Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной и вселение бабушки для постоянного проживания

Сделку купли-продажи признали действительной, но в купленную квартиру была вселена бабушка, которая имела право пользования данным жилым помещением, на основании условий договора купли-продажи, заключенного несколько сделок назад

Статья подготовлена по материалам судебного дела рассмотренного по первой инстанции Головинским районным судом г. Москвы от 29 мая 2017 года, и апелляционным определении Московского городского суда от 26 января 2018 г. по делу №33-3516.

Фабула

Межрайонный прокурор обратился в интересах ветерана Великой Отечественной войны с иском о признании недействительным основного и последующих договоров купли-продажи квартиры, признании покупателей по договорам купли-продажи не приобретшими права пользования указанным жилым помещением, и выселить последнего собственника из квартиры, признания за истцом права собственности на квартиру, вселение истца в спорное жилое помещение.

К. предъявил встречное исковое заявление к истцу, в котором просит признать ответчицу прекратившей право пользования квартирой, снять ее с регистрационного учета по указанному адресу, мотивируя требования тем, что на основании договора купли-продажи от 01.07.2016 он является собственником спорного жилого помещения, истец не является членом его семьи, в квартире не проживает, соглашение о пользовании жилым помещением отсутствует.

Хронология:

Внучка уговорила бабушку продать ей квартиру с целью совместного проживания в ней. 15 февраля 2002 года между продавцом (бабушкой) и покупателем (внучкой) был заключен договор купли-продажи, который содержал пункт, сохраняющий за продавцами право проживания и пользования квартирой до регистрации по новому месту жительства.

Примерно до 2011 года бабушка продолжала проживать с внучкой в спорной квартире, но после этого совместно с мужем переехала на временное проживание в дом.

В начале 2016 года бабушке позвонила соседка и сообщила, что из ее квартиры неизвестные люди выбрасывают ее вещи. В квартиру бабушку не впустили. В дальнейшем выяснилось, что 23 декабря 2015 между внучкой и покупателем был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Кроме того, 01 июня 2016 года квартира вновь была продана, собственником квартиры стал К. 

По условиям первоначального договора купли-продажи (между бабушкой и внучкой), за бабушкой сохранялось право собственности на квартиру, однако указанное условие отсутствовало в последующих договорах.

Позиция истца:

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что сделка купли-продажи, заключенная между бабушкой и внучкой совершена под влиянием обмана, поскольку внучка заверяла истицу о том, что она сохранит право пользования и регистрации в квартире, однако продав квартиру, внучка выставила ее из квартиры, и кроме того, денежные средства за квартиру переданы не были.

Позиция ответчика:

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик К. и его представитель указывали на то, что заключенная между истцом (бабушкой) и внучкой сделка соответствует воле истца, что подтверждается договором, в котором указана цена квартиры и порядок расчетов, распиской о получении продавцом денежных средств, наличием зарегистрированного перехода права собственности, передаточным актом, кроме того, истцом пропущен срок исковой давности.

Выводы суда: 

Разрешая спор суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных прокурором исковых требований о признании сделки купли-продажи квартиры от 15.02.2002 недействительной, поскольку истцом не представлено доказательств наличия умысла у внучки на совершение обмана, равно как и доказательств, подтверждающих совершение ей противоправных действий. При этом судом принято во внимание, что оспариваемый договор был заключен истцом лично и добровольно, регистрация перехода права собственности на квартиру произведена в Управлении Росреестра на основании заявления истца и ответчика, договор исполнен, право ответчика на спорное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке.

При этом ссылку истца на то, что она не получила денежные средства по договору, и оспаривание им составленной расписки, подтверждающей получение продавцом денежных средств, суд отклонил, поскольку данное обстоятельство основанием для признания сделки недействительной не является, связано с исполнением договора и не влияет на его действительность. Неисполнение договора может служить основанием для обращения в суд с требованием о взыскании денежных средств.

В этой связи, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительными договора купли-продажи от 23.12.2015, а также договора от 01.07.2016 года, и в иске указанной части отказал.

Однако для ответчика на этом все не закончилось. 

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что положения ч. 2 ст. 292 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом, к спорным правоотношениям не применимы, так как при заключении договора купли-продажи истец. - ветеран Великой Отечественной войны, продавая единственное жилье близкому человеку - внучке, исходила из того, что право пользования данным жилым помещением для нее будет носить бессрочный характер, поскольку приобрести иное место жительства она не могла, нового адреса регистрации не приобрела, и, следовательно, в силу п. 1 ст. 558 ГК РФ право истца должно было учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

Суд указал, что обстоятельства включения в договор купли-продажи от 15.02.2002 условия о сохранении за истцом права пользования спорным жилым помещением свидетельствуют о том, что, заключая договоры купли-продажи, покупатели, т.е. будущие собственники, были поставлены в известность об обременении квартиры ее правами, а наличие регистрации истца в спорной квартире, свидетельствует о фактическом признании приобретателями права истца на пользование спорным жилым помещением.

При этом непроживание истца в спорном жилом помещении, отсутствие родственных отношений с К., не имеют правового значения для разрешения данного спора, поскольку истец имеет право пользоваться жилым помещением, когда пожелает.

Исковые требования истца о вселении в спорную квартиру ввиду отсутствия оснований для прекращения ее права пользования были удовлетворены.

Выводы:

В общем итоге, бабушка была вселена в жилое помещение, принадлежащее новому собственнику, и имеет права проживания в нем вне зависимости от желания собственника. 

Скорее всего, в данной ситуации приобретатели действовали добросовестно. Но, некачественная работа представителей, проводивших сделку купли-продажи жилого помещения, выразившаяся в невнимательной проверке документов на жилое помещение, привели добросовестного покупателя к тому, что им была приобретена квартира с обременением. 

С учетом изложенного, можно сделать вывод о том, что к выбору представителя при проведении сделки по купли-продаже жилого помещения необходимо подойти с определенной осторожностью, и требовать от него проверки всех возможных документов на жилое помещение и его продавцов.

Кроме того, необходимо проверять архивную историю жилого помещения: кто и когда был в данном жилом помещении прописан, выписан ли он сейчас. Также необходимо получить архивные документы, на основании которых жилое помещение ранее переходило в собственность, и внимательно их изучить на предмет подобных пунктов договора.

Сделки с недвижимым имуществом имеют множество иных «подводных камней», и даже небольшая неосмотрительность может привести к большим сложностям с жилым объектом, будь то обременение квартиры или даже признание сделки купли-продажи недействительной. 

Будьте осторожны при покупке квартиры самостоятельно и не заключайте сомнительных сделок! А лучше обратитесь к Адвокату по недвижимости! Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отправьте нам ваши контактные данные и наш юрист свяжется с вами в самое ближайшее время