка в общую собственность не только члена кооператива, но и супруга необходимо располагать их совместным заявлением. Как представляется, с принятием нового Земельного кодекса такая передача участка земли возможна только в общую долевую собственность супругов. В силу абзаца 2, пункта 1, статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации нормы земельного права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Земельного кодекса Российской Федерации. Между тем пункт 3, статьи 28, Федерального закона "О садоводческих, огородных и дачных объединениях", допускающий возможность приватизации участка в общую совместную собственность супругов, противоречил положениям Земельного кодекса Российской Федерации. Кодексом допускается перерегистрация участка земли независимо от субъектного состава только в общую долевую собственность.

Приватизация земельного участка выделенного под строительство дома

Не имелось принципиальных отличий в правовом обосновании возможности приватизации участков земли и при разрешении споров с участием членов кооперативов индивидуальных застройщиков. На вопрос о том, имеют ли они право на бесплатную передачу в собственность выделенного им кооперативом под застройку дома участка земли, в том числе в период с 1990 года по 2001 год, Верховный Суд Российской Федерации дал положительный ответ, указав следующее.

Статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации гарантирует гражданам право на приобретение в собственность бесплатно участков земли, которые имеются у них в пользовании.

Так, пункт 5 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане, обладающие земельными участками на праве бессрочного (постоянного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его бессрочном (постоянном) пользовании участок земли.

Отсюда следует, что земельный участок, для того чтобы стать объектом собственности на основании указанной выше статьи, должен быть выделен гражданину в установленном порядке в бессрочное (постоянное) пользование.

Предоставление земель кооперативам индивидуальных застройщиков

Отвод участков земли для организации кооперативов индивидуальных застройщиков удостоверяется государственным актом.

Граждане, вступающие в кооператив индивидуальных застройщиков, которому земля предоставлена в бессрочное пользование, после распределения участков земли между его членами (в соответствии с установленным уставом кооператива порядком распределения) становятся владельцами соответствующих участков земли на тех же условиях, что и кооператив.

Поскольку у члена кооператива индивидуальных застройщиков возникло правомерное пользование конкретным участком земли, расположенным в рамках отведенной кооперативу территории, то на основании пункта 5, статьи 20, Земельного кодекса Российской Федерации, гарантирующего предоставление в собственность граждан участков земли, ранее предоставленных им в постоянное пользование, у него возникает право на однократное бесплатное приобретение в собственность такого участка земли.

Приватизация земель СНТ, ДНТ и ОНТ по 28 Федеральному закону

Новым Законом статья 28 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" изложена в иной редакции. Акцент в ней сделан на индивидуальный порядок приватизации гражданами закрепленных за ними садовых, огородных или дачных участков земли. В частности, граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные участки земли на праве наследуемого пожизненно владения или бессрочного (постоянного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие участки земли в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких участков земли не требуется.

Индивидуальная приватизация земельного участка членом товарищества

В случае если земельный участок предоставлен некоммерческому товариществу, его члены вправе приобрести бесплатно в собственность земельный участок, предоставленный им в соответствии с проектом организации и застройки территории либо другим устанавливающим распределение участков земли в некоммерческом объединении документом. Предоставление участка земли в собственность гражданина в этом случае осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления на основании заявления гражданина или его представителя. К своему заявлению гражданин обязан приложить ряд документов: описание местоположения границ такого участка земли, подготовленное этим гражданином; заключение правления некоммерческого объединения, подтверждающее выделение ему участка земли в пользование, а также соответствие сведений о размере и границах участка указанным им в своем заявлении.

Если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении участка земли в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно удостоверенную правлением объединения копию правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию этого объединения, и выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащую сведения о данном некоммерческом объединении.

Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными. Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто пользовался земельными участками задолго до принятия Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года, которым предусматривалась выдача государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (статья 31). По утвержденным Советом Министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики формам государственные акты выдавались органами местной администрации гражданам, предприятиям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее участок земли. Указом Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 года N 2287 признана недействующей статья 31 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года, а указанное Постановление Совета министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики утратило силу в связи с принятием действующего Земельного кодекса.

Возникновение прав на Земельный участок

По новому Земельному кодексу Российской Федерации (статья 25, 26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К числу таких оснований статьи 8 Гражданского кодекса отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебное решение.

Документы подтверждающие права на Земельный участок

По отношению к земельным участкам, когда они выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, основанием для приватизации их в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20.05.1992, являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии - земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей. Таким образом, речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на указанные участки.

Отсутствие документов подтверждающих права на Земельный участок

Можно отметить, что еще ранее, в 1987 году, своим письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства Российской Советской Федеративной Социалистической Республики N20-15-1-4/Е-9808р разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения. Изъятие излишков из указанных участков может производиться на основании закона и в соответствии с проектами перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки.

Оформление прав на Земельный участок

Во многом указанная позиция нашла свое закрепление в пункте 4, статьи 3, Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона Союза Советский Социалистических Республик от 06.03.1990 №1305-1 "О собственности в Союзе Советский Социалистических Республик ", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Смысл приведенной нормы заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые когда-то были отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они пользовались в течение длительного времени. В первую очередь это касается жителей сельской местности, наделение землей которых производилось в упрощенном порядке, а также тех, кто приобретал дома для сезонного проживания с нарушением порядка совершения таких сделок (статья 239 Гражданского кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики). В большинстве своем ни те, ни другие не имеют документов на фактически принадлежащие им земельные участки, что лишает возможности приватизировать их.

Пример судебной практики

В рамках рассматриваемой проблемы представляет интерес решение Мытищинского районного суда, которым удовлетворен иск Гражданина С к администрации Мытищинского района о признании права на приусадебный участок земли при доме в сельской местности. Суд установил, что спорный участок земли был выделен родителям истца как членам колхоза. По данным колхоза за 1974 год, размер предоставленного им земельного участка составлял 1500 квадратных метра. После смерти родителей в 1976 году дом унаследовал их сын Гражданин С, к которому, по мнению администрации, участок земли не мог перейти автоматически, так как находился в сельской местности. Для этого в силу статьи 73 Земельного кодекса 1970 года требовалось новое решение о предоставлении земельного участка, но такого документа Гражданин С не предоставил, следовательно, администрация не вправе была положительно решить вопрос о выделении ему в собственность земельного участка, которым он фактически пользовался после смерти своих родителей.

Сами по себе доводы Администрации в той части, что переход права собственности на жилое строение, расположенное в сельской местности, не влек за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком, и ссылка на статью 73 Земельного кодекса 1970 года является правильной. Однако нельзя не учитывать ряд других обстоятельств - к наследнику умерших родителей на законных основаниях перешло строение, для содержания которого и производства сельхозпродукции он имел право на предоставление ему участка в порядке и размерах, которые установлены законодательством Союза Советских Социалистических Республик. Это право им было реализовано фактически и никем не оспаривалось до отмены ограничений, связанных с приобретением домов в сельской местности, Постановление Центрального комитета Коммунистической партии Советского союза и Совета министров Союза Советских Социалистических Республик от 25.07.1987 года №854 "Об использовании пустующих жилых домов и приусадебных участков, находящихся в сельской местности", а также рядом других нормативных актов. На основании этих данных суд обоснованно удовлетворил иск Гражданина С о праве собственности на участок земли со ссылкой на пункт 4 статьи 3 Вводного закона.

Заявление требований о признании права собственности на Земельный участок

Анализ пункта 4 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" позволяет прийти к выводу, что его действие распространяется на случаи, когда требование заявлено:

• в отношении не любого, а только приусадебного (придомового) земельного участка;

• лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома;

• в отношении земельного участка, перешедшего в фактическое пользование этого лица до 01.07.1990.

Федеральным законом №93 от 30.06.2006 последняя часть данного пункта изложена в новой более правильной редакции, в которой предусмотрено, что названные выше граждане вправе бесплатно приобрести в собственность указанные земельные участки.

Обращение в Администрацию для оформления прав на Земельный участок

Данная норма Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает приобретение права собственности на застроенные земельные участки. В этих целях заинтересованные лица обращаются с заявлением в органы государственной власти или органы местного самоуправления, которые в двухнедельный срок обязаны принять решение о предоставлении (либо об отказе в предоставлении) земельного участка в собственность заявителя.

В то же время, как уже отмечено выше, принятие органами государственной власти или местного самоуправления решения о предоставлении земельных участков в собственность граждан по новому закону не требуется, если право на них может быть подтверждено документально. Государственная регистрация права собственности на такого рода участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона №122 от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Если в акте, свидетельстве или ином документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на участок земли, предоставленный ему до введения Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен участок земли, или невозможно определить вид этого права, то такой участок земли считается предоставленным ему на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой участок земли не может предоставляться в частную собственность (пункт 4 статьи 7 Федерального закона №93 от 30.06.2006).

Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования отнесены к иным вещным правам (статья 265, 268 Гражданского кодекса Российской Федерации). Принадлежность земельного участка на указанных титулах исключает нахождение их в гражданском обороте, так как статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации введен запрет на любое распоряжение такими участками.

Выделяемые под строительство домов и дач земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования традиционно самостоятельным объектом гражданского права не являлись - они выполняли служебную роль при возведенном здании. При отчуждении строения они следовали его судьбе, то есть переходили к новому собственнику строения. Земельный участок можно было рассматривать как вещь и принадлежность, где вещь - строение, а земельный участок - принадлежность. Это означало, что при утрате права на вещь не только при отчуждении, но и во всех иных случаях (при сносе строения, в случае исключения из числа сособственников по решению суда и пр.) автоматически прекращалось и право на земельный участок. Зависимая роль земельного участка по отношению к возведенному на нем строению содержалась не только в прежнем Земельном кодексе, но и еще ранее. Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Постановлением Всероссийского центрального исполнительного комитета совета народных комиссаров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 13 апреля 1925 года, предусматривалось, что при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым владельцам (примечание 2 к пункту 15).

Земельный участок неразрывно связан с домом

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов новым Земельного кодекса Российской Федерации провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства (подпункт 5 пункт 1 статья 1). Развивать этот принцип призвана статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение и сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Однако нечеткая, даже противоречивая и недостаточно выверенная с технико-юридической стороны данная норма вызвала много вопросов в юридической литературе и различное ее применение на практике.

Пример 1 из судебной практики

Так, администрация города Королева со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации отказала в приватизации земельного участка Гражданину А, который приобрел в 1995 году построенный на этом участке дом. По мнению администрации, Гражданин А имеет право только на использование части земельного участка, занятой домом и необходимой для его обслуживания. Поскольку статья 20 содержит запрет на предоставление земель на праве постоянного (бессрочного) пользования, он может быть передан ему за плату. С этими доводами администрации Королевский городской суд согласился и в жалобе Гражданину А отказал.

Пример 2 из судебной практики

В примерно аналогичной ситуации по тем же самым мотивам было отказано в приватизации земельного участка Гражданину Б администрацией поселка Кратово, Раменского района. Рассмотрев жалобу Гражданина Б, Раменский городской суд принял прямо противоположное решение - жалобу удовлетворил и обязал местную администрацию передать ему в собственность земельный участок бесплатно.

Проверка законности вынесенных решений

Оба дела в дальнейшем были проверены в порядке надзора Московским областным судом. Решение Королевского городского суда было отменено в связи с неправильным применением норм материального закона, а в пересмотре решения Раменского городского суда отказано.

При этом Президиум Московского областного суда по делу Б. указал, что ссылка администрации на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации ошибочна, так как она неприменима к правоотношениям, возникшим до принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации. Как установлено Судом, речь шла об участке, который первоначально выделялся с соблюдением установленного порядка, а затем перешел в порядке правопреемства к другому лицу. Эти отношения подпадали под действие других норм права, в частности на момент совершения сделки купли-продажи в 1995 году - статья 37 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года, которая никаких ограничений по переходу тех же прав на земельный участок от прежнего собственника строения к новому не содержала. Это означало, что к новому собственнику строения перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, следовательно и право на их однократную бесплатную приватизацию.

Документы на земельный участок

В своих возражениях администрация в ходе рассмотрения жалобы Гражданина А дополнительно ссылалась на то, что гражданин не представил документы (титулы) в подтверждение прав на спорные земельные участки. Действительно, статья 37 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года предусматривала выдачу новых документов о правах на земельный участок при переходе права собственности на строение. Таким документом являлся государственный акт, выдаваемый по форме, утвержденной Постановлением Совета Министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 17 сентября 1991 года N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей". Между тем, как правильно отметил суд надзорной инстанции, указанный документ не является правообразующим, его можно рассматривать в качестве правоудостоверяющего, правозакрепляющего документа. Правообразующими оставались решение компетентного органа о первоначальном отводе земельного участка в пользование конкретному лицу и последующие договоры купли-продажи, дарения и иные сделки по отчуждению строения. Поэтому сам по себе факт отсутствия у нового собственника строения правоудостоверяющего документа (государственного акта) не может служить достаточным основанием для отказа в приватизации приусадебного земельного участка.

Выводы

Позиция Президиума Московского областного суда по изложенному выше делу не вызывает сомнений, но она содержит решение только части общей проблемы - перехода прав на земельный участок при смене собственника строения. Ограниченный рамками конкретной фабулы дела суд надзорной инстанции не высказался по другому вопросу: какое решение следовало бы принять при условии совершения сделки купли-продажи строения в период действия нового Земельного коедкса. Представляется, что и в этом случае статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не отменяет и не ограничивает переход к новому собственнику всех прав на земельный участок прежнего пользователя, включая и право на бесплатную приватизацию участка, перешедшего к нему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Переход права на дом и земельный участок

Анализ статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что при переходе права на строение к новому собственнику строения переходит право на одну часть земельного участка, занятую строением, и другую, которая необходима для обслуживания строения, здания, сооружения и сохранения их целевого назначения. Именно об их использовании на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, говорится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение не может иметь отношения к строению, зданию, сооружению, как это может показаться на первый взгляд, так как регулировать эти отношения Земельного кодекса Российской Федерации не может - определение объема полномочий нового собственника строения относится к предмету гражданского права.

Площадь земельного участка при покупке дома

К тому же в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации прямо говорится об определении площади земельного участка, который необходим для нормальной эксплуатации расположенного на нем строения. Совершенно очевидно, что это не тот участок, который находится под строением. Поэтому по логике статьи 35 пункты 1 и 2 следовало бы изложить иначе, указав, что к новому собственнику переходит право на часть земельного участка, занятую строением, и часть земельного участка, необходимую для использования строения по его назначению.

Пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, к которому отсылает пункт 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, для определения площади части земельного участка, занятой строением и необходимой для его использования, содержит решение в самом общем виде, предлагая исходить из установленных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или норм землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Между тем данный пункт относится скорее к административным и другим нежилым зданиям, так как он содержит специальную оговорку о неприменении его к земельным участкам, предназначенным для строительства дач, индивидуальных домов, садоводства и т.п. Поскольку ничего другого нет, положения этого пункта имеют чрезвычайно важное значение. Состоит оно в том, что пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации ориентирует при определении размера части земельного участка, переходящего к новому собственнику, на нормы отвода и учета правил застройки и проектной документации.

Это тем более важно для жилых домов, которые отличаются тем, что помимо основного капитального строения, предназначенного для проживания, на земельном участке, как правило, располагаются многочисленные служебные постройки: хозблоки, сараи, гаражи, навесы, бани, летние кухни, туалеты, теплицы, помещения для содержания домашних животных, птицы и др. Кроме того, на участке могут находиться такие дворовые сооружения, как заборы, ворота, колодцы, выгребные ямы, подъездные площадки, дорожки, многочисленные коммуникации - газовые, канализационные и т.п. Жилой дом предназначен не только для проживания - он необходим для отдыха, ведения различного хозяйства, садоводства и огородничества.

Размеры предоставления земельных участков

Нормы предоставления земельных участков под строительство домов либо дач всегда учитывают эту особенность, исходя из того, что предоставляемый для строительства земельный участок необходим в целом для дома как сложного инженерно-строительного комплекса. Иное вело бы не только к отрицанию многолетней практики по этой проблеме, но и с неизбежностью вступало бы в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, являющимся одним из основных принципов земельного законодательства.

Более четко данная проблема ранее была регламентирована указанным выше Положением о земельных распорядках в городах от 13 апреля 1925 года - селитебные застроенные земельные участки состояли из земель под самими постройками и земель, предназначенных для их обслуживания, закрепляемых в пределах их фактических границ (подпункт "а" пункт 9).

Переход соответствующих прав на земельный участок

Отдельного рассмотрения заслуживает определение природы права на земельный участок, которое переходит к новому собственнику строения на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, где говорится о переходе права на использование, а не права пользования земельным участком. Земельный участок на любом вещном праве (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и т.п.) предполагает нахождение его в пользовании одного или нескольких лиц. В этом смысле следует относиться и к понятию "использования земельного участка", поскольку ничего иного, кроме пользования, за этим термином не стоит. В той же статье (абзац 2 пункт 1), когда речь идет о переходе земельного участка к нескольким лицам, приводится общепринятая терминология - "право пользования земельным участком". Нельзя же всерьез утверждать, что вид права на земельный участок определяется числом новых собственников строения: при переходе строения к одному лицу - "право на использование земельного участка", а к нескольким - "право пользования земельным участком". И в том и в другом случае право постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на земельный участок, как это прямо предусмотрено тем же пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, переходит к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал прежний собственник. Это касается сохранения размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а также вида права пользования земельным участком. Можно отметить, что в пользу изложенной выше позиции высказался Верховный Суд РФ в ответе на запросы судов, указав, что при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходят и все права прежнего собственника строения на земельный участок. В частности, если прежний собственник строения имел земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, к покупателю переходит и право на однократную бесплатную приватизацию его без каких-либо ограничений.

В изъятие из общих правил территориальной подсудности Исковые заявления о правах на земельные участки предъявляются в суд по месту их нахождения (статья 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). На требования о разделе земельных участков и определении порядка пользования как вытекающие из права собственности также распространяются правила исключительной подсудности.

В какой суд подается иск о разделе или определении порядка пользования земельным участком

Дела об установлении (определении) порядка пользования имуществом, включая земельные участки, подсудны мировым судьям в силу прямого указания закона (пункт 7 часть 1 статья 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Подсудность дел о разделе земельных участков зависит от их стоимости, поскольку к компетенции мировых судей отнесены имущественные споры при цене иска, не превышающей пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных законом на день подачи заявления (пункт 5 часть 1 статья 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Свыше этой суммы такие дела подсудны районному суду. Поэтому на стадии принятия заявления необходимо проверять, указана ли истцом цена иска, т.е. стоимость земельного участка, и подтверждена ли она документально, поскольку это имеет значение для разграничения подсудности судов различного уровня и определения размера государственной пошлины.

Стоимость земельного участка, а в отдельных случаях и место его нахождения не имеют значения при определении подсудности дел о разделе совместно нажитого имущества между супругами. Такие дела рассматриваются мировым судьей независимо от цены иска (пункт 3 часть 1 статья 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Однако правило о подсудности этих дел мировым судьям действует только тогда, когда требования о разделе имущества супругов являются самостоятельными. Согласно статьи 24 Семейного кодекса Российской Федерации, при расторжении брака в судебном порядке суд, по требованию супругов либо одного из них обязан произвести раздел имущества, находящегося в их совместной собственности, включая и объекты недвижимости. Это означает, что при обращении в суд с иском о расторжении брака и разделе имущества действуют общие правила территориальной подсудности для споров о расторжении брака независимо от места расположения земельного участка.

К судебному делу привлекаются все совладельцы земельного участка

Другая особенность состоит в том, что к участию в деле о разделе либо определении порядка пользования земельным участком независимо от рамок искового заявления и позиции истца должны быть привлечены все совладельцы дома или участка. Даже если спор по поводу общего земельного участка имеется только между некоторыми из них, суд при вынесении решения обязан определить права и обязанности всех без исключения собственников дома или земельного участка.

Несоблюдение в этой части процессуальных требований является безусловным основанием к отмене решения суда (пункт 4 часть 2 статья 364 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Поэтому в исковом заявлении должны быть указаны все совладельцы, их адреса, приложены для них копии искового заявления, а в ходе подготовки дела к судебному разбирательству истребованы либо иным образом получены их правоустанавливающие документы на строение и земельный участок.

Размер госпошлины при определении порядка пользования землей

Исковое заявление по делам об определении порядка пользования земельными участками оплачивается государственной пошлиной в размере, установленном для исковых заявлений имущественного характера, не подлежащих оценке, то есть в размере 300 рублей для физических лиц.

Госпошлина при разделе земельного участка

Государственная пошлина для исковых заявлений о разделе имущества поставлена в зависимость от того, решался ранее спор о долях в праве общей собственности судом:

• если такое решение имелось, заявление о разделе общего имущества оплачивается государственной пошлиной в размере 300 рублей;

• если спор о признании права собственности на земельный участок ранее не решался судом, исковое заявление оплачивается государственной пошлиной как заявление имущественного характера, подлежащего оценке (статья 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации).

Судебная экспертиза по данной категории дел

Специфика этих дел заключается также в том, что во всех случаях до принятия решения по существу суду необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах порядка пользования земельным участком либо его раздела.

Заключение эксперта не обязательно для суда - оно оценивается им по общим правилам оценки доказательств, т.е. беспристрастно и всесторонне, с учетом всех имеющихся в деле доказательств в их совокупности (часть 3 статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Однако это не означает, что судья может отвергнуть заключение эксперта и разрешить спор, положив в основу решения свой собственный вариант порядка пользования земельным участком либо раздела. Если заключение эксперта недостаточно полно или содержит неточности, то имеется возможность устранить недостатки либо подкорректировать заключение, не нарушая требований процесса. В этих целях закон допускает вызов эксперта в судебное заседание для разъяснения и дополнения подготовленного им заключения по делу (статья 187 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Прибегать к проведению повторной экспертизы следует только в крайних случаях (при полной некомпетентности эксперта либо его явной заинтересованности), так как это ведет к тому, что дело длительное время остается неразрешенным, а стороны вынуждены нести дополнительные судебные расходы.

Поскольку проведение экспертизы требует значительного времени, производство по делу может быть приостановлено до окончания экспертизы (статья 216 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Выводы

С учетом изложенного выше можно сформулировать некоторые положения, которыми следует руководствоваться при разрешении дел данной категории:

1. Необходимо проводить различие между спорами об установлении порядка пользования земельными участками (пункт 7 часть 1 статья 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и спорами о разделе земельных участков, относящихся к другим имущественным спорам (пункт 5 часть 1 статья 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

2. Иски об установлении порядка пользования земельными участками подсудны мировому судье по месту нахождения земельного участка. Дела о разделе земельных участков подсудны мировому судье, если стоимость спорного земельного участка не превышает пятисот минимальных размеров оплаты труда, установленных на день подачи заявления. При расторжении брака в судебном порядке правила исключительной подсудности могут не действовать - суд обязан по требованию любого из супругов произвести раздел имущества в этом процессе, включая и объекты недвижимости независимо от их места нахождения.

3. Независимо от заявленных требований - о разделе земельного участка либо об определении порядка пользования им - к участию в деле должны быть привлечены все совладельцы спорного земельного участка.

4. Во всех случаях необходимо располагать экспертным заключением о возможных вариантах раздела либо определения порядка пользования земельным участком, один из которых должен быть положен в основу решения суда.

5. Раздел земельного участка возможен только при условии его делимости. Для определения порядка пользования земельным участком не имеют значения его размер, статус и число совладельцев.

6. В случае изменения долевого соотношения в праве собственности или размера земельного участка суд вправе установить новый порядок пользования земельным участком. Вступившее в законную силу решение суда о разделе земельного участка не может быть пересмотрено самим судом первой инстанции, кроме как по вновь открывшимся обстоятельствам.

Установление (определение) порядка пользования землей, в отличие от требований об ее разделе, не зависит от площади участка, количества сособственников и вида разрешенного использования. Отказ в исковых требованиях о разделе участка земли, в связи с его неделимостью, не исключает права на заявления исковых требований об определения порядка пользования этим же земельным участком. Эти два вида исковых требований, на первый взгляд совпадают по ряду признаков, но установление порядка пользования участком земли, отличается от его раздела по содержанию и правовыми последствиями. При установлении порядка пользования и при разделе, каждому из совладельцев выделяется определенная часть общего участка земли. Но при определении порядка пользования, сам участок считается неразделенным и остается в общей долевой собственности совладельцев, а отдельные его части могут находиться в общем пользовании, для прохода или проезда.

Для определения критериев, необходимых при разрешении данного вида судебных разбирательств, в первую очередь исходят из правового статуса земли. Если участком земли на праве собственности владеют несколько граждан, то согласно пункта 2, статьи 247 Гражданского кодекса, долевой совладелец вправе рассчитывать на определение ему в пользование и владение, конкретной части общего имущества, в соответствии с долевым соотношением.

Как указано в пункте 2, статьи 247 Гражданского кодекса, самым важным критерием, который берется за основу при вынесении решения судом, при установлении порядка пользования земельным участком, является соотношение долей сособственников в праве на спорное имущество. Данная норма права является универсальной и в полной мере распространяется на любое иное имущество, конечно и на земельные участки в частности, которые принадлежат нескольким гражданам на праве общей долевой собственности.

Некоторые сложности имеются при установлением порядка пользования участком земли, находящимся во владении на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Доля в праве на землю должна соотвествовать доле в праве на дом

Разрешение данного вопроса, при появлении разногласий по пользованию земельным участком, между совладельцами дома, находящегося на нем, регламентировалось статьей 37 Земельного кодекса 1991 года, в котором было указано, что при переходе собственности на дом к нескольким совладельцам, одновременно с ним переходит и право пользования соответствующим земельным участком, соразмерно доле в праве общей собственности на данный дом. В том законе, указанная статья имела оговорку «как правило», которая теперь отсутствует в статье 247 Гражданского кодекса, регулирующей аналогичные правоотношения. Данная оговорка означало, что были возможны и иные варианты решения, при котором учитывается сложившийся, на протяжении какого-то периода времени, порядок пользования.

Действующим Земельным кодексом указанные выше правоотношения урегулированы в части 1, статьи 35, согласно которой, порядок пользования участком земли, устанавливается соразмерно долям в праве на жилой дом, либо согласно сложившегося за какое-то время порядка пользования.

Сложившийся порядок пользования земельным участком

Необходимо учитывать, что юридическое значение имеет не произвольный сложившийся порядок пользования, а именно тот, который подкреплен добровольным соглашением сособственников (устным или письменным), подтверждающим волю всех совладельцев о распределении границ пользования общим участком, то есть гражданско-правовое соглашение, подкрепленное временем. Данный вариант решения данных правоотношений имеет юридическое обоснование статьей 8 Гражданского кодекса, в соответствии с которой права появляются из договоров и других сделок, указанных в действующем законодательстве, а также из сделок и договоров, может и не предусмотренных законом, но ему не противоречащих.

Сложившийся за какое-то время, по добровольному соглашению совладельцев. порядок пользования участком земли, требуется отличать от пользования землей по фактическим границам, когда по разным причинам, земельным участком пользуется лишь один из совладельцев, так как иные сособственники не изъявили к этому заинтересованности или попросту такой возможности не имеют, находясь далеко от места нахождения своей собственности, и т.д. Данный порядок пользование участком земли, однозначно, не имеет правовых последствий.

Судебная земельно-устроительная экспертиза

Дела об определении порядка пользования участком земли считаются оценочными, так как основной задачей судьи, при рассмотрении данного вида споров, является лишь выбор какого-либо варианта пользования, из предложенных судебным экспертом.

Чаще всего большее предпочтение имеет вариант, в большей степени соответствующий соотношению долей совладельцев, либо по уже сложившемуся, за какой-то период времени, порядок пользования участком земли, при учете возможности прохода, проезда сособственников к своим частям дома, придомовым строениям, при желательном соблюдении правильной формы определяемых во владение участков земли и по возможности одним массивом.

Решение суда об определении (установлении) порядка пользования земелынм участком

Необходимо проследить за тем, что бы в резолютивной части решения, была четко изложена вся необходимая информацию, такая как, площадь и описание местоположения границ участков, определяемых в чьё-то пользование, передаваемых в общее пользование для проходов к частям дома, выхода на улицу, занятых вспомогательными строениями, и т.д.

Решение должно быть полным и не содержать неясностей, приводимые в дальнейшем к очередным спорам, при фактическом исполнении судебного решения.

Определенный в судебном порядке вариант пользования участком земли, в отличие от раздела земли, государственной регистрации не требует!

Установленный судом порядок пользования землей остается в силе при переходе прав к другим лицам

Правоотношения совладельцев земли или дома, по пользованию и владению общим участком земли, имеют длящийся характер. Данное обстоятельство требуется иметь в виду, так как при наступлении определенных условий, по исковому заявлению заинтересованного лица, определенный ранее порядок пользования может быть изменен.

Учитывая данные обстоятельства, при подготовке искового заявления с соответствующими требованиями, необходимо выяснить, заявлялись ли ранее аналогичные требования в отношении этого же объекта недвижимости, если да, то кем.

Для лиц, получивших право на объект недвижимости в порядке наследования или иного правопреемства, в соответствии с законом приравниваются к сторонам, на которые распространяется вынесенное ранее решение, являющееся для них обязательным к соблюдению (часть 2, статья 209 Гражданского процессуального кодекса). Таким образом, не смотря на полную смену совладельцев, в том же долевом соотношении, определенный ранее порядок пользования сохраняется. Более того, при заявлении аналогичных исковых требований любым из новых владельцев суд вправе не принимать иск к производству.

Изменение установленного решением суда порядка пользования землей

В случае изменения долевого соотношения между всеми сособственниками жилого дома, по тем или иным основаниям, ранее установленный судом порядок пользования может быть изменен. Если же доли изменяются только у нескольких совладельцев, новый порядок пользования земельным участком изменяется только в части их касающейся, в остальном, ранее определенный порядок остается в силе.

Изменение долевого соотношения на строение, по причине возведения кем-то из совладельцев пристройки к дому, не влечет за собой право данного лица, на аналогичное увеличение его доли, в праве на общий земельный участок.

В случае установления (определения) нового порядка пользования общим участком земли, порядок установленный решением суда вынесенным ранее, теряет свою силу, о чем необходимо указывать в резолютивной части нового судебного решения.

Совершенно разное содержание и последствия имеют судебные разбирательства о разделе земельного участка или определении порядка его пользования. Единственное что их объединяет, это предмет спора, общий земельный участок, принадлежащий спорящим сторонам на праве общей собственности, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования (если права с советских времен не оформлялись).

Сущность общей долевой собственности на землю - много собственников и единый объект права – никак не отличается от права общей долевой собственности на иные объекты недвижимости. В этой связи пользование и владение общим земельным участком является довольно сложным, так как необходимо учитывать волю всех собственников, что на практике не всегда возможно.

Статья 247 Гражданского кодекса, регламентирующая порядок пользования и владения общим имуществом, не придает юридического значения таким факторам, как большее количество голосов участников общей собственности или их размера долей.

Вариантов разрешения споров при реализации собственниками своих прав в отношении общего имущества не так уж много:

1. Раздел общего имущества в натуре;

2. Установление порядка пользования общим имуществом.

Судебные споры об определении порядка пользования землей являются довольно распространенными, и довольно часто представляют большую сложность при их рассмотрении.

Споры же о разделе земли относительно новые. Распространение они получили при начале земельной реформы, когда у людей появилась право приобретать землю в собственность.

От таких судебных разбирательство надо отличать споры по границам с смежными участками. Зачастую исковые требования по таким спорам дополняются некоторыми другими требованиями, в частности:

• О сносе самовольно построенных ответчиком строений;

• Освобождении земельного участка от строительного мусора;

• Восстановлении в прежних границах разделительного ограждения и т.д.

Понятно, что такие разбирательства не имеют отношение к установлению порядка пользования общим участком или его разделе, как часто на практике их по ошибке называют. В действительности при подаче в суд искового заявления о восстановлении границ земельного участка речь ведется о вещно-правовом варианте защиты собственности или иного вещного права, указанных в главой 20 Гражданского кодекса. Дела о защите нарушенных прав с помощью подачи негаторного или виндикационного искового заявления рассматриваются районными судами, а споры об определении порядка пользования общим земельным участком разрешают мировые судьи. Таким образом необходимо правильно определять разные по своей сути указанные иски, для рассмотрения которых определены разные нормы права и процессуальный порядок их разрешения.

Раздел имущества в натуре есть один из вариантов прекращения общей собственности, при котором на месте одного объекта, появляются несколько других объектов права. В данном контексте земельные участки, которые находятся у нескольких лиц в собственности, не являются исключением.

Общая Долевая собственность на Земельный участок

Почти всегда общая собственность на недвижимое имущество является долевой, соответственно выражается дробями 1/2, 2/5, 40/150 и т.п. При полном складывании долей, их размер в итоге должен равняться единице. В ином случае, указанное несоответствие будет свидетельствовать о наличие других, неизвестных участниках долевой собственности или об арифметической ошибке, допущенной при установлении размера долей участников общей собственности, без устранения которой, будет невозможно разрешить спор о разделе недвижимости.

Общая Совместная собственность на Земельный участок

Общая собственность без установления долей, то есть «Совместная собственность» устанавливается исключительно в установленных законом случаях. В частности, согласно статьи 34 Семейного кодекса, совместная собственность устанавливается на имущество, нажитое супругами во время брака.

Как указано в пункте 1 статьи 254 Гражданского кодекса, при разделе или выделе доли в натуре из совместной собственности, предварительно необходимо установить долевое соотношение участников, если это невозможно, доли считаются равными.

Доля в праве на Земельный участок выраженная в квадратных метрах

Неправомерно выражение долей в форме натуральных показателей, то есть передавать кому-то по наследству, например, лицевую часть жилого дома, а другим - веранду, сарай или баню, в том числе отдельные части неразделенного общего участка и т.д. Такое указание в завещании на отдельные части неразделенной вещи, не свидетельствует о его недействительности. В таком случае вещь является переданной по наследству в долях, соразмерных стоимости данных частей (пункт 2, статьи 1122 Гражданского кодекса).

Аналогичную позицию о действительности сделки поддержал Верховный Суд Российской федерации при разрешении дела о признании договора купли-продажи и свидетельства о собственности на землю недействительным. Рассматривая данный спор, первой суд решил, что спорный участок земли перешел к детям наследодателя и был у них в долевой собственности каждого по 1/3. В свою очередь истец считал, что земельный комитет неправомерно предоставил свидетельство о собственности на участки, с установлением определенной площади каждому по 870 квадратных метров. В последствии один наследник неправомерно продал ему свои 870 квадратных метров. С такими доводами заявителя согласился районный и городской суд, признав оспариваемые договор купли-продажи и свидетельство на землю, недействительными. Отменяя все вынесенные по делу постановления, Верховный суд разъяснил, что выражение в договоре купли-продажи и свидетельстве площади земельного участка в квадратных метрах, без его раздела, не свидетельствует о недействительности самой сделки и соответствующих документов, так как 870 квадратных метров являются выражением 1/3 доли ответчика в общем имуществе.

То есть по сути, произошло отчуждение соответствующей доли общей собственности, хотя и выраженной в квадратных метрах или сотках. Неточное указание предмета договора купли-продажи земли, не является достаточным основанием признания сделки недействительной, если площадь участка в квадратных метрах, соразмерна соответствующей доли в праве, исходя из общей площади всего земельного участка.

Нормативное обоснование раздела Земельного участка

Как указано в статье 252 Гражданского кодекса в случае недостижения участниками общей долевой собственности, соглашение о варианте раздела общего объекта недвижимости или выдела из него доли одного из участников, заинтересованная сторона может требовать раздела или выдела своей доли в натуре через суд.

Несоразмерность выдела доли при разделе Земельного участка

Согласно данной нормы, рассматривая исковые требования о разделе земли, судьи исходят из размера соответствующих долей участников общей собственности. Несоблюдение соразмерности доли неправомерно, если только осуществляется выплата соразмерной компенсации, устраняющей несоразмерность выдела. При достижении соглашения о разделе в добровольном порядке, участники могут изменить размер долей каждой из сторон, для реализации раздела земли в натуре, без каких-либо компенсаций.

Раздел (выдел доли) земельного участка невозможен (предельные размеры)

Разделить земельный участок можно только при условии его делимости, когда из одного участка образуются несколько самостоятельных земельных участков с тем же видом разрешенного использования (статья 6 Земельного кодекса). Самое важное условие делимости земли указано в статье 1182 Гражданского кодекса, и заключается в том, что после раздела выделенная часть должна соответствовать минимальным предельным размерам соответствующего целевого назначения. Если при разделе образуемые участки менее установленных норм, деление не допускается (неделимые вещи). Указанная статья почти полностью повторяет положения пункта 3 статьи 20 закона о кадастре, в соответствии с которой участок не может ставиться на кадастр, если его площадь не соответствует минимальным предельным размерам, определенным для соответствующего разрешенного использования и целевого назначения.

Минимальные и максимальные размеры земель, выделяемых гражданам в для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, СНТ, ОНТ, ДНТ, регламентируются законами города Москвы или соответственно Московской области, а для ЛПХ и ИЖС - нормативными актами местных администраций (статья 33 Земельного кодекса). Например, статья 1 Закона Московской области N63/2003-ОЗ от 17.06.2003 определены минимальные предельные размеры предоставления земельных участков гражданам: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, СНТ и ДНТ – 06 соток, ОНТ – 04 сотки.

Соответственно, не каждый участок земли делится - все зависит от количества собственников, площади общего земельного участка и вида разрешенного использования. Так же к ним относятся, учет красных линий, линии регулирования застройки, требований, установленных градостроительным регламентом, которыми обеспечиваются условия функционирования отдельных частей объектов недвижимости, в качестве самостоятельных. Так как при разрешении данных вопросов необходимы специальные познания, обязательно назначение проведения судебной земельно-устроительной экспертизы, для установления вариантов возможного раздела, определенных в соответствии с экологическими, строительными, санитарными и другими техническими нормами.

В случае соблюдения минимальных предельных размеров, экспертное заключение в данном вопросе, безусловно должно быть положительным.

Раздел жилого дома и земельного участка одновременно

Особое значение судебная экспертиза имеет при разрешении спора о разделе земельных участков, на которых находятся жилые дома, так же находящиеся в общей долевой собственности. Основная проблему составляет то обстоятельство, что раздел такого участка в любом случае затрагивает судьбу других, расположенных на нем строений, являющихся самостоятельными объектам недвижимости. В свою очередь необходимо уточнить, что раздел различных строений отдельно от земли не только возможно, но и достаточно распространено в судебной практике. Данное обстоятельство объясняется тем, что при разделе строения, правоотношения бывших его совладельцев, по отношению к общему участку остается, что также не препятствует установлению порядка его пользования в дальнейшем, как и его раздела.

Обратная же ситуация, когда сначала осуществляется раздел земельного участка, без предварительного раздела самого строения и оставления его в общей долевой собственности, полностью невозможна, так как при таком варианте действий, не производится выделения каждому из совладельцев обособленного участка, независимого от прав других сособственников. Таким образом, заявление требований о разделе земли, может быть подано лишь после прекращения общей собственности на дом или могут заявляться одновременно, в одном иске.

В следствии раздела участка земли, прекращается общая собственность, а также, исчезает право преимущественного выкупа доли, при их отчуждении.

Вне зависимости от того, как разделен земельный участок, добровольно или через суд, соответствующие права на него подлежат государственной регистрации!