Телефон: +7 (495) 744-65-92
Почта: mail@statusmsk.ru
Москва, Окружной проезд,
д. 15 к. 2, эт. 7, оф. 718
C ПН по ПТ
09:00 - 21:00

Как продать квартиру оформленную на несовершеннолетнего ребенка

За малолетних детей, не достигших 14 летнего возраста, сделки по продаже объектов недвижимости, принадлежащих им, вправе осуществлять их представители по закону, родители, опекуны, усыновители (пункт 1 статья 28 Гражданский кодекс Российской Федерации). Несовершеннолетние от 14 до 18 лет осуществляют сделки самостоятельно, но с письменного согласия родителей, опекунов, усыновителей (пункт 1 статья 26 Гражданский кодекс Российской Федерации).

Законные представители несовершеннолетних не могут совершать и не могут разрешать совершение сделок по продаже недвижимости принадлежащей ребенку, без разрешения органов опеки. (пункт 2 статья 37 Гражданский кодекс Российской Федерации; часть 2 статья 19, часть 1 статья 20, часть 1 статья 21 Закона от 24.04.2008 N 48-Федеральный закон).

Органы опеки анализируя правомерность сделки, определяют ее соответствие интересам подопечного, не приведет ли она к ущемлению его прав и законных интересов. При этом законодательством не устанавливается перечень оснований, при наличии которых Опека может отказать в согласовании разрешения на осуществление сделки.

Органы опеки почти всегда дают согласие на проведение сделки в случае соблюдении устанавливаемых ими условий, например приобретение на ребенка другого жилья, равноценного отчуждаемому, т.е. примерно такого же по площади и цене. Также разрешение на проведение сделки может быть получено при условии зачисления денежных средств за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего.

Порядок продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему (Пошаговая инструкция)

Действие 1. Обращение в «Опеку» для получения разрешения на проведение сделки

В Москве уполномоченными органами являются Департамент труда и социальной защиты населения, либо администрации районных муниципальных образований. Обращаться следует по месту жительства несовершеннолетнего (статья 34 Гражданский кодекс Российской Федерации; пункт 4.9.1.45 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 08.09.2015 N 566-ПП; пункт 44 часть 1 статья 1 Закона города Москвы от 26.12.2007 N 51).

Перечень необходимых для получения разрешения документов, законодательно не установлен, соответственно в каждом конкретном случае требуется уточнения в уполномоченных органах.

Примерный перечень документов для получения разрешения органов опеки и попечительства

  1. заявление законных представителей (пишется собственноручно в «Опеке» по образцу);
  2. паспорта законных представителей;
  3. свидетельство о рождении несовершеннолетнего;
  4. согласие несовершеннолетнего, достигшего возраста 10 лет, на продажу недвижимости;
  5. паспортные данные всех долевых собственников недвижимого имущества;
  6. выписка из ЕГРН;
  7. отчет о рыночной стоимости имущества;
  8. выписка из домовой книги;
  9. выписка из финансового лицевого счета;
  10. такой же пакет документов на покупаемую квартиру;
  11. выписка из банка, свидетельствующая об открытии расчетного счета на несовершеннолетнего (когда установленным условием согласования сделки является зачисление денег от отчуждения квартиры на счет несовершеннолетнего).

В течении пятнадцати календарных дней, с даты подачи заявления на получения разрешения проведения сделки, органы опеки и попечительства, в письменном виде обязаны выдать заявителю ответ с разрешением, либо запретом проведения сделки.

В случае запрета, отказ должен быть мотивировано обоснован. Обжалование отказа осуществляется в судебном порядке (часть 3 статья 21 Закона N 48-Федеральный закон).

Действие 2. С полученным разрешением на проведение сделки, можно заключать договор.

В договоре обязательно указываются данные, которые позволяют определенно установить объект недвижимости, являющийся предметом сделки. Такими данными являются вид недвижимости – квартира (комната, дом), номер жилого помещения, количество комнат, почтовый адрес дома, площадь помещений (общая и жилая). Дополнительно могут указываться другие идентифицирующие признаки жилого помещения: подъезд , этаж, количество уровней помещения, этажность дома и др. (пункт 1 статья 158, статьи 554, 555 Гражданский кодекс Российской Федерации; подпункт 5 пункт 1 статья 333.24, абзац 2 подпункт 5 пункт 1 статья 333.25 НК Российской Федерации; часть 2 статья 54 Закона от 13.07.2015 N 218-Федеральный закон; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

Существенным условиям договора купли-продажи недвижимости является паспортные данные участников сделки и цена квартиры.

Также существенным условием договора приобретения жилого помещения, в котором ранее проживавшие лица оставляют за собой право пользования этим помещением и после его продажи, является - список данных граждан, с определением их прав и обязанностей. (статьи 558, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действие 3. Подготовка пакета документов для регистрации сделки

Для регистрации права собственности на жилое помещение понадобятся (часть 1, 2 статья 14 Закона N 218-Федеральный закон; подпункт "а" пункт 1 статья 2, часть 1, 7 статья 21 Закона от 03.07.2016 N 360-Федеральный закон):

  1. заявление в Росреестр о регистрации права собственности (заполняется сотрудником МФЦ при подаче документов);
  2. паспорта (документы подтверждающие личность) сторон сделки, соответсвенно  паспорт несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, либо паспорт законного представителя со свидетельством о рождении для несовершеннолетних до 14 лет включительно;
  3. правоустанавливающие документы ребенка на квартиру и/или выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
  4. разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки;
  5. письменное разрешение родителей, для проведения сделки несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет;
  6. выписка из домовой книги.

Действие 4. Подача документов на государственную регистрацию

Заявление с необходимым пакетом документов подается в Росреестр одним из следующих вариантов (часть 1, 2 статья 18 Закона N 218-Федеральный закон; пункт 2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в территориальное отделение Росреестра, либо через единое окно Многофункционального центра. В МФЦ подается вне зависимости от места расположения отчуждаемой квартиры, согласно перечню отделений, принимающих документы по экстерриториальному принципу, установленному на офицальном сайте Росреестра). В определенных случаях документы могут быть приняты уполномоченным лицом Росреестра в выездном порядке.

СПРАВКА В Москве прием документов на регистрацию сделок производится только через Многофункциональные центры, за исключением приема по экстерриториальному принципу;

  • почтовым отправлением ценным письмом, с описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме через интернет посредством сайта Росреестра.

По просьбе участников сделки, заключаемой в нотариальном порядке, документы в Росреестр могут быть поданы нотариусом, проводившим сделку (статья 86.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате; пункт 5 часть 3 статья 15 Закона N 218-Федеральный закон).

За регистрацию перехода права собственности требуется уплатить установленную государственную пошлину. Государственную пошлину всегда уплачивает покупатель.

Размер госпошлины можете посмотреть здесь >>>

СПРАВКА Размер госпошлины

Размер государственной пошлины за регистрацию перехода прав на жилое помещение составляет 2 000,00 рублей. В случае уплаты государственной пошлины и подачи документов посредством портала государственных услуг, либо через иные порталы, интегрированные с ЕСИА, государственная пошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (подпункт 22 пункт 1 статья 333.33, пункт 4 статья 333.35 НК Российской Федерации).

Представление квитанции об уплате государственной пошлины с заявлением о государственной регистрации прав не обязательно. Заявитель вправе предоставлять данный документ по собственной инициативе. Но в случае отсутствия сведений об оплате государственной пошлины в информационной системе о госплатежах, в течении пяти календарных дней со дня подачи, заявление с прилагаемыми документами возвращается без рассмотрения (часть 7 статья 18, пункт 3 статья 25 Закона N 218-Федеральный закон).

Если на момент подачи заявления государственная пошлина не оплачена, заявитель уведомляется о необходимости подтверждения оплаты посредствам уникального идентификатора (уникальный идентификатор начисления), с указанием срока, в течении которого необходимо произвести оплату (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; пункт 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Срок регистрации перехода прав:

  • 7 дней с даты подачи заявления и соответствующего пакета документов (3 дней для нотариально заверенных документов);
  • 9 дней с даты подачи заявления и соответствующего пакета документов в МФЦ (пяти рабочих дней для нотариально удостоверенных документов);
  • 1 дня последующего за днем подачи заявления и соответствующего пакета документов, на основании нотариальной сделки, в электронном виде.

Начало течения срока регистрации начинается на следующий день после даты подачи пакета документов. (пункты 9, 10 часть 1 статья 16 Закона N 218-Федеральный закон).

Осуществленная регистрация перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской ЕГРН.

Иван Миклуха

Адвокат

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Отправьте нам ваши контактные данные и наш юрист свяжется с вами в самое ближайшее время

Don't have an account yet? Register Now!

Вход для сотрудников