Проверка юридической чистоты приобретаемого объекта недвижимости критически важна. Без ее проведения покупатель рискует потерей немалых денежных средств. Как осуществить проверку самостоятельно, если вы уверены в своих силах и готовы рискнуть, не доверившись профессионалам.

Купить квартиру! Помощь Юриста (Адвоката) по недвижимости!

Проверка начинается с общения с продавцом. Необходимо удостовериться в его правах на предлагаемый к продаже объект недвижимости.

Если продавцом является не собственник жилья, а его представитель, то его права должны быть подтверждены соответствующей нотариальной доверенностью.

Чаще всего продавцом является сам собственник жилья, что существенно упрощает удостоверение его прав на реализуемую недвижимость. Данное право должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости и подтверждаться выпиской из ЕГРН.

До начала 2017 года реестр имел немного иное название – ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним), поэтому данный факт не должен вас пугать.

Ранее ведением реестра занимались органы Росрегистрации, а до них органы юстиции по регистрации прав на недвижимость. Суть от этого не меняется, если права зарегистрированы в соответствии с действующим на определенный период времени соответствующим органом, такая регистрация действительна.

Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости

До середины 2016 года право собственности подтверждалось наличием свидетельства о праве собственности. Цвет бланков в разных регионах могли быть различными. Данное обстоятельство довольно крепко закрепилось у граждан, поэтому многие по привычке до сих пор считают наличие оригинала Свидетельства безусловным подтверждением своего права на объект недвижимости.

Свидетельство на сегодняшний день не является подтверждением прав собственника, оно имело силу до указанного срока, да и тогда не являлось безусловным, так как с какого то времени, при продаже квартиры не погашалось и не изымалось у продавца, соответственно теоретически могло использоваться неограниченное количество раз. Да и в случае мнимой утраты Свидетельства не сложно было получить дубликат, с соответствующей отметкой. Предъявление дубликата свидетельства однозначно должно насторожить потенциального покупателя!

Выписка из ЕГРН

С указанного срока единственным подтверждением прав собственника на недвижимость является свежая выписка из ЕГРН. В ней указаны актуальные сведения о правах, содержащиеся в Реестре на данный период времени. Не смотря на предъявление продавцом Свидетельства или относительно свежей выписки ЕГРН, ее следует запросить самостоятельно. Это можно сделать за умеренную плату в МФЦ или в электронном виде через соответствующий сервис Росреестра. Последний способ более удобен и при определенной интернет-грамотности, осуществляется в течении 30 минут.

Выписку можно заказать в трех видах.

1. Выписка в виде электронного документа, без электронной подписи. Предоставляется в течении от 30 минут до 1 суток. Чаще всего используется специалистами для ознакомления с актуальными сведениями о правах собственника.
2. Выписка в виде электронного документа, заверенная электронной подписью. Предоставляется в течении нескольких часов. Используется для оперативного предоставления в определенные организации, для подтверждения прав собственности на данный момент. На сегодняшний день является довольно сложным процессом, в связи с малой интернет-грамотностью граждан и чиновников.
3. Выписка в виде бумажного документа с печатью и подписью. Наиболее распространенный способ, так более прост и понятен, но занимает довольно долгий промежуток времени, обусловленный ее подготовкой и получением заказчика.

В выписке ЕГРН указываются следующие сведения:

• описание объекта;
• почтовый адрес;
• площадь объекта;
• назначение и тип объекта;
• этаж нахождения объекта;
• кадастровый номер;
• кадастровая стоимость объекта;
• сведения о кадастровом учете;
• сведения об зарегистрированных правах на объект (ФИО собственника, номер и дата гос. регистрации, имеющиеся обременения).

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Для целей проверки, рекомендуется дополнительно заказать выписку о ранее проводимых сделок отчуждения, с указанием всех бывших собственников и оснований перехода прав.

Недавние, краткосрочные и частые переходы прав на объект, практически однозначно свидетельствуют о наличии неблагоприятных обстоятельств, которые в последствии могут послужить причиной истребования приобретенного объекта из владения покупателя в судебном порядке.

Но всякое бывает и причины могут оказаться довольно обоснованными. Но дынные выводы должен делать квалифицированный специалист по недвижимости.

На продавца право собственности в ЕГРН не зарегистрировано

Право собственности продавец не регистрировал

Отсутствие в выписке сведений о зарегистрированных правах на приобретаемый объект, не является подтверждением отсутствия такового. Соответствующие права могли быть получены собственником до 31 января 1998 года, когда начал действовать закон о государственной регистрации прав на недвижимость.

В таком случае продавец должен предоставить основание приобретения права собственности:

• Договор передачи квартиры в порядке бесплатной приватизации;
• Договор купли-продажи, дарения, мены недвижимости;
• Справку ЖК или ЖСК о выплате пая.

При данных обстоятельствах требуется проверить действительность предъявленных документов, но это необходимо доверить соответствующему специалисту.

Отсутствие зарегистрированных прав продавца может быть следствием получения собственности в порядке наследования от умершего бывшего правообладателя. Продавец просто не зарегистрировал полученное право в установленном законом порядке, что не свидетельствует об его отсутствии.

Данные права подтверждаются предъявлением свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

В силу объективных причин, безусловно доверять надежности данного свидетельства не следует, так как данная схема мошенничества была довольно распространена ранее, но и сейчас остается довольно актуальной.

Не следует также исключать появление других наследников после государственной регистрации перехода прав.

Правообладателем квартиры является юридическое лицо

Также немало трудностей возникнет при приобретении квартиры у юридического лица, у которого собственность на жилое помещение возникло после его реорганизации. Само право у компании существовать будет, а вот записи в реестре может не быть. Это сложно и обывателю здесь не разобраться.

Целесообразней потребовать от юр. лица регистрации прав на жилое помещение и только в таком случае осуществить ее приобретение.

Правообладателем квартиры является ЖК или ЖСК

Приобретение квартиры у жилищно-строительных или жилищных кооперативов также имеет некоторые сложности. Собственность у гражданина возникает после полной выплаты паевого взноса. Подтверждением наличия прав собственности мудет являться справка председателя кооператива. Как оценить действительность данной справки? Правомочия председателя?!

Здесь так же необходима предварительная регистрация права собственности в Росреестре, с последующим приобретением в обычном порядке.

В этих случаях, не проводя сложную проверку, возлагая ее на сотрудников Росреестра, покупатель минимизирует свои риски. Проверка сотрудниками Росреестра не является бесспорной и исключающей возможность последующей отмены записи в реестре, но в большинстве случаев сводит такую возможность к минимуму.

Итак, с выпиской ЕГРН мы разобрались! Достаточно ли этого?! Нет!

Проверка возникновения прав собственности у продавца квартиры

Чтобы считаться добросовестным приобретателем, вам необходимо проверить, доступными вам способами, историю перехода прав на объект и соответствие записей в ЕГРН с участниками предыдущих договоров отчуждения. В ином случае, как обычно указывается в решениях суда об истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей «Ответчик знал или должен был знать при разумной осмотрительности», не исключена потеря купленной квартиры.

На что нужно обратить внимание?

• Если основанием возникновения прав у продавца является договор отчуждения (купли-продажи, дарения, мены, приватизации) необходимо проверить соответствие данных сторон в договоре, с данными указанными в выписке ЕГРН о переходе прав. Вся цепочка должна быть выстроена по соответствующей последовательности.
• Если основанием возникновения прав у продавца является свидетельство о праве на наследство, тогда наследодатель должен быть указан в ЕГРН как предыдущий собственник квартиры. Но как мы указывали выше, данные права могут быть не внесены в ЕГРН, соответственно проверять придется тщательнее и сложнее.
• Если же продавец является первым владельцем недвижимости, необходимо проверить правомерность приобретения прав на вновь созданные объект недвижимости и законность его возведения.

Не менее важно обратить внимание на цену, казанную в договоре купли продажи. Если она существенно ниже рыночной, это должно насторожить покупателя не меньше, чем частые перепродажи.

Лица оставляющие за собой право пользования в проданной квартире

Не редки случае, когда в предшествующих договорах отчуждения закреплены граждане, за которыми остается право пользования жилым помещением. В таком случае, даже если в вашем договоре об этом ничего упоминаться не будет, через суд, данный гражданин может восстановить данное право пользования. И получит покупатель в свою купленную квартиру незнакомого жильца, с вытекающими последствиями. Если такие граждане самостоятельно не выписывались с жилого помещения, их снять с регистрационного учета и выселить практически невозможно.

Признание договора купли-продажи недействительным в суде

Самое опасное и практически непредсказуемое – это оспаривание договора-купли продажи лицами, которые, по их мнению, имеют на это право. Может данного права у них и не окажется, но судебные тяжбы потреплют ваши нервы и семейный бюджет довольно существенно. А в худшем случае суд может встать на сторону истца, и покупатель лишится приобретенного жилья.

Чем дольше квартира находилась в собственности предыдущего владельца, тем сложнее оспорить его права. Это в первую очередь зависит от истечения срока исковой давности (3 года). Но момент начала течения данного срока, будет являться дискуссионным в суде.

От таких ситуаций на 100% защититься никак не удастся. Возможно только максимально уменьшить шанс наступления указанных последствий. Достичь это можно тщательной проверкой всех имеющихся в наличие данных.

Анализ имеющихся данных, необходимо доверить специалисту, имеющему соответствующий опыт!

Продавец не является собственником квартиры

Представитель продавца по доверенности

Если от имени продавца выступает доверенное лицо, его полномочия должны быть изложены в доверенности, выданной нотариусом. Закон не запрещает удостоверение полномочий в простой письменной форме, но кто даст гарантию что она выдана собственником. Поэтому нотариальное удостоверение доверенности обязательно.

Так уж сложилось, что в нашей стране мошенники используют все доступные способы наживы. Сделки с поддельными нотариальными доверенностями не так уж и редки. Тем более, что данная доверенность выдается на достаточно продолжительный срок, соответственно на момент продажи, данная доверенность может быть отменена собственником.

При таких обстоятельствах необходимо связаться с собственником, удостоверившись в его действительных намерениях. Да и данные действия не дают 100% гарантии, так как его устное подтверждение является лишь словами и их в суде никак не предъявишь.

Как проверить действительность нотариальной доверенности

Дополнительно потребуется проверка действительности доверенности. Такую возможность дает федеральный ресурс http://reestr-dover.ru/

Здесь вы можете проверить:

1. Выдавалась ли такая доверенность;
2. Выдана ли доверенность лицом, указанным в ней;
3. Была ли доверенность отменена.

Сервис проверки достаточно «сырой», поэтому надеемся со временем его доработают до работоспособного состояния.

Продажа квартиры с торгов по банкротству

Реализация квартиры может осуществляться не собственником и без его согласия на то, в случае взыскания объекта как предмета банковского залога, либо соответствующим долгам правообладателя.

При выставлении спорной квартиры на торги, проверка юридической чистоты практически не требуется, так как данная процедура досконально прописана в законах, соответственно юридически, квартира для приобретения безопасна.

На первый взгляд приобретение таким способом довольно безопасно. Сейчас открылось достаточно компаний, оказывающих данные услуги

Остается нравственный аспект! После приобретения такой недвижимости вам придется столкнуться с выселением тех, у кого эту квартиру взыскали (семья, дети, старики). Да и свои права данные граждане будут защищать в суде.

Готовы ли вы к судебным тяжбам? Данный аспект сугубо субъективен!

Будьте осторожны при покупке квартиры самостоятельно и не заключайте сомнительных сделок! А лучше обратитесь к Адвокату по недвижимости! Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!