Совершенно разное содержание и последствия имеют судебные разбирательства о разделе земельного участка или определении порядка его пользования. Единственное что их объединяет, это предмет спора, общий земельный участок, принадлежащий спорящим сторонам на праве общей собственности, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования (если права с советских времен не оформлялись).

Юридические услуги Адвоката (Юриста) по Земельным спорам!

Сущность общей долевой собственности на землю - много собственников и единый объект права – никак не отличается от права общей долевой собственности на иные объекты недвижимости. В этой связи пользование и владение общим земельным участком является довольно сложным, так как необходимо учитывать волю всех собственников, что на практике не всегда возможно.

Статья 247 Гражданского кодекса, регламентирующая порядок пользования и владения общим имуществом, не придает юридического значения таким факторам, как большее количество голосов участников общей собственности или их размера долей.

Вариантов разрешения споров при реализации собственниками своих прав в отношении общего имущества не так уж много:

  1. Раздел общего имущества в натуре;
  2. Установление порядка пользования общим имуществом.

Судебные споры об определении порядка пользования землей являются довольно распространенными, и довольно часто представляют большую сложность при их рассмотрении.

Споры же о разделе земли относительно новые. Распространение они получили при начале земельной реформы, когда у людей появилась право приобретать землю в собственность.

От таких судебных разбирательство надо отличать споры по границам с смежными участками. Зачастую исковые требования по таким спорам дополняются некоторыми другими требованиями, в частности:

  • О сносе самовольно построенных ответчиком строений;
  • Освобождении земельного участка от строительного мусора;
  • Восстановлении в прежних границах разделительного ограждения и т.д.

Понятно, что такие разбирательства не имеют отношение к установлению порядка пользования общим участком или его разделе, как часто на практике их по ошибке называют. В действительности при подаче в суд искового заявления о восстановлении границ земельного участка речь ведется о вещно-правовом варианте защиты собственности или иного вещного права, указанных в главой 20 Гражданского кодекса. Дела о защите нарушенных прав с помощью подачи негаторного или виндикационного искового заявления рассматриваются районными судами, а споры об определении порядка пользования общим земельным участком разрешают мировые судьи. Таким образом необходимо правильно определять разные по своей сути указанные иски, для рассмотрения которых определены разные нормы права и процессуальный порядок их разрешения.

Раздел имущества в натуре есть один из вариантов прекращения общей собственности, при котором на месте одного объекта, появляются несколько других объектов права. В данном контексте земельные участки, которые находятся у нескольких лиц в собственности, не являются исключением.

Общая Долевая собственность на Земельный участок

Почти всегда общая собственность на недвижимое имущество является долевой, соответственно выражается дробями 1/2, 2/5, 40/150 и т.п. При полном складывании долей, их размер в итоге должен равняться единице. В ином случае, указанное несоответствие будет свидетельствовать о наличие других, неизвестных участниках долевой собственности или об арифметической ошибке, допущенной при установлении размера долей участников общей собственности, без устранения которой, будет невозможно разрешить спор о разделе недвижимости.

Общая Совместная собственность на Земельный участок

Общая собственность без установления долей, то есть «Совместная собственность» устанавливается исключительно в установленных законом случаях. В частности, согласно статьи 34 Семейного кодекса, совместная собственность устанавливается на имущество, нажитое супругами во время брака.

Как указано в пункте 1 статьи 254 Гражданского кодекса, при разделе или выделе доли в натуре из совместной собственности, предварительно необходимо установить долевое соотношение участников, если это невозможно, доли считаются равными.

Доля в праве на Земельный участок выраженная в квадратных метрах

Неправомерно выражение долей в форме натуральных показателей, то есть передавать кому-то по наследству, например, лицевую часть жилого дома, а другим - веранду, сарай или баню, в том числе отдельные части неразделенного общего участка и т.д. Такое указание в завещании на отдельные части неразделенной вещи, не свидетельствует о его недействительности. В таком случае вещь является переданной по наследству в долях, соразмерных стоимости данных частей (пункт 2, статьи 1122 Гражданского кодекса).

Аналогичную позицию о действительности сделки поддержал Верховный Суд Российской федерации при разрешении дела о признании договора купли-продажи и свидетельства о собственности на землю недействительным. Рассматривая данный спор, первой суд решил, что спорный участок земли перешел к детям наследодателя и был у них в долевой собственности каждого по 1/3. В свою очередь истец считал, что земельный комитет неправомерно предоставил свидетельство о собственности на участки, с установлением определенной площади каждому по 870 квадратных метров. В последствии один наследник неправомерно продал ему свои 870 квадратных метров. С такими доводами заявителя согласился районный и городской суд, признав оспариваемые договор купли-продажи и свидетельство на землю, недействительными. Отменяя все вынесенные по делу постановления, Верховный суд разъяснил, что выражение в договоре купли-продажи и свидетельстве площади земельного участка в квадратных метрах, без его раздела, не свидетельствует о недействительности самой сделки и соответствующих документов, так как 870 квадратных метров являются выражением 1/3 доли ответчика в общем имуществе.

То есть по сути, произошло отчуждение соответствующей доли общей собственности, хотя и выраженной в квадратных метрах или сотках. Неточное указание предмета договора купли-продажи земли, не является достаточным основанием признания сделки недействительной, если площадь участка в квадратных метрах, соразмерна соответствующей доли в праве, исходя из общей площади всего земельного участка.

Нормативное обоснование раздела Земельного участка

Как указано в статье 252 Гражданского кодекса в случае недостижения участниками общей долевой собственности, соглашение о варианте раздела общего объекта недвижимости или выдела из него доли одного из участников, заинтересованная сторона может требовать раздела или выдела своей доли в натуре через суд.

Несоразмерность выдела доли при разделе Земельного участка

Согласно данной нормы, рассматривая исковые требования о разделе земли, судьи исходят из размера соответствующих долей участников общей собственности. Несоблюдение соразмерности доли неправомерно, если только осуществляется выплата соразмерной компенсации, устраняющей несоразмерность выдела. При достижении соглашения о разделе в добровольном порядке, участники могут изменить размер долей каждой из сторон, для реализации раздела земли в натуре, без каких-либо компенсаций.

Раздел (выдел доли) земельного участка невозможен (предельные размеры)

Разделить земельный участок можно только при условии его делимости, когда из одного участка образуются несколько самостоятельных земельных участков с тем же видом разрешенного использования (статья 6 Земельного кодекса). Самое важное условие делимости земли указано в статье 1182 Гражданского кодекса, и заключается в том, что после раздела выделенная часть должна соответствовать минимальным предельным размерам соответствующего целевого назначения. Если при разделе образуемые участки менее установленных норм, деление не допускается (неделимые вещи). Указанная статья почти полностью повторяет положения пункта 3 статьи 20 закона о кадастре, в соответствии с которой участок не может ставиться на кадастр, если его площадь не соответствует минимальным предельным размерам, определенным для соответствующего разрешенного использования и целевого назначения.

Минимальные и максимальные размеры земель, выделяемых гражданам в для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, СНТ, ОНТ, ДНТ, регламентируются законами города Москвы или соответственно Московской области, а для ЛПХ и ИЖС - нормативными актами местных администраций (статья 33 Земельного кодекса). Например, статья 1 Закона Московской области N63/2003-ОЗ от 17.06.2003 определены минимальные предельные размеры предоставления земельных участков гражданам: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, СНТ и ДНТ – 06 соток, ОНТ – 04 сотки.

Соответственно, не каждый участок земли делится - все зависит от количества собственников, площади общего земельного участка и вида разрешенного использования. Так же к ним относятся, учет красных линий, линии регулирования застройки, требований, установленных градостроительным регламентом, которыми обеспечиваются условия функционирования отдельных частей объектов недвижимости, в качестве самостоятельных. Так как при разрешении данных вопросов необходимы специальные познания, обязательно назначение проведения судебной земельно-устроительной экспертизы, для установления вариантов возможного раздела, определенных в соответствии с экологическими, строительными, санитарными и другими техническими нормами.

В случае соблюдения минимальных предельных размеров, экспертное заключение в данном вопросе, безусловно должно быть положительным.

Раздел жилого дома и земельного участка одновременно

Особое значение судебная экспертиза имеет при разрешении спора о разделе земельных участков, на которых находятся жилые дома, так же находящиеся в общей долевой собственности. Основная проблему составляет то обстоятельство, что раздел такого участка в любом случае затрагивает судьбу других, расположенных на нем строений, являющихся самостоятельными объектам недвижимости. В свою очередь необходимо уточнить, что раздел различных строений отдельно от земли не только возможно, но и достаточно распространено в судебной практике. Данное обстоятельство объясняется тем, что при разделе строения, правоотношения бывших его совладельцев, по отношению к общему участку остается, что также не препятствует установлению порядка его пользования в дальнейшем, как и его раздела.

Обратная же ситуация, когда сначала осуществляется раздел земельного участка, без предварительного раздела самого строения и оставления его в общей долевой собственности, полностью невозможна, так как при таком варианте действий, не производится выделения каждому из совладельцев обособленного участка, независимого от прав других сособственников. Таким образом, заявление требований о разделе земли, может быть подано лишь после прекращения общей собственности на дом или могут заявляться одновременно, в одном иске.

В следствии раздела участка земли, прекращается общая собственность, а также, исчезает право преимущественного выкупа доли, при их отчуждении.

Вне зависимости от того, как разделен земельный участок, добровольно или через суд, соответствующие права на него подлежат государственной регистрации!

Разрешение вопроса Раздела земельного участка рекомендуем доверить профильному Земельному юристу, во избежание наступления неблагоприятных последствий, влекущих существенные финансовые и имущественные потери!

Иван Миклуха

Автор:

Адвокат

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отправьте нам ваши контактные данные и наш юрист свяжется с вами в самое ближайшее время