Внесение Аванса (или Задатка) является начальным этапом подготовки сделки купли-продажи квартиры. При заключении соглашения потребуется соблюдение определенных правил, которые мы постарались изложить в данной статье.

Помощь Юриста (Адвоката) по недвижимости!

После того, как покупатель определился с приобретением конкретной квартиры, провел проверку юридической чистоты, согласовал примерный порядок проведения сделки и существенные условия договора купли-продажи, для подтверждения серьезности своих намерений, необходимо внесение аванса (или задатка), по соответствующему соглашению.

Аванс (или задаток) вносится в счет стоимости квартиры и в случае отказа покупателя от приобретения квартиры, остается у продавца. Если же от проведения сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю уплаченные средства в двойном размере (если задаток) или туже сумму (если аванс).

Необходимость такого соглашения продиктована закреплением намерений сторон, с целью проведения дальнейшей подготовки сделки купли-продажи квартиры. С момента заключения соглашения, стороны несут денежные затраты на сбор и подготовку необходимых документов, в зависимости от финансовой «ситуации» покупателя (наличные, ипотека, субсидии и т.д.).

Заключение соглашения об авансе (задатке) необязательно, но сложившаяся в Московском регионе практика проведения сделок с недвижимостью, практически исключает иной подход, так как без соответствующего закрепления намерений, сделка скорей всего не будет доведена до заключения.

Внесение аванса (задатка) после ознакомления с документами

Зачастую представители продавца требуют предварительного внесение аванса (задатка), до предоставления необходимых для проверки документов. Данная последовательность действия несет для покупателя риск потери внесенных средств, в случае последующего выявления обстоятельств, препятствующих покупке авансированной квартиры. Таким образом, внесение аванса (или задатка) будет правильно осуществлять не только после ознакомления с документами, но и после тщательной проверки юридической чистоты квартиры.

Внесение аванса (задатка) рекомендуется осуществлять после согласования существенных условий договора купли-продажи. В случае обратной ситуации, при возникновении неустранимых противоречий сторон (повышение цены, изменение порядка расчетов или последовательности проведения сделки), покупатель не сможет вернуть внесенный платеж.

В любом случае, при заключении соглашения об авансе (задатке), необходимо тщательно прописать условия возврата внесенного платежа, в случае возникновения противоречий сторон. Это в полной мере поспособствует защите интересов покупателя, от злонамеренных действий недобросовестного продавца.

После заключения соглашения об авансе (задатке)

Авансовое соглашение объективно заключается в интересах обеих сторон. Оно позволяет быть уверенными в намерении каждого довести сделку до логического результата. При добросовестных действиях участников, проблем с завершением сделки в последующем не возникает.

После внесения аванса (или задатка) продавец снимает объявление о продаже квартиры с рекламы и начинает собирать необходимый пакет документов, в зависимости от требований покупателя.

Бывает, что продавец не снимает квартиру с рекламы. Данные действия могут быть следствием оплаты объявления, на какое-то время вперед, не являясь злонамеренным действием. В тоже время продавец может действовать намеренно, ожидая появления более «интересного» покупателя (дороже или с наличными деньгами вместо ипотечника). Понятно, что покупатель с наличными средствами более интересен, ввиду простоты самой сделки и необходимого пакета собираемых документов. В таком случае добросовестность продавца должна подразумеваться, соответственно необходимо уточнить у него цели данных действий. Потребовать снятия объявления с рекламы или возврата аванса (или задатка).

Юридическая природа соглашения об авансе (задатке)

Юридическая суть авансового платежа заключается в обеспечении исполнения будущих обязательств, то есть является «обеспечительным платежом». Согласно статьи 381.1. Гражданского кодекса обязательство, которое возникнет в будущем, может быть обеспечено внесением определенной суммы денежных средств. При наступлении условий, позволяющих исполнить обязательство, внесенный платеж засчитывается в счет исполнения этого обязательства.

Природа соглашения о внесении задатка практически та же, обеспечение исполнения обязательства в будущем, но на более строгих условиях для продавца. Если продавец отказывается продавать квартиру обеспеченную задатком, ему придется вернуть внесенный платеж в двойном размере.

Соглашения об авансе (или задатке) заключается в письменной форме и подписывается покупателем и продавцом (сторонами сделки). Подписание соглашения представителем какой-либо из сторон, возможно только по нотариальной доверенности, с указанными в ней полномочиями, непосредственно на данные действия. В ином случае, заключение соглашения не стороной сделки, теряет свою юридическую суть, так как представитель не является стороной будущей сделки и никакую ответственность за ее срыв нести не будет. Сам же внесенный платеж, будет считаться платой, за оказание данным представителем каких-то услуг. Требования к продавцу о возврате внесенного платежа будет неправомерным, так как он на себя никаких юридически закрепленных обязательств не брал, стороной соглашения не являлся.

Условия соглашения об Авансе (Задатке)

При внесении денежных средств в качестве аванса (или задатка), с учетом моментов изложенных прежде, необходимо внимательно прочитать основные условия. Если изложенные условия вас не устраивают или вовсе отсутствуют, требуется внесение необходимых изменений или дополнений.

Правильно составленное соглашение позволит защитить интересы покупателя, в случае возникновения непреодолимых противоречий.

В заключаемом соглашении стороны излагают основные параметры, порядок подготовки и условия проведения будущей сделки. Если какая-либо из сторон в дальнейшем нарушит согласованные условия, обратная сторона вправе расторгнуть соглашения, с соответствующими санкциями для нарушителя.

Каждая сторона будет стараться защитить свои интересы, поэтому нахождение взаимно-приемлемых для всех условий, довольно сложная задача.

Необходимые условия соглашения об Авансе (Задатке)

• Какое соглашение вы будете заключать?! Соглашение о Задатке (статья 380 Гражданского кодекса) или Соглашение об внесении Аванса (Обеспечительного платежа (статья 381.1. Гражданского кодекса)).
• Предмет соглашения. Указание о намерении сторон в будущем заключить договор купли-продажи квартиры, с указанием ее почтового адреса, в счет стоимости которой и вносится Аванс (или Задаток);
• Сумма вносимого платежа;
• Схема сделки, порядок ее подготовки и проведения;
• Существенные условия договора купли-продажи;
• Указание на перечень документов, необходимых покупателю для принятия положительного решения о приобретении объекта недвижимости;
• Срок, до которого стороны обязуются заключить оговариваемую сделку;
• Место проведения сделки;
• Распределение затрат сторон сделки (банковская ячейка, госпошлина, регистрация и т.д.);
• Указание на то, что продавец гарантирует отсутствие арестов и обременений отчуждаемой квартиры, обязательство не ухудшать ее состояние и не производить с ней каких-либо юридически значимых действий;
• Указание на необходимость снятия квартиры с рекламных объявлений и прекращение ведения переговоров с другими потенциальными покупателями;
• Определение подсудности споров, связанных с нарушением заключаемого соглашения.

Нарушения при которых Аванс (или Задаток) возвращается покупателю

• Изменение цены отчуждаемой квартиры;
• Изменения существенных условий договора купли-продажи, предусмотренных соглашением;
• Отказ кредитного учреждения от выдачи средств на приобретение данной квартиры;
• Возникновение обременений или арест покупаемой квартиры;
• Нарушения обязательств данных продавцом;
• Выявление неустранимых юридических рисков приобретения квартиры, неизвестных ранее;
• Нарушение порядка подготовки и проведения сделки, оговоренного в соглашении, если стороны не готовы к обоюдному их изменению;
• Отказ продавца от заключения сделки;
• Несоблюдение сроков выхода на сделку;
• Форс-мажор.

При подготовке сделки возникают обстоятельства, требующие изменения условий, указанных в соглашении. Внесение изменений данных условий строго обязательно!

Если же стороны уверены в обоюдном намерении совершить сделку, данный формальности могут быть опущены. Что строго не рекомендуется!

Внесение денежных средств необходимо оформить письменной распиской. Также, продавец на заключенном соглашении (экземпляре покупателя) может от руки указать, что денежные средство получены в полном объеме (ФИО, дата, подпись).

Соглашение составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон (продавец, покупатель).

Если имеется возможность предварительного согласования условий соглашения, до фактической встречи для внесения аванса, это позволит ускорить процесс и уменьшит количество спорных моментов, необходимых к согласованию.

Согласование всех условий соглашения на самой встрече, может занять немало времени. Покупатель должен быть готов к изложению своих условий, с обоснованием определенной позиции. В ином же случае, соглашение может быть заключено, на невыгодных для покупателя условиях или не заключено вовсе.

Будьте осторожны при покупке квартиры самостоятельно и не заключайте сомнительных сделок! А лучше обратитесь к Адвокату по недвижимости! Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!