Телефон: +7 (495) 744-65-92
Почта: mail@statusmsk.ru
Москва, Окружной проезд,
д. 15 к. 2, эт. 7, оф. 718
C ПН по ПТ
09:00 - 21:00

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной при отсутствии согласия бывшего супруга

Сделка купли-продажи квартиры могла быть отменена, в связи с отсутствием согласия бывшего супруга на ее продажу, не смотря на то, что в период проведения самой сделки, продавец юридически являлся единственным собственником жилого помещения.

Юридические услуги Адвоката (Юриста) по вопросам недвижимости в Москве и Московской области

Статья подготовлена по материалам судебного дела рассмотренного по первой инстанции Зюзинским районным судом города Москвы и Апелляционного определения Московского городского суда N 33-16648 от 6 июня 2017 г. 

Гражданка А (Истец) обратилась в суд с иском к Гражданам Б, С, Д, требуя признания сделки недействительной, расторжение договора купли-продажи квартиры, снятии их с регистрационного учета и выселении.

Свои исковые требования обосновывала тем, что брак между ней и ее супругом был расторгнут до проведения сделки, но сама проданная квартира была приобретена в период брака, соответственно являлась совместно нажитым имуществом.

Ранее Гражданка А обращалась в суд с требованиями о разделе спорной квартиры. Судом первой инстанции ей было оказано. Дойдя до Верховного суда ей удалось получить положительное решение о признании за ней ½ доли права собственности на спорное жилое помещение. На основании вынесенного положительного решения она и обратилась с указанными исковыми требованиями к гражданам Б, С и Д, которые купили данную квартиру.

Решением суда первой инстанции исковые требования о признании договора купли-продажи ½ доли спорной квартиры удовлетворены. Апелляционный же суд данное решение отменил. Далее гражданка А также дошла до Верховного суда, который вернул дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Обоснование позиции по делу гражданкой А

При повторном рассмотрении в суде первой инстанции гражданка А мотивировала свои исковые требования следующим.

Спорная квартира была продана во время рассмотрения предыдущего дела в Верховном суде, по итогам которого за А было признано право собственности на ½ доли в праве на отчужденное жилое помещение. При проведении сделки единоличное право собственности супруга (продавца) устанавливалось по отказным решениям и определениям нижестоящих судов, которые были отменены. По мнению А покупатели достоверно знали о текущей ситуации, так как при подаче документов на регистрации видели решения судов, соответственно могли приостановить сделку до окончания судебных процессов, либо вообще отказаться от приобретения спорной квартиры.

Пояснения покупателей спорной квартиры

Граждане Б, С и Д пояснили, что о сложившихся спорных правоотношениях продавца с бывшей супругой не знали, решения судов не видели, об отсутствии согласия бывшего супруга на продажу совместного имущества не знали и о необходимости его наличия не предполагали. Спорную квартиру купили для себя, вселились в нее с детьми и сделали дорогостоящий ремонт.

Дополнительно представитель покупателей пояснила, что необходимость получения согласия бывшего супруга на проведения спорной сделки купли-продажи отсутствовало, так как единоличное право собственности продавца было подтверждено вступившим на момент сделки решением суда. О продолжении судебных процессов по данной квартире не знали, да и знать не могли, так как участниками судебных процессов не являлись. Спорная квартира приобретена по рыночной цене. Необходимый для проведения сделки пакет документов проверялся уполномоченными органами, в том числе и банком ЗАО "Мосстройэкономбанк", так как деньги на покупку были выделены из федерального бюджета по программе «Жилье - молодым ученым» для проживания семьи с двумя детьми.

Представитель также указала на то, что восстановление нарушенных прав гражданки А может быть восстановлено иным путем, не связанным с лишением добросовестного приобретателя (семьи с двумя детьми) права собственности на единственное жилье.

Пояснения по делу продавца (бывшего супруга)

Бывший супруг (продавец) также пояснил, что после вступления решения суда в законную силу, выждав разумный срок одиннадцать месяцев, заключил договор купли-продажи с ответчиками. На момент проведения сделки право собственности бывшей супруги на половину квартиры зарегистрировано не было, соответственно он являлся единоличным владельцем спорной недвижимости. В связи со сложившейся спорной ситуацией, готов выплатить гражданке А стоимость ½ доли проданной квартиры, так как считает лишение покупателей права собственности неприемлемым.

Выводы суда

По итогам рассмотрения дела суд отказал гражданке А в удовлетворении заявленных требований. С вынесенным решением также согласился суд апелляционной инстанции.

Семейный кодекс регулирует правоотношения между действительными супругами и на иных лиц не распространяется, в том числе и на бывших супругов. Таким образом тридцать пятая статья Семейного кодекса, устанавливающая необходимость получения согласия супругов на отчуждение совместно нажитого имущества, на гражданку А, после расторжения брака, не распространялась. В связи с чем, наличие нотариального согласия гражданки А в период проведения сделки не требовалось.

После расторжения брака бывшие супруги становятся участниками совместной собственности, соответственно их правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса. Такие участники распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию и в случае отчуждения одним из таких участников данного имущества, без согласия других собственников, сделка может быть признана недействительной в случае, если надлежаще доказано, что другой участник сделки знал или должен был знать об отсутствии у продавца необходимых полномочий на совершение сделки.

По мнению суда, покупатели произвели все необходимые действия для надлежащего совершения сделки купли-продажи спорной квартиры, тем более, что согласно выписки ЕГРН на момент подписания договора, продавец являлся единственным владельцем. Согласно представленных решений судов, вступивших в законную силу, добросовестно предполагали об надлежащем разрешении спора, относительно общих прав на приобретаемый объект. Следовательно о продолжении судебных притязаний бывшей супруги в Верховном суде не знали, да и знать не могли, так как участниками процесса не являлись.

Оценивая сложившуюся ситуацию суд пришел к выводу о том, что нарушенные права гражданки А, могут быть восстановлены истребованием стоимости соответствующей доли в праве, без признания сделки недействительной, тем более, что продавец (бывший супруг) не возражал против соответствующих выплат.

Выводы

С вынесенными решениями судов следует согласится, так как судебный процесс в различных инстанциях может длится очень долго и не исключено, что вступившее в законную силу решение может быть отменено через год и даже позже. Что в данном случае и стало причиной возможной потери дорогостоящего имущества.

В данной истории покупатели действовали добросовестно. Не их вина, что банк и возможно представители проводившие сделку, не получили согласие бывшего супруга. Может быть Семейный кодекс прямо и указал на отсутствие необходимости его получения, но Гражданский кодекс данные правоотношения регулирует однозначно.

Недостаточная компетентность лиц, в том или ином качестве сопровождавших сделку, явно прослеживается. Проведение сделки покупки объекта, являвшегося или тем более являющегося предметом судебных разбирательств, довольно сомнительное действие.

С учетом изложенного, напрашивается возможный вывод о рекомендации отказа от приобретения  аналогичных объектов. В случае принятия решения рискнуть купить такую квартиру, следует подстраховаться всеми необходимыми согласиями и разрешениями, необходимость получения которых может определить компетентный риелтор или юрист.

Будьте осторожны при покупке квартиры самостоятельно и не заключайте сомнительных сделок! А лучше обратитесь к Адвокату по недвижимости! Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!

Иван Миклуха

Адвокат

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отправьте нам ваши контактные данные и наш юрист свяжется с вами в самое ближайшее время

Don't have an account yet? Register Now!

Вход для сотрудников