По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Форма договора

Форма договора — это способ, посредством которого стороны выражают свою волю на заключение договора. Иными словами, форма договора — это способ согласованного волеизъявления сторон.

В соответствии с ГК РФ договор может быть заключен в следующих формах:

• В форме конклюдентных действий;
• В устной форме;
• В письменной форме — простой или нотариальной.

Соблюсти форму договора является важным этапом сделки. Несоблюдение простой письменной формы сделки, если она была обязательна, лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Кроме того, в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Договор купли-продажи квартиры может быть заключен в двух формах:

1. Простая письменная форма

   Письменный документ, подписанный сторонами и содержащий в себе все существенные условия.

2. Нотариальная форма договора

   Является дополнительной гарантией законности сделки. При такой форме нотариус берет на себя ответственность за проверку дееспособности граждан, удостоверение воли гражданина и т.п.

   При нотариальной форме сделки нотариусом взымается государственная пошлина, которая составляет:

   1. Супругу, родителям, детям, внукам:
      • при цене сделке до 10 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
      • свыше 10 000 000 рублей – 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей.
   2. Другим лицам в зависимости от суммы сделки:
      • до 1 000 000 рублей включительно – 3 000 рублей + 0,4 % суммы сделки;
      • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно – 7 000 рублей + 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
      • свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей + 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 000 рублей.

Существенные условия

Существенными называют условия, без согласования которых договор считается незаключенным. Существенные условия как могут быть указаны в законе, так и озвученны одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Существенным условием договра купли-продажи является:

1. Идентификационные данные участников сделки

   В договоре купли-продажи жилого помещения в обязательном порядке необходимо указать место и дату заключения данного договора, идентификационные данные участников сделки (Фамилия, Имя, Отчество, данные паспорта, место постоянной регистрации). Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается наименование компании и реквизиты организации.

   Если сделка заключается не лично сторонами, а через представителя кого либо из них, то в договоре необходимо указать документ, дающий соответствующие полномочия.

   Когда стороной сделки является недееспособное лицо, либо несовершеннолетний до 14 лет, договор подписывает опекун недееспособного или родители, усыновители несовершеннолетнего. Когда стороной сделки являются лицо ограниченное в дееспособности, либо несовершеннолетний от 14 до 18 лет, договор подписывается ими самостоятельно, но с письменного согласия попечителя или родителей, усыновителей соответственно. В перечисленных случаях необходимо получение согласия органов опеки на совершение сделки. Также согласие опеки необходимо в случаях, когда в жилом помещении жили находящиеся под опекой или попечительством члены семьи продавца. (пункт 1 статья 26, пункт 1 статья 28, пункт 2 статья 29, пункт 1 статья 30, пункт 2 статья 37, пункт 4 статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 3 статья 60 Семейный кодекс Российской Федерации; Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 13-П).

2. Предмет договора

   В договоре обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить объект недвижимости, являющийся предметом сделки. Такими данными являются вид недвижимости – квартира (комната, дом), номер жилого помещения, количество комнат, почтовый адрес дома, площадь помещений (общая и жилая) (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

   Дополнительно могут указываться другие идентифицирующие признаки жилого помещения: подъезд, этаж, количество уровней помещения, этажность дома и др.

   Данные сведения указываются в выписке из Единого Государственного Реестра Недвижимости и техпаспорте Росреестра и БТИ соответственно.

   Приложением к договору также возможно отразить состояние жилого помещения, наличие и фактическое состояние имущества, если оно остается, техническое состояние оборудования и т.д.

3. Указание лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

   Cущественным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

4. Цена

   Указывается в Российских рублях, но также можно указать в рублевом эквиваленте суммы, установленной в иностранной валюте, либо в условных единицах. Стоимость недвижимжости может быть указано за единицу площади, тогда цена устанавливается соразмерно ее площади. Также сторонами определяется порядок расчетов и сроки платежей.

Иные условия

Для урегулирования потенциальных неприятных ситуаций, следует в договоре отразить и иные условия, не являющиеся существенными, как например:

5. Данные правоустанавливающих документов

   В договоре необходимо указать данные о правообразующих, правоустанавливающих документах на реализуемый объект недвижимости: основание приобретения квартиры (решение суда, договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве и др.), вид права владения и данные документов, подтверждающих это право.

6. Информация об ограничениях (обременениях)

   В договоре купли-продажи жилого помещения необходимо указать условие о том, что в отношении приобретаемого объекта отсутствуют обременения, ограничения, аресты, залоги и т.п. (статья 80 Закона от 02.10.2007 N 229-Федеральный закон; статьи 37 - 38 Закона от 16.07.1998 N 102-Федеральный закон).

7. Условие о сроках освобождении помещения

   В договоре необходимо указать срок, за который продавец со всеми проживавшими в квартире освободят помещение и снимутся с регистрационного учета.

Помимо того, также можно предусмотреть и иные условия, например об ответственности сторон за какое-либо нарушение условий указанных в договоре.

Что делать после составления договора купли-продажи?

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

В Москве для регистрации сделки с квартирой, Продавцы и Покупатели подают документы в многофункциональные центры госуслуг (МФЦ) «Мои документы». Запись туда возможна также по телефону или по интернету. Там же можно еще раз уточнить состав пакета документов для регистрации права собственности на квартиру.

В других регионах России для регистрации сделки с квартирой, можно обращаться как в местные МФЦ «Мои документы», так и непосредственно в территориальные офисы и приемные Росреестра.

Кроме того, Росреестр предоставляет на своем сайте возможность подачи заявления на регистрацию прав и перехода прав – через интернет.

Сами центры МФЦ «Мои документы» не регистрируют сделки купли-продажи квартир. МФЦ – всего лишь удобный посредник между участниками сделки и Росреестром. Причем, документы можно подавать не только в МФЦ по месту нахождения квартиры, но и в любом другом МФЦ, даже в другом городе.

В данном случае, сотрудники МФЦ выполняют лишь роль посредника. Они только принимают документы на регистрацию, но у них нет обязанности проводить их правовую оценку. А значит, существует опасность подачи некорректно оформленных документов, которые приведут к приостановкам/задержкам в регистрации, или даже к отказу в регистрации.

Чтобы этого избежать, лучше обращаться за подготовкой договоров и экспертизой всего собранного пакета документов к Юристу (который может сам затем подать этот пакет на регистрацию). Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!

Образцы договора купли-продажи недвижимости