За малолетних детей, не достигших 14 летнего возраста, сделки по продаже объектов недвижимости, принадлежащих им, вправе осуществлять их представители по закону, родители, опекуны, усыновители (пункт 1 статья 28 Гражданский кодекс Российской Федерации). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет осуществляют сделки самостоятельно, но с письменного согласия родителей, опекунов, усыновителей (пункт 1 статья 26 Гражданский кодекс Российской Федерации).

Законные представители несовершеннолетних не могут совершать и не могут разрешать совершение сделок по продаже недвижимости принадлежащей ребенку, без разрешения органов опеки. (пункт 2 статья 37 Гражданский кодекс Российской Федерации; часть 2 статья 19, часть 1 статья 20, часть 1 статья 21 Закона от 24.04.2008 N 48-Федеральный закон).

Органы опеки анализируя правомерность сделки, определяют ее соответствие интересам подопечного, не приведет ли она к ущемлению его прав и законных интересов. При этом законодательством не устанавливается перечень оснований, при наличии которых Опека может отказать в согласовании разрешения на осуществление сделки.

Органы опеки почти всегда дают согласие на проведение сделки в случае соблюдении устанавливаемых ими условий, например приобретение на ребенка другого жилья, равноценного отчуждаемому, т.е. примерно такого же по площади и цене. Также разрешение на проведение сделки может быть получено при условии зачисления денежных средств за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего.

Порядок продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему (Пошаговая инструкция)

Действие 1. Обращение в «Опеку» для получения разрешения на проведение сделки

В Москве уполномоченными органами являются Департамент труда и социальной защиты населения, либо администрации районных муниципальных образований. Обращаться следует по месту жительства несовершеннолетнего (статья 34 Гражданский кодекс Российской Федерации; пункт 4.9.1.45 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 08.09.2015 N 566-ПП; пункт 44 часть 1 статья 1 Закона города Москвы от 26.12.2007 N 51).

Перечень необходимых для получения разрешения документов, законодательно не установлен, соответственно в каждом конкретном случае требуется уточнения в уполномоченных органах.

Примерный перечень документов для получения разрешения органов опеки и попечительства

  1. заявление законных представителей (пишется собственноручно в «Опеке» по образцу);
  2. паспорта законных представителей;
  3. свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  4. согласие несовершеннолетнего, достигшего возраста 10 лет, на продажу недвижимости;
  5. паспортные данные всех долевых собственников недвижимого имущества;
  6. выписка из ЕГРН;
  7. отчет о рыночной стоимости имущества;
  8. выписка из домовой книги;
  9. выписка из финансового лицевого счета;
  10. такой же пакет документов на покупаемую квартиру;
  11. выписка из банка, свидетельствующая об открытии расчетного счета на несовершеннолетнего (когда установленным условием согласования сделки является зачисление денег от отчуждения квартиры на счет несовершеннолетнего).

В течении пятнадцати календарных дней, с даты подачи заявления на получения разрешения проведения сделки, органы опеки и попечительства, в письменном виде обязаны выдать заявителю ответ с разрешением, либо запретом проведения сделки.

В случае запрета, отказ должен быть мотивировано обоснован. Обжалование отказа осуществляется в судебном порядке (часть 3 статья 21 Закона N 48-Федеральный закон).

Действие 2. С полученным разрешением на проведение сделки, можно заключать договор.

В договоре обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить объект недвижимости, являющийся предметом сделки. Такими данными являются вид недвижимости – квартира (комната, дом), номер жилого помещения, количество комнат, почтовый адрес дома, площадь помещений (общая и жилая). Дополнительно могут указываться другие идентифицирующие признаки жилого помещения: подъезд , этаж, количество уровней помещения, этажность дома и др. (пункт 1 статья 158, статьи 554, 555 Гражданский кодекс Российской Федерации; подпункт 5 пункт 1 статья 333.24, абзац 2 подпункт 5 пункт 1 статья 333.25 НК Российской Федерации; часть 2 статья 54 Закона от 13.07.2015 N 218-Федеральный закон; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Существенным условиям договора купли-продажи недвижимости является паспортные данные участников сделки и цена квартиры.

Также существенным условием договора приобретения жилого помещения, в котором ранее проживавшие лица оставляют за собой право пользования этим помещением и после его продажи, является - список данных граждан, с определением их прав и обязанностей. (статьи 558, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действие 3. Подготовка пакета документов для регистрации сделки

Для регистрации права собственности на жилое помещение понадобятся (часть 1, 2 статья 14 Закона N 218-Федеральный закон; подпункт "а" пункт 1 статья 2, часть 1, 7 статья 21 Закона от 03.07.2016 N 360-Федеральный закон):

  1. заявление в Росреестр о регистрации права собственности (заполняется сотрудником МФЦ при подаче документов);
  2. паспорта (документы подтверждающие личность) сторон сделки, соответсвенно  паспорт несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, либо паспорт законного представителя со свидетельством о рождении для несовершеннолетних до 14 лет включительно;
  3. правоустанавливающие документы ребенка на квартиру и/или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  4. разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;
  5. письменное разрешение родителей, для проведения сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
  6. выписка из домовой книги.

Действие 4. Подача документов на государственную регистрацию

Заявление с необходимым пакетом документов подается в Росреестр одним из следующих вариантов (часть 1, 2 статья 18 Закона N 218-Федеральный закон; пункт 2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в территориальное отделение Росреестра, либо через единое окно Многофункционального центра. В МФЦ подается вне зависимости от места расположения отчуждаемой квартиры, согласно перечню отделений, принимающих документы по экстерриториальному принципу, установленному на офицальном сайте Росреестра). В определенных случаях документы могут быть приняты уполномоченным лицом Росреестра в выездном порядке.

СПРАВКА В Москве прием документов на регистрацию сделок производится только через Многофункциональные центры, за исключением приема по экстерриториальному принципу;

  • почтовым отправлением ценным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме через интернет посредством сайта Росреестра.

По просьбе участников сделки, заключаемой в нотариальном порядке, документы в Росреестр могут быть поданы нотариусом, проводившим сделку (статья 86.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате; пункт 5 часть 3 статья 15 Закона N 218-Федеральный закон).

За регистрацию перехода права собственности требуется уплатить установленную государственную пошлину. Государственную пошлину всегда уплачивает покупатель.

Размер госпошлины можете посмотреть здесь >>>

СПРАВКА Размер госпошлины

Размер государственной пошлины за регистрацию перехода прав на жилое помещение составляет 2 000,00 рублей. В случае уплаты государственной пошлины и подачи документов посредством портала государственных услуг, либо через иные порталы, интегрированные с ЕСИА, государственная пошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (подпункт 22 пункт 1 статья 333.33, пункт 4 статья 333.35 НК Российской Федерации).

Представление квитанции об уплате государственной пошлины с заявлением о государственной регистрации прав не обязательно. Заявитель вправе предоставлять данный документ по собственной инициативе. Но в случае отсутствия сведений об оплате государственной пошлины в информационной системе о госплатежах, в течении пяти календарных дней со дня подачи, заявление с прилагаемыми документами возвращается без рассмотрения (часть 7 статья 18, пункт 3 статья 25 Закона N 218-Федеральный закон).

Если на момент подачи заявления государственная пошлина не оплачена, заявитель уведомляется о необходимости подтверждения оплаты посредствам уникального идентификатора (уникальный идентификатор начисления), с указанием срока, в течении которого необходимо произвести оплату (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; пункт 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок регистрации перехода прав:

  • 7 дней с даты подачи заявления и соответствующего пакета документов (3 дней для нотариально заверенных документов);
  • 9 дней с даты подачи заявления и соответствующего пакета документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
  • 1 дня последующего за днем подачи заявления и соответствующего пакета документов, на основании нотариальной сделки, в электронном виде.

Начало течения срока регистрации начинается на следующий день после даты подачи пакета документов. (пункты 9, 10 часть 1 статья 16 Закона N 218-Федеральный закон).

Осуществленная регистрация перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской ЕГРН.

Иван Миклуха

Автор:

Адвокат

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отправьте нам ваши контактные данные и наш юрист свяжется с вами в самое ближайшее время