Купить квартиру - Порядок расчета при сделках с недвижимостью

Осуществление расчета за приобретаемую квартиру является основным этапом проведения сделки для обоих сторон. Продавая квартиру, продавец опасается остаться без денежных средств, причитающихся за нее, в свою очередь покупатель осуществляя расчет, беспокоится о благополучной регистрации перехода прав собственности.

Юридические услуги Адвоката (Юриста) по недвижимости!

Купля-продажи квартиры дорогое удовольствие, поэтому проведение расчетов по сделке необходимо проводить, придерживаясь определённых правил.

Чтобы обезопасить себя, покупателю необходимо организовать порядок расчетов так, чтобы продавец получил деньги за квартиру, только после государственной регистрации перехода прав и внесения соответствующей записи в ЕГРН. При этом у покупателя должна остаться рукописная расписка продавца о получении денежных средств.

Это основное правило расчетов по сделке. При его несоблюдении возможно наступление неблагоприятных последствий для покупателя.

Например, при отказе Росреестра в регистрации сделки, по каким-либо причинам, деньги и собственность на квартиру окажутся у продавца. Как он поведет себя дальше, большой вопрос. Конечно при отказе продавца действовать добросовестно, через суд возможно восстановление справедливости, но на это понадобиться время, нервы и денежные средства. Не следует ставить себя в такую ситуацию!

Способы расчета на сделках с недвижимостью

  • Расчет наличными денежными средствами;
  • Расчет безналичным перечислением на расчетный счет продавца;
  • Расчет через банковскую ячейку с условием доступа продавца;
  • Расчет через аккредитив с условием доступа продавца.
  • Неличный и безналичный расчет по сделкам с недвижимостью.

Для покупателя идеальным вариантом бы являлся расчет после регистрации купли-продажи квартиры. Но данный вариант не устраивает продавцов, так как не может полностью гарантировать добросовестность покупателей. При отказе покупателя завершить сделку оговоренной оплатой, продавцу предстоят судебные тяжбы с доказыванием недобросовестности покупателя. Конечно он взыщет нужную денежную сумму или вернет квартиру! Но зачем такие риски?

Банковская ячейка и аккредитив при расчетах по сделкам с недвижимостью

Для соблюдения интересов всех сторон сделки, вариант с расчетом через банковскую подходит идеально. В настоящее время в Московском регионе, данный вид расчета используется при проведении почти всех сделок с недвижимостью.

Принцип в обоих случаях один и тот же. Денежные средства за квартиру закладываются в банковскую ячейку или кладутся на специальный счет. Доступ к деньгам заранее оговаривается в соглашениях с банком, который гарантирует их сохранность.

Продавец получает доступ к денежным средствам, после регистрации перехода прав собственности на квартиру, при предъявлении определенных документов, подтверждающих это.

Если же по каким-то причинам регистрация не была проведена, покупатель забирает свои средства по истечении рассчитанного для этого срока.

Все эти условия и сроки прописываются в договорах с банком, который гарантирует контроль за их соблюдением.

При использовании аккредитива, денежные средства перечисляются на расчетный счет и банк видит какую именно сумму. При использовании ячейки банк не знает, что в итоге в ней будет находиться. Поэтому, если с банковской ячейкой что-либо произойдет, никто вам ничего не вернет.

Банковская ячейка при расчетах за недвижимость

Банковской ячейкой является металлический ящик определенных размеров, в составе других таких-же ящиков, находящихся под круглосуточной охраной в защищенном помещении. Проход в которое возможен только в сопровождении сотрудника банка, при наличии ключа и документов, подтверждающих и разрешающих доступ соответствующего лица.

Для доступа в ячейку, у лица получившего такое право, должен быть ключ (два ключа или карта в зависимости от системы защиты). Данный ключ выдается банком, при заключении с трехстороннего договора аренды банковской ячейки на сделке. У кого он будет хранится стороны решают самостоятельно. Чаще всего ключ передается риелтору продавца, как представителю лица, которое при благополучном исходе должен получить заложенные деньги. Рекомендуется получение расписки от лица, которому передается ключ для хранения.

Зачастую случается так, что при отказе в регистрации документов по сделке, продавец или его представитель, у которых хранится ключ, могут попросту не отдавать его покупателю для изъятия денег. При таких обстоятельствах придется обращаться в суд с соответствующими исковыми требованиями.

В идеале аренда банковской ячейки с выдачей двух ключей, по одному каждой стороне, что бы никто не зависел от действий другого.

Условия доступа сторон сделки к банковской ячейке

В договоре аренды банковской ячейки указывается период, в течении которого продавец может получить право доступа к ячейке, при предъявлении документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру к покупателю. Данный период устанавливается в зависимости от срока, установленного для регистрации жилых помещений. Обычно срок устанавливается с даты подписания договора купли-продажи, до конкретной даты, с небольшим запасом.

По истечении установленного периода продавец теряет возможность получения доступа к банковской ячейке. Данное право переходи к покупателю, который может забрать свои денежные средства с банка.

Это происходит в случае отказа в регистрации сделки. Соответственно продавец не сможет предъявить документы, подтверждающие переход права. Покупатель в свою очередь, не получив право собственности на квартиру, может забрать свои деньги.

В случае приостановки регистрации по тем или иным причинам, стороны могут продлить срок аренды банковской ячейки, для устранения недостатков, препятствующих регистрации в Росреестре.

При использовании данного способа расчетов, интересы каждой стороны сделки защищены должным образом. Поэтому она так широко и используется при проведении сделок с недвижимостью в Московском регионе.

Документы для доступа к банковской ячейке

  1. Документ удостоверяющий личность (указанный в договоре аренды ячейки);
  2. Договор купли-продажи квартиры (с отметкой о регистрации Росреестра);
  3. Выписка из ЕГРН (подтверждающая переход права собственности на квартиру к покупателю)

Перечень документов, дающих право доступа к ячейке, устанавливается сторонами сделки. Он может быть как уменьшен, так и дополнен документами, по обоюдному согласию сторон.

Для подстраховки интересов покупателя, чтобы гарантировать исполнение продавцом своих обязательств по передаче квартиры, выселении из нее и полной оплате коммунальных платежей, рекомендуем дополнить список некоторыми документами.

Список дополнительных документов для доступа к ячейке

  1. Акт приема-передачи жилого помещения;
  2. Выписка из домовой книги (подтверждает снятие с регистрационного учета лиц проживавших в квартире);
  3. Квитанция об оплате коммунальных платежей.

Зачастую сторона продавца возражает против включения выписки из домовой книги в условия доступа к ячейке, с полной стоимости квартиры. В таком случае рекомендуем арендовать отдельную ячейку, для суммы в 5-10% от стоимости квартиры, доступ к которой продавец получит при выполнении всех взятых на себя обязательств по сделке.

Также список может быть дополнен распиской продавца в получении денежных средств. При отсутствии данной расписки у покупателя, при определенном стечении обстоятельств, может привести к необходимости доказывания покупателем в суде, факт передачи денег продавцу. Но так как она пишется продавцом от руки, банки не могут полностью гарантировать ее действительность, поэтому зачастую отказываются включать ее в список. В данном случае расписку можно заложить в отдельную ячейку, доступ к которой у покупателя появится после регистрации сделки.

 Также отдельная ячейка используется для закладки вознаграждения лиц, помогающих осуществить сделку купли-продажи (риэлторов, юристов, адвокатов). Документы доступа обычно указываются те же.

Форму документов, предоставляемых для подтверждения (оригинал, копия, нотариальная копия), необходимо указывать в договоре аренды ячейки. Рекомендуется указание на предъявление оригиналов, нотариальные копии которых остаются в банке. Это возможно поможет, в случае возникновения судебных споров в дальнейшем.

Аккредитив при расчетах за недвижимость

Порядок проведения сделки посредствам банковского аккредитива практически ничем не отличается от банковской ячейки. Отличие заключается только в том, что денежные средства хранятся не в железном ящике, а находятся на расчетном счете.

Преимущества Аккредитива перед Банковской ячейкой

  1. Безналичное передвижение денежных средств, что максимально гарантирует безопасность расчетов по сделке;
  2. Передача денежных средств покупателю легко доказуема, без рукописных расписок.

Будьте осторожны при покупке квартиры самостоятельно и не заключайте сомнительных сделок! А лучше обратитесь к Адвокату по недвижимости! Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!

Иван Миклуха

Адвокат

Другие материалы в этой категории: « Купить квартиру на первичном рынке «Новостройку»

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отправьте нам ваши контактные данные и наш юрист свяжется с вами в самое ближайшее время