Телефон: +7 (495) 744-65-92
Почта: mail@statusmsk.ru
Москва, Окружной проезд,
д. 15 к. 2, эт. 7, оф. 718
C ПН по ПТ
09:00 - 21:00

Признание сделки купли-продажи квартиры недействительной при наличии справок НД и ПНД

Сделка купли-продажи была признана судом недействительной даже при наличии, справок наркологического и психоневрологического диспансера, а также заключения психолога-нарколога, проводившего освидетельствование продавца в день подписания документов.

Юридические услуги Адвоката (Юриста) по вопросам недвижимости в Москве и Московской области

Рассмотренная ниже ситуация оставляет двойственное чувство, так как покупателем были проведены все юридически правильные действия для надлежащего оформления приобретения квартиры. Возникает вопрос, а как же тогда полностью исключить неблагоприятные последствия для покупателя?! В тоже время необходимо заметить, что сделка изначально являлась сомнительной, а там где имеются различные «странности», как раз  возможны последствия приведенные ниже.

Статья подготовлена по материалам судебного дела рассмотренного по первой инстанции Тушинским районным судом города Москвы 20 сентября 2017 г. и Апелляционного определения Московского городского суда по делу N 33-5912 от 26 сентября 2018 г. 

Обоснование требований Истца (продавца квартиры)

Гражданка А (Истец) обратилась в суд к гражданину Б (Ответчик) с исковыми требованиями о признании сделки купли-продажи ее квартиры недействительными и истребовании ее обратно.

Обосновывая свои требования А пояснила, что у нее в собственности находилась квартира, которая досталась ей по наследству от матери. Она некоторое время отбывала наказание в колонии и после освобождения вернулась в данную квартиру для постоянного проживания.

Через некоторое время на нее вышли бывшие «коллеги», с которыми она отбывала наказание и попросились временно пожить у нее, в связи с переездом в Москву.

В дальнейшем, как указывает А, приехавшие сожители стали ее систематически спаивать алкоголем, с добавлением каких-то лекарств и наркотиков. По истечении какого-то времени они ее сильно избили, нанеся несколько переломов, после чего, воспользовавшись ее состоянием, заставили ее подписать какие-то бумаги, которые в итоге оказались договором купли-продажи ее квартиры.

На основании вышеизложенного, гражданка А просила суд признать недействительной сделку купли-продажи квартиры и истребовать ее обратно. Суду также пояснила, что квартиру продавать никогда не планировала, никаких денег за продажу не получала.

Обоснование позиции Ответчика (покупателя квартиры)

Гражданин Б в свою в свою защиту пояснил следующее. Гражданка А предложила Б недорого приобрести ее квартиру, с условием оставления за ней права пожизненного права пользования, то есть постоянного проживания А в проданной квартире. Свое решение А обосновала необходимостью получения средств к существованию, так как нигде не работала.

Так же А заранее сообщила, что находится на учете в наркологическом диспансере, так как ранее проходила лечение от алкоголизма. Для проведения сделки были получены справки нарколога и психолога, в которых указывалось на заболевание алкоголизмом третьей степени. На саму сделку был приглашен нарколог-психиатр, который провел с А беседу, взял анализ слюны на содержание алкоголя и наркотиков и дал положительное заключение на возможность проведения сделки.

В этот же день, в присутствии нотариуса был подписан договор купли-продажи жилого квартиры с актом приема-передачи, после чего гражданке А были переданы наличные средства в сумме пять миллионов рублей.

Нотариус, проводивший сделку, по вызову суда на заседания не являлся.

Действия и позиция суда первой инстанции

Для проверки обстоятельств, положенных в основание иска, судом была назначена судебно-психиатрическая экспертиза (амбулаторно), по результатам проведения которой поставленные вопросы решены не были, в связи с необходимостью проведения экспертизы стационарно. Данная экспертиза была проведена, по результатам которой установлено, что в период проведения сделки у А имелась зависимость от алкоголя, но в связи с противоречиями показаний свидетелей, однозначно установить ее состояние в момент заключения сделки не представляется возможным.

По результатам сопоставления всех доказательств, имеющихся в материалах дела, суд вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований, так как Истцом (гражданкой А) не было представлено бесспорных и объективных доказательств, достаточных для подтверждения ее позиции по заявленному иску.

Так же суд отметил то, что спорная сделка заключалась нотариально и при ее проведении нотариусом разъяснялись гражданке А все имеющиеся у нее права, смысл производимых действий, проверялась законность и свобода волеизъявления А на подписание договора купли-продажи. Утверждение о том, что А за проданную квартиру не получила никаких денег, оценивался критически, так как имелась расписка в получении пяти миллионов рублей, что также подтвердили допрошенные свидетели.

Действия и позиция суда апелляционной инстанции

С постановленным решением суд апелляционной инстанции не согласился.

В связи с наличием противоречий в экспертных заключениях, коллегией был допрошен эксперт, проводивший стационарную экспертизу. Она подтвердила свои выводы изложенные в заключении и пояснила, что однозначно утверждать, находилась ли гражданка А, в момент совершения сделки под действием алкоголя или наркотиков не представляется возможным, в связи с противоречием показаний свидетелей и заключение нарколога-психиатра, давшего заключение в день проведения сделки. Однако при этом указала на подпись и подчерк гражданки А, пояснив что человек в нормальном состоянии не может допускать столько ошибок в словах, в том числе и в своей фамилии. Данное обстоятельство может указывать на не совсем нормальное состояние подписанта, в том числе и нахождение в алкогольном запое, в период проведения сделки.

Апелляционный суд посчитал действия суда первой инстанции неправильными, так как при наличии противоречий, было необходимо проведение дополнительной экспертизы, для их устранения, а также признал отказ стороне истца в проведении почерковедческой экспертизы неправомерным.

Была назначена почерковедческая экспертиза, в которой были поставлены вопросы определения состояния гражданки А в момент подписания документов при проведении сделки. Экспертом было установлено влияние «сбивающих» факторов, не связанных с намеренным изменение подчерка. Возможно А находилась в болезненном состоянии либо в алкогольном опьянении. Установить точнее. влияющие на подчерк обстоятельства, в момент проведения экспертизы не представляется возможным, но действие этих сбивающих факторов имело временный, а не постоянных характер, что в свою очередь может свидетельствовать о ненормальном состоянии в юридически значимых период.

На основании проведенной почерковедческой экспертизы, была назначена дополнительная экспертиза в стационаре, которая указала на наличие синдрома зависимости от алкоголя и сильное влечение к его употреблению в обозначенный период. В связи с чем, гражданка А на сделке не в полной мере могла понимать значимость происходящего и отдавать отчет своим действиям, пускай даже в момент ее проведения, была кратковременно в «трезвом» состоянии.

Сопоставив выводы проведенных экспертиз суд считает необходимым признать договор купли-продажи спорной квартиры недействительным, применив последствия ее недействительности возвратом сторон в первоначальное состояние, соответствующее юридическому состоянию обозначенных событий.

При этом суд не обязал гражданку А, после возврата ей в собственность спорной квартиры, вернуть гражданину Б уплаченные по договору пять миллионов рублей, так доказательств фактической передачи денежных средств не установлено, а расписка признана недействительной.

Какие выводы можно сделать из приведенной истории?!

Будьте осторожны при покупке квартиры самостоятельно и не заключайте сомнительных сделок! А лучше обратитесь к Адвокату по недвижимости! Риск потери дорогостоящего имущества несоразмерен затратам на услуги профильного Юриста!
Иван Миклуха

Адвокат

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отправьте нам ваши контактные данные и наш юрист свяжется с вами в самое ближайшее время

Don't have an account yet? Register Now!

Вход для сотрудников