Право пожизненного наследуемого владения и право постоянного (бессрочного) пользования отнесены к иным вещным правам (статья 265, 268 Гражданского кодекса Российской Федерации). Принадлежность земельного участка на указанных титулах исключает нахождение их в гражданском обороте, так как статья 20 Земельного кодекса Российской Федерации введен запрет на любое распоряжение такими участками.

Выделяемые под строительство домов и дач земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования традиционно самостоятельным объектом гражданского права не являлись - они выполняли служебную роль при возведенном здании. При отчуждении строения они следовали его судьбе, то есть переходили к новому собственнику строения. Земельный участок можно было рассматривать как вещь и принадлежность, где вещь - строение, а земельный участок - принадлежность. Это означало, что при утрате права на вещь не только при отчуждении, но и во всех иных случаях (при сносе строения, в случае исключения из числа сособственников по решению суда и пр.) автоматически прекращалось и право на земельный участок. Зависимая роль земельного участка по отношению к возведенному на нем строению содержалась не только в прежнем Земельном кодексе, но и еще ранее. Положением о земельных распорядках в городах, утвержденным Постановлением Всероссийского центрального исполнительного комитета совета народных комиссаров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 13 апреля 1925 года, предусматривалось, что при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, тем самым переходят к новым владельцам (примечание 2 к пункту 15).

Земельный участок неразрывно связан с домом

 Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов новым Земельного кодекса Российской Федерации провозглашено в качестве одного из принципов земельного законодательства (подпункт 5 пункт 1 статья 1). Развивать этот принцип призвана статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой при переходе права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение и сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Однако нечеткая, даже противоречивая и недостаточно выверенная с технико-юридической стороны данная норма вызвала много вопросов в юридической литературе и различное ее применение на практике.

Пример 1 из судебной практики

Так, администрация города Королева со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации отказала в приватизации земельного участка Гражданину А, который приобрел в 1995 году построенный на этом участке дом. По мнению администрации, Гражданин А имеет право только на использование части земельного участка, занятой домом и необходимой для его обслуживания. Поскольку статья 20 содержит запрет на предоставление земель на праве постоянного (бессрочного) пользования, он может быть передан ему за плату. С этими доводами администрации Королевский городской суд согласился и в жалобе Гражданину А отказал.

Пример 2 из судебной практики

В примерно аналогичной ситуации по тем же самым мотивам было отказано в приватизации земельного участка Гражданину Б администрацией поселка Кратово, Раменского района. Рассмотрев жалобу Гражданина Б, Раменский городской суд принял прямо противоположное решение - жалобу удовлетворил и обязал местную администрацию передать ему в собственность земельный участок бесплатно.

Проверка законности вынесенных решений

Оба дела в дальнейшем были проверены в порядке надзора Московским областным судом. Решение Королевского городского суда было отменено в связи с неправильным применением норм материального закона, а в пересмотре решения Раменского городского суда отказано.

При этом Президиум Московского областного суда по делу Б. указал, что ссылка администрации на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации ошибочна, так как она неприменима к правоотношениям, возникшим до принятия нового Земельного кодекса Российской Федерации. Как установлено Судом, речь шла об участке, который первоначально выделялся с соблюдением установленного порядка, а затем перешел в порядке правопреемства к другому лицу. Эти отношения подпадали под действие других норм права, в частности на момент совершения сделки купли-продажи в 1995 году - статья 37 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года, которая никаких ограничений по переходу тех же прав на земельный участок от прежнего собственника строения к новому не содержала. Это означало, что к новому собственнику строения перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, следовательно и право на их однократную бесплатную приватизацию.

Документы на земельный участок

В своих возражениях администрация в ходе рассмотрения жалобы Гражданина А дополнительно ссылалась на то, что гражданин не представил документы (титулы) в подтверждение прав на спорные земельные участки. Действительно, статья 37 Земельного кодекса Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1991 года предусматривала выдачу новых документов о правах на земельный участок при переходе права собственности на строение. Таким документом являлся государственный акт, выдаваемый по форме, утвержденной Постановлением Совета Министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 17 сентября 1991 года N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей". Между тем, как правильно отметил суд надзорной инстанции, указанный документ не является правообразующим, его можно рассматривать в качестве правоудостоверяющего, правозакрепляющего документа. Правообразующими оставались решение компетентного органа о первоначальном отводе земельного участка в пользование конкретному лицу и последующие договоры купли-продажи, дарения и иные сделки по отчуждению строения. Поэтому сам по себе факт отсутствия у нового собственника строения правоудостоверяющего документа (государственного акта) не может служить достаточным основанием для отказа в приватизации приусадебного земельного участка.

Выводы

Позиция Президиума Московского областного суда по изложенному выше делу не вызывает сомнений, но она содержит решение только части общей проблемы - перехода прав на земельный участок при смене собственника строения. Ограниченный рамками конкретной фабулы дела суд надзорной инстанции не высказался по другому вопросу: какое решение следовало бы принять при условии совершения сделки купли-продажи строения в период действия нового Земельного коедкса. Представляется, что и в этом случае статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации не отменяет и не ограничивает переход к новому собственнику всех прав на земельный участок прежнего пользователя, включая и право на бесплатную приватизацию участка, перешедшего к нему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Переход права на дом и земельный участок

Анализ статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том, что при переходе права на строение к новому собственнику строения переходит право на одну часть земельного участка, занятую строением, и другую, которая необходима для обслуживания строения, здания, сооружения и сохранения их целевого назначения. Именно об их использовании на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника, говорится в пункте 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Данное положение не может иметь отношения к строению, зданию, сооружению, как это может показаться на первый взгляд, так как регулировать эти отношения Земельного кодекса Российской Федерации не может - определение объема полномочий нового собственника строения относится к предмету гражданского права.

Площадь земельного участка при покупке дома

К тому же в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации прямо говорится об определении площади земельного участка, который необходим для нормальной эксплуатации расположенного на нем строения. Совершенно очевидно, что это не тот участок, который находится под строением. Поэтому по логике статьи 35 пункты 1 и 2 следовало бы изложить иначе, указав, что к новому собственнику переходит право на часть земельного участка, занятую строением, и часть земельного участка, необходимую для использования строения по его назначению.

Пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации, к которому отсылает пункт 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, для определения площади части земельного участка, занятой строением и необходимой для его использования, содержит решение в самом общем виде, предлагая исходить из установленных норм отвода земель для конкретных видов деятельности или норм землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Между тем данный пункт относится скорее к административным и другим нежилым зданиям, так как он содержит специальную оговорку о неприменении его к земельным участкам, предназначенным для строительства дач, индивидуальных домов, садоводства и т.п. Поскольку ничего другого нет, положения этого пункта имеют чрезвычайно важное значение. Состоит оно в том, что пункт 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации ориентирует при определении размера части земельного участка, переходящего к новому собственнику, на нормы отвода и учета правил застройки и проектной документации.

Это тем более важно для жилых домов, которые отличаются тем, что помимо основного капитального строения, предназначенного для проживания, на земельном участке, как правило, располагаются многочисленные служебные постройки: хозблоки, сараи, гаражи, навесы, бани, летние кухни, туалеты, теплицы, помещения для содержания домашних животных, птицы и др. Кроме того, на участке могут находиться такие дворовые сооружения, как заборы, ворота, колодцы, выгребные ямы, подъездные площадки, дорожки, многочисленные коммуникации - газовые, канализационные и т.п. Жилой дом предназначен не только для проживания - он необходим для отдыха, ведения различного хозяйства, садоводства и огородничества.

Размеры предоставления земельных участков

Нормы предоставления земельных участков под строительство домов либо дач всегда учитывают эту особенность, исходя из того, что предоставляемый для строительства земельный участок необходим в целом для дома как сложного инженерно-строительного комплекса. Иное вело бы не только к отрицанию многолетней практики по этой проблеме, но и с неизбежностью вступало бы в противоречие с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, являющимся одним из основных принципов земельного законодательства.

Более четко данная проблема ранее была регламентирована указанным выше Положением о земельных распорядках в городах от 13 апреля 1925 года - селитебные застроенные земельные участки состояли из земель под самими постройками и земель, предназначенных для их обслуживания, закрепляемых в пределах их фактических границ (подпункт "а" пункт 9).

Переход соответствующих прав на земельный участок

Отдельного рассмотрения заслуживает определение природы права на земельный участок, которое переходит к новому собственнику строения на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, где говорится о переходе права на использование, а не права пользования земельным участком. Земельный участок на любом вещном праве (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и т.п.) предполагает нахождение его в пользовании одного или нескольких лиц. В этом смысле следует относиться и к понятию "использования земельного участка", поскольку ничего иного, кроме пользования, за этим термином не стоит. В той же статье (абзац 2 пункт 1), когда речь идет о переходе земельного участка к нескольким лицам, приводится общепринятая терминология - "право пользования земельным участком". Нельзя же всерьез утверждать, что вид права на земельный участок определяется числом новых собственников строения: при переходе строения к одному лицу - "право на использование земельного участка", а к нескольким - "право пользования земельным участком". И в том и в другом случае право постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на земельный участок, как это прямо предусмотрено тем же пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, переходит к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал прежний собственник. Это касается сохранения размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а также вида права пользования земельным участком. Можно отметить, что в пользу изложенной выше позиции высказался Верховный Суд РФ в ответе на запросы судов, указав, что при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходят и все права прежнего собственника строения на земельный участок. В частности, если прежний собственник строения имел земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования, к покупателю переходит и право на однократную бесплатную приватизацию его без каких-либо ограничений.

Бесплатная консультация Юриста по Земельному праву ОНЛАЙН!

yuridicheskaya konsultatsiya advokata yuristaПри осуществлении всевозможных сделок по отчуждению или приобретению земли, граждане выбирают одну из двух зол, и тут уж кому как повезет. Заплатить за относительно недешевые услуги Адвоката (юриста) по Земельным делам или рискнуть, и без затрат приобрести в собственность «Кота в мешке».

Так или иначе подавляющее число данных граждан, тем кому не повезет выиграть в такой рулетке, в последствии обращаются за разрешением возникших спорных правоотношений к Земельному Адвокату.

Зачастую специалистам компаний «Статус» приходится исправлять положение в которое попадают наши клиенты по своей вине или вине некомпетентных посредников, но следует учитывать что в некоторых случаях исправить можно не все. Например, запользованную землю, то есть, если участок превышает размер указанный в правообазующих документах, по основаниям приведенным выше, оформить можно бесплатно и только в судебном порядке. Данная возможность существует если подойти к процедуре оформления очень скрупулезно, конечно же с необходимым багажом знаний и наработанной практики.

Профессиональный подход к оформлению (Приватизации) земельного участка позволит не только сэкономить ваши деньги, но и существенно сократить данную процедуру во времени.

В ряде случаев, юристы компаний «Статус» осуществляли «Приватизацию» земельных участков всех участников долевой собственности на домовладения за два месяца.

Задать вопрос Земельному Юристу БЕСПЛАТНО ОНЛАЙН!

Вы можете не отходя от компьютера:

  • Воспользовавшись одним из мессенджеров;
  • Заполнить форму обратного звонка имеющуюся в конце читаемого текста;
  • Заполнить фомру писменного вопроса перейдя по этой ссылке >>>

Сколько стоят услуги Юриста (Адвоката) по Земельным делам

Юридическая компания «Статус» предлагает своим клиентам два варианта оплаты услуг:

Предварительный

Данный способ оплаты является довольно распространенным в сфере оказания адвокатских услуг, так как предполагает комплексный подход к ведению судебного дела.

Фактический

Данный способ является объективно более справедливым для обеих сторон Адвокатского соглашения, так как предполагает оплату за каждое фактическое действие Юриста и легко контролируется клиентом. Здесь исключена переплата или недоплата конечного объема юридических действий. 

С вариантами оплаты Юридических услуг Вы можете ознакомиться перейдя по этой ссылке >>>

Адрес и Телефон Земельного Юриста

Офис Юридической компании «Статус» находится непосредственно возле станций метро Измайлово (МЦК) или Партизанская, через дорогу от выхода. Великолепная транспортная доступность сэкономит ваше время и деньги на дорогу городским транспортом.

Также до нас легко добраться на автомобиле, так как офис находится вдоль Северо-Восточной хорды —новой магистрали, которая связывает три округа столицы: север, восток и юго-восток.

Часы приема Юриста (Адвоката) по Земельным вопросам

Прием и консультации ведутся
  • В рабочие дни с 09:00 до 23:00
  • В выходные и праздничные - по предварительной договоренности

Разрешение Земельных споров рекомендуем доверить профильному Земельному Юристу (Адвокату), во избежание наступления неблагоприятных последствий, влекущих существенные финансовые и имущественные потери!
Многолетний практический опыт судебных разбирательств в Земельных делах, является безусловным основанием нашей уверенности в том, что 

Мы поможем Вам!